[건설] 서울 신규분양 APT 건축물 가치 582만원/3.3m2 (상한선)

주택에 대한 Valuation 3: 건축물의 가치와 감가상각
주거용 부동산 가치는 건축물의 가치와 부속 토지 가치로 나눌 수 있다. 2015년 기준 가계가 보유하고 있는 총 부동산 가치 5,291조원 중 건축물의 가치는 27%, 토지 가치는 63%로 토지 비중이 높다. 특히 토지는 감가상각이 없는 반면, 건축물의 가치는 감가상각이 일어나기 때문에 건축물의 연령에 따라 가치가 크게 달라 질 수 있다.

건축물의 가치 산정은 표준건축비를 기준으로 시작한다. 무분별한 분양가 상승을 규제하기 위해 국토교통부는 건축비의 상한선을 정해두고 있다. 이를 기반으로 건축 경과 기간에 따른 감가상각률을 적용하면, 현재 시점의 건축물 가치를 어림짐작 할 수 있다.

2016년 국토교통부가 발표하는 서울시 대형 건축물의 표준건축비는 582만원 /3.3m2 이다. 1994년 277만원/3.3m2 에서 출발한 표준건축비는 연평균 3.4% 증가하였고, 최근 5년간 상승률은 평균 1.6% 수준이다.

공공건설 임대주택에 산정되는 표준건축비는 현재 340~350만원/3.3m2 이며, 재건축 프로젝트에서 건설사가 조합에 제안하는 건축비는 400~500만원/3.3m2 수 준이다. 마감재와 구조 등에 따라 편차가 있겠지만, 어찌됐건 최대 건축물 가치 산정은 이 data를 기준으로 가능하다.

일반적으로 재건축 사업을 진행 할 때 순수 건축비 외 사업비(금융비용, 공용 시설 등)로 건축비의 20% 내외가 필요하다는 점을 감안하면 실제 건축물의 가치는 표준건축비의 1.2배 수준으로 볼 수 있다. 따라서 33평 신규 APT의 건축물 가치는 2억원 내외로 추정된다.