[건설] 33평형 APT 평균 PIR(가처분소득 대비 비율)은 7.5배

주가와 부동산 모두 예측의 신뢰성이 높은 시장은 아니다. 기본적으로는 두 자산 모두 가격에 영향을 주는 변수가 너무 광범위하고, 긍정적인 변수와 부정적인 변수가 혼재되어 있기 때문에 판단하기 쉽지 않기 때문이다.

방향성에 대한 전망을 내려두고, 직관적으로 이야기 할 수 있는 부분은 현재시점 에서 자산이 ‘싸다’ ‘비싸다’ 이다. 그런데 저평가와 고평가를 논하기 위해서는 서로 공유하고 있는 기준이 있어야 하고, 주식시장에서는 이를 위한 수단으로 PER, PBR, 재무비율 등에 관한 Valuation 을 이용한다.

주식시장보다 부동산 시장이 훨씬 더 큼에도 불구하고, 부동산 시장 전망을 하는 사람이 많지 않은 이유 중 하나는 공통된 기준으로 사용하는 Valuation 수단이 없기 때문이다.

일반적으로 우리가 부동산 시장에서 쉽게 알 수 있는 것은 주변 시세대비 가격이 어느 정도 수준에 있는가이다. 개별 부동산의 성격이나 질적인 거주 환경에 따른 평가 등에 대한 기준은 개개인마다 다르다.

주택을 Valuation 할 수 있을까?

PIR(price to income ratio)은 주택가격을 연간 가처분 소득으로 나눈 것으로, 소득 대비 주택 매매가격의 level을 나타낸다. 기업분석과 달리 개별 가계의 구매력 격차가 크기 때문에 절대적인 지표로 사용하기는 어려우나, 평균적인 수준을 직관 적으로 파악하기는 쉽다.

2016년 월평균 가처분 소득 387만원, 33평형 APT 전국 평균 매매가격 3.5억원 을 적용하면 평균 PIR은 7.5배이다.