[건설] 주택 보유의 목적

투자 개념의 주택

8월 2일 정부 부동산 정책이 발표되었다. 전체 대책을 관통하는 핵심은 주택을 투
자 자산으로 접근하지 못하도록 하는 것이다. 이는 1) LTV, DTI 강화 등 대출 규제
를 통해 레버리지 제한 2) 투기과열 지구 지정을 통해 재건축 조합원 지위 양도
규제, 3) 다주택자 양도세 중과를 통해 투자 수익률 하락 4) 1주택자의 경우에도 양
도세 비과세를 위해서는 실거주 요건 추가 적용하면서 갭투자 방지 등이다. 적어
도 자산 가격 상승에 대한 기대수익률을 낮춘다는 측면에서 이번 대책의 실효성은
있을 것으로 전망된다.


명확하게 나타날 영향은 주택 매매 거래량 감소

가장 직접적으로 나타날 영향은 주택 매매 거래량의 감소이다. 전매 제한이 강화
되면서 분양권 거래 감소가 예상되고, 갭 투자가 줄어드는 과정에서 기존 주택의
매매 거래량도 감소할 것이다. 특히 서울 지역의 경우 전체 지역이 투기과열지구
로 지정되고 대출규제와 함께 조합원 지위 양도가 어려워지면서, 투자 수요뿐만
아니라 실수요 역시 크게 감소할 것으로 전망된다.


다주택자의 선택

재건축 대상인 아파트를 소유한 다주택자의 경우 재당첨 금지 규정으로 인해 신규
분양을 받지 못하고 현금 청산을 해야 한다. 재건축 대상이 아닌 일반 주택을 보
유하고 있는 다주택자의 경우 선택지는 1) 2018년 4월 이전에 잉여주택을 처분하거
나, 2) 잉여주택을 월세로 전환하여 장기 수익형 자산으로 전환하는 것이다. 전세를
통한 주택의 자산가치 상승을 기대하기 어려워진다면 수익형 자산으로의 전환이
빠르게 나타날 것으로 전망된다.


건설업체의 단기 실적에 미치는 영향은 크지 않을 것

대형건설업체는 현재까지 전년 수준의 분양을 유지하고 있고 2019년까지 주택 매
출은 사상 최대 수준이 유지될 것으로 전망된다. 다만, 재건축 초과이익 환수제 부
활에 따른 재건축 지연 가능성이 있다. 2017년 말까지 관리처분 인가를 신청할 경
우 재건축 초과이익 환수제 적용에서 배제되기 때문에, 연말까지 관리처분 인가는
크게 늘어날 것으로 전망되며, 실제 분양이 이루어지는 2018년까지는 분양 물량이
크게 감소하지 않을 것으로 전망된다. 2019년 이후의