[건설] 2017년 7월까지 LTV 한도 70%

정부가 가계 부채를 관리하고, 시장 상황에 따른 유연한 부동산 금융정책을 활용 하기 위해 적극적으로 이용하는 수단이 LTV와 DTI 이다.

DTI(Debt To Income)의 경우 금융부채의 상환능력(연간 원리금 상환 총 규모/ 연간 소득의 한도)으로 대출 한도를 정한다. 특징은 1) 수도권에서만 적용되고, 2)가계대출 규제이기 때문에 사업자는 적용에서 배제 3) 주택담보 대출 관련 규제이기 때문에 오피스텔, 상가, 토지 등은 적용되지 않는다.

DTI 제도의 실효성은 크지 않은 것으로 판단된다. 이는 적어도 실수요자 또는 무주택자 입장에서는 현행 규제 수준에서 충분한 대출이 가능하기 때문이다. 평균 경상소득과 30년 균등 상환을 기준으로 추정되는 한도가 LTV 한도를 상회하며, 상환 기간의 변경에 따라 원리금 상환 규모를 변경할 수 있다. 자영업자의 경우 실효성이 있으나, 사업목적일 경우 가이드라인 적용에서 배제(가계대출로 보지 않음)된다.

현실적인 대출 한도를 결정하는 것은 LTV(주택담보대출 비율, loan to value ratio) 가 된다. 이 제도는 2002년 9월 도입(60%한도), 2005년 규제강화(투기지 역 40%로 하향), 2009년 규제강화(수도권 50%), 2014년 규제완화 되어 현재 대출한도는 실질 가치 또는 계약 가격의 70%로 적용되고 있다.
다만 2014년 시행된 LTV 규제 완화는 1년의 기간 동안 한시적 적용이었으며, 2015~2016년 각각 1년씩 연장되어 2017년 7월 종료 예정이다.

일반적인 생각과 달리 LTV 규제는 투자 수요보다 실수요자의 레버리지 한도를 결정하는 규제이다. 이는 전세 제도가 보편화된 국내 부동산 시장에서, 투자 목적의 주택 매매는 전세보증금을 활용한 레버리지 투자가 가능하기 때문이다. 전국 APT의 매매가격 대비 전세가격 비율이 70%를 상회한다는 점을 감안하면, 향후 LTV 한도가 축소되더라도 전세가격이 떨어지기 전에는 다주택자의 레버리지 한도에는 영향이 없다.

반면 실수요자 입장에서 사용 가능한 주택 구매자금은 보유 현금, 신용 대출, 주택 담보대출 정도이다. 보유 현금은 고정, 신용한도 역시 급격한 소득 변화가 없다면 고정되어 있기 때문에 실질적인 레버리지 한도는 LTV가 결정하게 된다.

2017년 7월 LTV 완화 규정이 연장되지 않을 경우, 실수요자의 주택 담보대출은 일반 은행의 주택담보대출에서 MI(mortgage insurance)제도를 통해 보험사 대출로 전환될 가능성이 있다. 이는 금융사가 보증보험을 가입해 아파트 시세의 80%(은행권은 75%)까지 담보대출이 가능한 상품이기 때문이다. 다만 신용등급, 전용면적 제한 등 가입요건이 일반 주택담보대출보다 까다롭고, 은행은 상품 판매에 보수적이다.