급등하는 미국의 부동산 가격

아래 그림은 미국 신축주택 가격의 추이이다. 1963년부터 2012년까지 신축주택가격의 중간치와 평균치의 변화를 보여준다.

그림에서 보면 최근 수개월에 걸쳐 부동산 가격이 대단히 가파른 속도로 치솟고 있다. 중심치를 기준하면 이미 2000년대 최고 가격에 이를 정도로 상승이 가파르다.

대개의 사람들은 주택 가격이 극심한 침체를 보였으니 가격이 회복되려면 요원할 것이라고 짐작하기 쉬운데, 실제 시장은 이런 생각을 무색하게 할 만큼 빠르게 변하고 있다.

이례적으로 제로 금리에 가까운 저금리가 계속되고, 주택가격 하락으로 주택구입이 쉬운 조건인데다가, 딱히 투자처가 마땅하지 않은 부동자금이 저금리에 따른 인플레까지 감안하여 부동산 시장으로 이동하고 있다고 하겠다.

이런 현상은 이미 주택시장이 안정권이었던 독일에서 먼저 나타나고 있다. 원래 독일은 주택소유보다 임대를 선호하는 경향이 강하여 2000년대 주택 버블기에 주택가격이 크게 오르지 않았고 그로 인한 버블의 영향도 적었다.

그러나 저금리가 유지되고 이로 인해 인플레가 우려되는데다가 투자처가 마땅하지 않아서인지, 독일에서 부동산에 불이 붙으며 주택가격이 크게 오르고 있고 최근 파이낸셜 타임즈에서 독일 주택가격 상승에 대해 우려하는 기사를 실었다.

독일 부동산 가격 우려 관련 보도내용. 

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20121016000340&md=20121016112009_AE

유럽을 대표하는 독일과 아메리카와 세계 시장의 주도인 미국이 이런 시장의 변화를 보인다면, 저금리에 투자처가 마땅하지 않아 돈이 돌지 않는 상황에서 돈이 어떻게 이동하게 되는지를 알려주는 흐름이다.

따라서 이런 부동산 가격 추이는 미국과 유럽을 필두로 전세계적인 양상으로 발전할 가능성이 있다. 미국 부동산이 저렇게 오를 줄 예상하지 못했다면 아마도 한국도 마찬가지로 보면 좋다.

여하튼 부동산 가격 상승은 건설 경기를 부르고 건설 경기는 향후 5년에 걸쳐 이어지는 자본재 경기를 이끌게 된다.  바로 여기서 3~4년에 걸쳐 이어지는 실적장세 국면이 전개된다.

바로 이런 부동산과 건설 경기가 이끄는 경기가 미국 대형주 지수를 현재의 1400수준에서 장기 목표인 3000으로 이끌게 된다.

미

미국 대형주 지수의 상승은 아래와 같은 업종과 이에 연관된 많은 업종들이 향후 크게 오르며 상승을 이끌기 때문이다.

 호전되는 미국의 소비자 심리와 소비 경기

미국 소비자의 경기 심리가 빠르게 호전되고 있다. 미시건대 소비자 신로뢰지수가 2007년 9월 이후 최고치를 보이면서 금융위기 후 처음으로 금융위기전 수준을 회복했다.



야래 그림에서 보는 것처럼 빠르게 호전되는 소비 심리에 따라 그간 위축되었던 미국의 소비가 살아나게 되며 지난해 가을 이후 소비 위축에 따라 재고 조정을 거친 제조업이 회복할 전망이다.

미국의 소비가 증가로 반전하고 있다. 2분기 3개월 동안 전월비 마이너스 성장을 하여 우려를 주었지만, 7월 회복에 이어 8월과 9월은 회복이 대단히 강하다.



8월과 9월 소매판매 증가율은 1.2%에 근접하는 강항 모습인데, 이것은 연간 14% 성장을 의미하는 수치로 대단히 강한 소비 증가율을 나타낸다.



미국 경제는 건설업이 주택건설 확대에 따라 장기적이고 가파른 성장을 하고 있고, 여기에 소비자 심리가 살아나면서 소비 경기 즉, 제조업 경기가 동반 성장할 모습으로 강한 성장국면을 앞두고 있다.

추세 변동 채널의 하단에 진입한 뉴욕증시가 금융과 건설을 앞세워 상승으로 움직이고 있다. 월요일 움직임이 둔했던 엑슨모빌이 제법 상승을 하게 되면 뉴욕증시는 큰 폭으로 오르면서 세계 시장의 잠을 깨우게 된다.

GDP 성장률 3% 그러나 주택 착공 증가(성장)률 39%,

경기침체에도 고속 성장하는 건설 착공.

외환위기나 금융위기 후 4년이 지나면 어려웠던 금융권이 체력을 회복하고, 위기 전에 착공했다가 위기 후 완공되는 주택 물량이 소진되면서 주택 수급이 개선되어 주택경기와 함께 건설 경기가 살아나게 된다.

당장은 주택 시장에서 주택구입 수요 위축으로 인해 공급초과 상태가 되면서 가격 약세가 지속되더라도 주택수요 증가로 전세가격이 상승하게 된다. 이런 전세 가격의 상승은 결국 주택가격 상승을 턴온(turn on)시키므로, 현재가 아닌 미래의 주택수급에 대응하여 주택 분양과 착공이 늘게 된다.

사람들은 주택시장이 어려우면 건설업이 모두 어려울 것으로 생각한다.그러나, 건설은 주택 수급을 2~3년 앞서서 반영하는 특성이 있으므로 심리적으로 느끼는 상황과는 다르다.

주택 가격은 금융권 대출 축소 때문에 8월까지도 거래가 위축되면서 가격 약세가 이어지고 있지만, 한편으로는 완성주택이 줄면서 전세가격이 상승을 시작하고 있다. 8월까지 안정권에 있던 전세가격은 9월 이후 상승이 가속되는 모습을 보여준다.

전세가격은 완성주택 공급에 따라 변화하는 모습을 보이는데, 지난해 상반기 가파른 전세가격 상승세가 4분기 완성주택 증가로 인해 안정이 되었고, 올해도 6월 이후의 완성 주택 증가가 전세가격 안정에 기여를 했다. 그러나, 향후 완성주택이 감소하게 되면 전세가격은 다시 크게 오르기 쉽다.

이런 주택수급 때문에 향후 2 ~ 3년 후의 수급을 맞추려면 지금부터 주택착공을 늘려야 한다. 따라서 2012년은 주택착공이 전년에 비해 크게 증가하고 있다. 1월~8월 누적 물량을 기준으로 착공주택 수는 수도권 30.7%, 지방 46.6%가 증가하면서 전체로는 39.2%의 증가를 나타냈다.

아파트 분양도 1월~8월 누적 물량을 기준으로 수도권 7.6% 감소, 지방 43.3% 증가로 전체로는 전년비 21.5%가 성장한 결과를 나타냈다. 금융위기 후 주택 소형화 선호 현상이 강해지면서 아파트의 상대 비중이 줄었으나 주택착공 자체의 성장률은 39%에 이를 정도로 대단히 가파르다.

이러한 주택 및 건축착공의 증가추세는 월별 착공의 12개월 평균의 흐름을 보면 명확히 알 수 있다.

국내 GDP성장률이 3%대 또는 2%대를 내다보는 어려운 때이기 때문에 전체 산업이 위축된 것으로 생각하기 쉽지만, 경제 성장이 2%에 머무는 와중에서도 주택착공 증가율은 39%라는 놀라운 속도로 성장하고 있다. 투자자에게는 전체 산업의 평균 성장률이 중요한 것이 아니라 빠르게 성장하는 섹터가 중요하다.

이런 성장은 짐작이나 자료를 통해 미뤄 알 수 있는 분석이 아니라 현상에 대한 통계 자체의 결과이다. 그러나 대부분의 사람들은 이런 현상 통계를 보지 않고, 부동산 가격 하락에서 느끼는 심리적인 심증으로 건설 경기를 보는 경향이 있다.

만일 건설 착공이 이렇게 높은 속도로 증가하고 있다면, 건설에 필요한 자재인 시멘트나 철근의 매출은 이런 높은 주택건설 증가의 영향을 받아 실적이 개선되어야 한다.

실제로 올 7월까지의 시멘트와 레미콘 철근의 생산량을 12월 평균하여 추세를 보면 이런 증가가 뚜렷하다. 2001년 주택착공 증가와 함께 이런 건설자재 생산이 증가했던 것처럼 똑 같은 모습으로 건설 자재 생산이 증가하는 모습을 볼 수 있다.

마찬가지로 주요 기업의 매출액과 이익의 추세에서도 이런 모습이 확연히 나타난다. 먼저 시멘트 매출을 보면 국내 주요 시멘트 업체의 매출액이 추세적으로 증가하는 가운데 2012년 2분기 매출액은 10년 신고가이다. 어느 한 기업이 아니라 대부분의 기업이 이런 모습을 보면 기업이 아니라 업황자체가 빠르게 개선되고 있다고 할 수 있다.

* 10년 매출액 신고가를 기록해가는 시멘트 업종. 건설업황 회복 정도는 과거에 미치지 못하지만, 10년 전 대비 판매단가 상승과 경쟁력 열위 기업 도태로 인해 각 업체의 매출은 10년 신고가를 기록하게 된다. 그러나 투자자들은 전자 제품 과같은 첨단제품은 성장률을 따지지만, 시멘트와 같은 진부한 상품은 성장이라는 단어와 연결시키지 못하기 때문에 성장을 보지 않는 경우가 많다.

철근이나 페인트 업체도 다르지 않다. 전체 매출액 중에서 건설용 철근의 비중이 높은 대한제강이나 한국철강의 매출액을 보면 분명 상승 추세로 움직이고 있고 점차 고점을 갱신해 나가는 성장의 모습이다.

건설에 사용되는 페인트 업종 역시 최근 성장세가 빠르게 개선되고 있으며 이것은 분명 건설업의 업황 회복과 관련이 있다.

매출액 뿐 아니라 이익에서도 건설 비수기인 1분기 약세를 기록한 후 2012년 2분기를 기점으로 시멘트와 철근 업체의 이익이 급증하고 있다. 이익의 급증에도 불구하고 이익에 대한 주가 수준은 극히 낮은 수준으로 과도한 저평가이다. 시멘트 업체는 2분기 판매 단가를 올린 후 실적이 급격히 개선되고 있다.

비수기이면서 판가가 낮았던 1분기와 2분기 이익을 합쳐서 보면 이익 개선이 드러나 보이지 않지만, 분기별 이익 추이를 살피면 2분기 이후 이익이 급격히 개선되면서 주가 수익비율이 과도하게 낮은 저PER 기업이 되어 있다.

여하튼 시멘트 업종은 매출은 10년 신고가로 최고를 향해 가고 있으나 주가는 10년 신저가 근처에서 움직이고 있다. 이런 점은 대단한 모습이라 할 수 있으며, 건설 업황이 장기적으로 회복한다는 사실을 이해하면 큰 기회가 된다.

2001년 ~ 2003년 건설 착공 급증과 관련된 건설업황 회복기에 시멘트 업종의 주가는 종목에 따라 10배 ~ 30배가 상승을 하였다. 건설업종 자체가 경기의 골과 마루가 큰 데다, 건설업황 보다 먼저 경기의 영향을 받는 재료사업의 특성상, 경기침체에서는 극히 부진한 실적과 함께 주가가 크게 하락하고, 경기 회복기에는 가파른 실적 호전과 함께 주가가 급등하기 때문이다.

철근이나 페인트 목재 등 건설자재 관련업종의 기업들도 시멘트의 변동성보다는 덜하지만 건설 회복 기간 동안 가파른 상승을 하게 된다.

특히 전세계적으로 건설이 침체로 동기화가 나타난 후 회복할 때 함께 회복하는 경우 건설자재의 수급은 급변하게 된다. 전세계가 건설이 활황이 되는 시점에서는 전 지구적인 자재 부족 현상이 나타나게 되며 안드로메다 같은 우주에서 수입을 늘리지 않는 한 지구적으로는 수급의 영향을 받아 가격이 크게 오르게 된다.

한두 나라만 주택경기가 활황이면 경기가 둔한 나라에서 부족한 자재를 가져와 쓰면 되지만, 모든 나라가 동시에 주택경기 활황이면 지구 안에서는 생산에 의해 수급이 결정되고 이게 부족하면,  우주에서 수입을 하기 전에는 수급문제가 해결되지 않는다.  

그래서 지금의 세계 건설 경기 수준에서는 자재가 과도한 공급 초과 상태인 것 같지만, 향후 각국의 건설 업황 회복 진도에 따라 이런 상황은 급변하며 향후 상상하기 어려운 자재 부족의 시대를 맞게 된다.

이런 장래의 변화를 상상할 수 있는 상상력과 논리가 있다면, 아래 미국 철강업이나 산업 금속산업의 대세 추세 구도를 이해할 수 있게 된다.