쥬라기: 이번 주에는 옵션 만기가 있지요?

쥬라기: 외국인의 지수 관리가 이어지면서 주초 하락으로 출발하지만,
쥬라기: 주봉 시가3선이 상승 방향으로 움직이는 상승 추세가 이어집니다
쥬라기: 60주 평균에서 3주째 저항을 받는 지수는
쥬라기: 오늘 5포인트 정도의 작은 조정이지만,
쥬라기: 주봉 시가 3선의 위치로 주중 저가 매수 조건을 만족시킵니다.
쥬라기: 상승하는 추세에서 주가가 시가 3선에 접하면
쥬라기: 설령 이 가격을 이탈하여 더 하락하더라도
쥬라기: 그에 관계 없이 매수를 가져갈 수 있는 기준이 됩니다.

쥬라기: 오늘 시장의 움직임은 몇 가지 특징이 있습니다.
쥬라기: 먼저 종합지수는 하락하지만  코스닥의 IT 기업들의 주가가 활발합니다.

쥬라기: 그 동안 너무 긴 시간 조정이 이어졌기 때문에
쥬라기: 점차  바닥을 벗어나 상승으로의 움직임이 시작되는 것 같습니다.
쥬라기: 원래 12월은 초반 상승했다가  중반부터 연말 매물의 영향으로 크게 하락하여
쥬라기: 대개 월말에 하락을 멈추고 상승하기 쉬운데
쥬라기: 올해에는 9월부터 조정이 진행된 상태이기 때문에
쥬라기: 주가가 큰 저점 권에 있는 기업이 많습니다.
쥬라기: 이 때문에 연말에도 연말 매물의 영향을 덜 받고
쥬라기: 오르는 과정이 나타날 것 같아요

쥬라기: 코스닥 지수입니다.
쥬라기: 하락이 큰 기업은 4월을 고점으로 조정이 이어져 왔고,
쥬라기: 일부 기업은 9월을 고점으로 하락이 이어져왔는데
쥬라기: 11월 조정이 큰 바닥을 이루면서 상승으로 움직이는 기업이 많습니다
쥬라기: 특히 삼성전자의 실적 감소와 함께 실적이 급격히  나빠진 기업도 많은데
쥬라기: 이런 실적 위축의 변동을 이미 주가 하락으로 반영하였으므로
쥬라기: 향후 실적 호전의 기대로 상승하는 기업이 많을 듯 합니다.

쥬라기: 거래소 시장은 대체로 조정을 거치지만
쥬라기: 그간 하락했던 기업은 점차 상승이 이어지고,
쥬라기: 그간 하락하지 않고 연중 상승이 계속되어 온 기업들은 하락이 이어집니다.
쥬라기: 기관이 움직이는 자금이 거의 대부분 연기금의 자금인데
쥬라기: 연말이 되니  결산을 하고 포트폴리오를 정리하여 내년을 대비할 때가 되었죠,
쥬라기: 따라서 연중 가격을 올려 유지한 기업들은 차익실현을 해야 하고,
쥬라기: 그간 죄다 팔아버린 기업들은 팔 물량도 없지만 내년 새로 편입을 해야 하니
쥬라기: 이전처럼 강한 매물이 나오기 어려운 상태입니다.
쥬라기: 따라서 연기금과 기관이 매수해 보유하고 있는
쥬라기: 고PER 기업들은 차익 매물이 대기하고,
쥬라기: 대신 그간  연기금과 기관이 털어버렸던 업종은 매물이 잦아들면서
쥬라기: 서서히 상승하는 모습이 진행되기 쉽습니다.

쥬라기: .

쥬라기: 오늘도 전기전자 업종과 화학, 운송장비, 운수 업종이 상승하는 모습입니다.

쥬라기: 앞서 상승이 나타났던 기업이 그대로 상승세가 이어지지요?
쥬라기: 유가 하락으로 마진이 호전되는 항공과 해운 등 운수 업종과
쥬라기: 화학과 정유 업종이  더디지만 꾸준한 상승을 하고 있습니다.
쥬라기: 조선업종도 오름세가 이어지는데 최근 움직임으로 보면
쥬라기: 3분기 크게 적자를 덜어낸 현대중공업이 상승을 선도합니다
쥬라기: 이들 업종은 그간  연기금과 연기금 자금을 운용하는 기관들이
쥬라기: 떼로 몰려다니며 매물을 쏟는 바람에 하락했지만
쥬라기: 이미 매도할 물량을 다 쏟아내고 결산을 기다리는 참이니
쥬라기: 이제는 그런 매도 공세가 나오기 어렵습니다

쥬라기: 주가가 오르는 이유는 없지요?
쥬라기: 하락할 때 아무 이유 없이 기관들의 매물에 따라 내린 만큼
쥬라기: 오를 때도 이유 없이 오릅니다.
쥬라기: 끌어 내리는 매물이 없으니 원래의 제 가격으로 되돌아간다고
쥬라기: 보는 것이 이해하기 쉬울 것입니다.
쥬라기: 주의할 점은 하락할 때 악재와 결부하여 하락하는 것으로 생각하면,
쥬라기: 주가가 제자리를 찾아 오를 때 대응하기 어렵게 됩니다
쥬라기: 하락의 원인으로 생각했던 악재가 아직도 그대로 변하지 않고 있고,
쥬라기: 그렇다고 상승을 이끌만한 호재도 없다고 생각하게 되므로,
쥬라기: 주가가 오르는데도 오르는 이유를 몰라 적응을 못하는 것이지요.
쥬라기: 따라서 주가가 하락과 상승을 너무 악재나 호재에 결부시키려 하지 마십시오,
쥬라기: 주가는 누군가의 기분에 따라
쥬라기: 이유 없이 오를 수도 있고 내릴 수도 있습니다.
쥬라기: 펀더멘털을 기준하여 합당한 가격이 있지만
쥬라기: 얼마든지 이 가격에서 벗어나
쥬라기: 과도하게 하락하거나 과도하게 상승할 수 있습니다

쥬라기: 주가는 이유 없이 또는 악재나 호재를 동반하면서
쥬라기: 펀더멘털에서 벗어나 저평가 또는 고평가 상태로왜곡 되지만
쥬라기: 결국은 주가가 제자리로 되돌아오게 됩니다.
쥬라기: 되돌아 올 때는 저녁에 자기 집을 찾는 것처럼,
쥬라기: 이유가 있건 없건 관계없이
쥬라기: 제 가격으로 되돌아갈 수 있습니다.

쥬라기: 신문 기사를 보면
쥬라기: 자동차가 움직일 때 연료가 필요하듯이
쥬라기: 주가가 움직이기 위해서 호재 또는 악재가 필요한 것 같은 생각이 들죠,
쥬라기: 그래서 신문 시사를 읽다 보면 자기도 모르게
쥬라기: 오르는 데는 호재 내리는 데는 악재가 필요하다고 생각하게 됩니다.
쥬라기: 그러나 주가는 그렇게 움직이지 않습니다.

쥬라기: 주가는 호재나 악재를 연료로 움직이는 것이 아니라
쥬라기: 적정한 가격을 기준을 두고 이유 없이 움직이거나
쥬라기: 또는 호재나 악재를 핑계 삼아 중심에서 벗어났다가,
쥬라기: 아무런 이유 없이 제 자리로 되돌아가기도 하고,
쥬라기: 그럴듯한 호재나 악재를 핑계 삼아 제자리로 되돌아가기도 합니다.
쥬라기: 주가 움직임의 이런 본질을 잘 이해해 두면
쥬라기: 보다 여유 있게 시세를 볼 수 있습니다.

쥬라기: 관심 기업들이  꾸준히 움직임이 호전됩니다.
쥬라기: 아시아나 항공과 대한항공 등 항공주와 현대상선을 비롯한 해운주,
쥬라기: 롯데케미칼과 한화케미칼, 송원산업과 같은 화학주,
쥬라기: 비에이치, 플렉스컴, 인터플렉스 같은 PCB기업은 오늘  초강세입니다

쥬라기: 경기 민감주들은 올해 연기금과 기관이 내버린 만큼
쥬라기: 내년에는 다시 사서 채워야 하니
쥬라기: 내년 이후에는 올해와 달리 꾸준한 상승세로 움직이기 쉽습니다.
쥬라기: 따라서 이런 경기에 민감한 주식은 꾸준히 비중을 늘리고,
쥬라기: 연중 상승이 계속되면서 PER가 20 이상으로 과도하게 높고,
쥬라기: 연봉의 시가 3선 이격이 큰 기업들은 차익 실현해 비중을 줄이면 좋습니다.

쥬라기: 3분기 삼성전자 실적이 추락하면서
쥬라기: 스마트폰 부품 기업이나 IT 부품 기업들이 실적 악화가 나타났고,
쥬라기: 주가는 그 전부터 크게 하락하여 바닥권을 만들고 있습니다.
쥬라기: 그러나 악화된 실적을 주가가 이미 충분히 반영함에 따라
쥬라기: 실적 악화에도 불구하고 주가는 바닥에서 점차 회복이 어어집니다.
쥬라기: 분기 실적에 연연하지 말고 기업이 경쟁력이 가진 기업인지와 더불어,

쥬라기: 평소의 정상 컨디션에서의 이익 능력에 맞춰 기업을 평가하고,
쥬라기: 현재 주가가 비싼지 싼지의 관점에서
쥬라기: 기업을 보는 것이 이런 흐름을 이해하기에 도움이 될 것입니다.
쥬라기: PCB업체인 인터플렉스, 플렉스컴, 코리아써키느, 비에치치 등이 강세이고,
쥬라기: 경쟁력을 갖춘 광학부품업체인 옵트론텍이나 세코닉스도 흐름이 호전됩니다.
쥬라기: 안정성장주로 장기 투자 기업인 KG모빌리언스와 KG이니시스는
쥬라기: 연봉 이격이 충분히 조정을 거쳤으니 이제 내년 본격적인 상승을 준비해야죠
쥬라기: LG이노텍은 매출과 이익이 견조한 상승을 하는데도 주가만 크게 내렸으니
쥬라기: 앞으로 전고점보다 더 오르기 위해 상승이 시작됩니다.

쥬라기: 올해에는 정말 지루한 장세가 이어지면서
쥬라기: 거래대금 회전율이 극히 낮은 상태가 이어졌으므로
쥬라기: 기업이 좋든 나쁘든 대부분 매물이 절대 바닥권에 이른 기업이 많습니다.
쥬라기: 매물이 절대 바닥권이라는 악재가 나와도
쥬라기: 주식을 팔 사람이 없는 상태를 말합니다.
쥬라기: 따라서 지금 같은 매물 바닥권 장세에서는
쥬라기: 기업을 악재나 호재라는 관점에서 보면 흐름을 놓치기 쉽습니다.

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쥬라기: 우리나라 주택보급률이 몇 %입니까?
쥬라기: 혹시 아는 사람이 없나요?

쥬라기: 옛날 주택보급률로 따지면 작년 말 주택보급률은 116.7%입니다.
쥬라기: 그래서 주택보급률을 새고 바꾸었는데
쥬라기: 새 기준으로  따지면 작년말 주택보급률은 103.0%입니다.
쥬라기: 그럼 우리나라 주택을 부족한 상황인가요? 남아도는 상황인가요?

쥬라기: 통계청의 주택보급률 통계입니다.
쥬라기: 이 표의 가구수와 주택수의 단위는 천 가구, 또는 천 호입니다
쥬라기: 이 주택보급률 통계로 보면 우리나라는 집 부족이 문제가 아니라
쥬라기: 집이 남아 돌아 걱정이 되는 모습이지요?

쥬라기: 옛날 방식의 주택보급률 통계입니다.
쥬라기: 주택을 집  단위로 카운트 하는 대신
쥬라기: 가구에서 1인1가구를 빼고 2인 이상 가구만 계산했죠
쥬라기: 그러다 보니 과거와 달리 1가구 거주 인원이 줄고,
쥬라기: 1인 1가구가 많아지면서 통계가 크게 엇나가기 시작하지요?

쥬라기: 2002년부터 주택보급률이 100%를 넘어
쥬라기: 주택부족이 없는 것처럼 보이지만
쥬라기: 우리는 2002년부터 2007년까지 부동산 투기 광풍이 불 정도로
쥬라기: 주택 공급이 수요보다 크게 부족했던 사실을 알고 있죠.

쥬라기: 주택보급률이라면 주택수요와 공급을 충실히 나타내야 하는데
쥬라기: 시장에 주택이 부족하여 가격이 한정 없이 오르는데도
쥬라기: 주택보급률이 100%를 넘는 것으로 나오니
쥬라기: 주택수급을 제대로 반영하지 않는 지표입니다.
쥬라기: 만일 정말로 주택수보다 가구수가 10% 이상 많다면
쥬라기: 전세를 내 놓아도 전세가 나가지 않아서
쥬라기: 세입자 없이 남는 집들이 많아야 합니다.
쥬라기: 그러나 실제는 그런 상황과는 반대이지요?
쥬라기: .

쥬라기: 그래서 통계청에서 이 지표가 문제가 있다고 보고
쥬라기: 새로운  주택보급률로 바꿉니다.
쥬라기: 새로운 지표에서는 1인 가구를 가구로 편입하는 대신
쥬라기: 주택 수도 전세든 집이 있으면
쥬라기: 이 집을 두 채로 카운트하는 방식으로 바꾼 것 같아요,
쥬라기: 즉, 다가구 주택에서 1주택에 여러 가구가 세들어 살면
쥬라기: 각각을 하나의 주택으로 카운트하는 방식이지요,

쥬라기: 그렇게 계산하니 옛날 방식에 비해 가구수도 크게 늘었고
쥬라기: 주택의 수도 크게 늘었습니다

쥬라기: 이 새로운 주택 보급률로 보면 주택보급률은 다음과 같은 모습이 됩니다.

쥬라기: 그러나 서울과 수도권을 제외하면 주택보급률은 대단히 높게 나타납니다

쥬라기: 새 주택보급률이 시장의 주택 수요와 공급을 제대로 반영하는 지표라면
쥬라기: 주택보급률이 110%가 넘는 지방에서는 절대로 전세가격이 오르거나
쥬라기: 집값이 오르거나 주택 분양이 활발할 수 없습니다.
쥬라기: 전세수요를 포함해서 주택수가 가구수보다 10% 이상 많다면 ,
쥬라기: 세를 내놓아도 세가 나가지 않고
쥬라기: 빈집으로 남아 있는 경우가 많아야 하기 때문이죠,
쥬라기: 그런 점에서 보면 분명 문제가 있습니다

쥬라기: .

쥬라기: 그럼에도 불구하고 이 지표는
쥬라기: 정부가 주택정책을 수립하거나 전문가가 주택시장을 전망하거나
쥬라기: 부동산 시장의 미래를 예상하는데 확고한 근거로서 사용됩니다.

쥬라기: 주택보급률의 활용도에 주택정책의 지표로 사용한다고 되어 있지요?
쥬라기: 여러분이 우리나라 부동산 시장이 끝났다고 생각하는 이면에는
쥬라기: 바로 이 주택보급률이 100%가 넘었다는 사실을 토대로 합니다
쥬라기: 이제는 주택보급률이 100%를 넘어서 주택이 부족하지 않으므로
쥬라기: 비싼 가격을 주고 주택을 사려는 사람도 없고
쥬라기: 그래서 주택가격이 오르기 어렵다는 생각을 하게 됩니다
쥬라기: 수급이 100%가 넘었는데 거기서 가격이 오르기를 바라는 것은 비상식적이기 때문이죠,

쥬라기: .

쥬라기: 그런데 주택시장의 현실은  주택보급률이 주는 상황과 맞지 않습니다
쥬라기: 주택보급률이 100%를 넘어서면서 셋집도 빈집이 있어야 하지만
쥬라기: 전세가격은 그칠 줄 모르고 오르고 있고 날로 그 기세가 더해갑니다

쥬라기: 왼쪽에는 주택전세가격 종합지수이고
쥬라기: 오른쪽은 전월대비 전세가격 상승률입니다
쥬라기: 표시에는 매매가격지수라고 나왔지만 전세가격지수입니다.
쥬라기: 실질적인 주택보급률 100%에서는 절대 나올 수 없는 현상이지요,

쥬라기: 이게 주택 매매가격 지수입니다.
쥬라기: 오른쪽 전월 대비 상승률을 보면 2012년 말이 바닥이 되었고
쥬라기: 그 이후 2년여 동안 매월 거르지 않고 상승세가 이어지고 있지요?
쥬라기: 아직도 주택가격이 오르네 마네 하는 사람이 있는데
쥬라기: 이미 가격 오르지 24개월째입니다
쥬라기: 사람은 가격이 올라도 2년이 넘도록
쥬라기: 그 사실을 모르고 지나갈 수 있다는 점을 기억해 두십시오,

쥬라기: 우리가 아는 의미의 주택보급률이 100%가 넘었다면
쥬라기: 이런 분양의 모습도 절대 불가능하죠.
쥬라기: 전세가격, 매매가격, 분양에서 보는 현재의 모습은
쥬라기: 분명 주택이 수요에 비해 공급이 부족할 때 나타나는 현상입니다.
쥬라기: 따라서 지표로는 주택보급률일 100%를 넘었지만
쥬라기: 이것은 주택 시장을 올바로 나타내지 못하는 것이라 할 수 있죠.

쥬라기: 그렇다면 실제 주택의 수요와 공급은 어떤 모습일까요?
쥬라기: 여기에는 중요한 자료가 있지요?
쥬라기: 표본조사가 아닌 전수조사 자료가 있습니다
쥬라기: 5년 마다 정부는 인구와 주택에 대한 전수조사를 합니다.
쥬라기: 전체 인구와 전체 주택을 모두 조사하는 주택총조사를 하는데
쥬라기: 최근 조사가 2010년에 있었고 내년에도 조사가 시행될 예정입니다.
쥬라기: .

쥬라기: 그럼 2010년 주택과 인구 총조사에서 조사된
쥬라기: 가구수와 주택수를 가지고 주택보급률 계산을 해 보면
쥬라기: 실질적인 의미가 있는 실질주택보급률을 알 수 있겠죠?

쥬라기: 2010년 주택 총조사입니다.
쥬라기: 주택이라 함은 단독주택, 아파트,연립주택, 다세대주택,
쥬라기: 그리고 상가 건물에서 사는 주택이 있습니다.
쥬라기: 주택 이외에도 거처가 있는데
쥬라기: 오피스텔, 호텔과 여관, 기숙사와 요양 병원같은 사회시설,
쥬라기: 판잣집과 비닐하우스입니다.
쥬라기: 이런 곳은 거처이지만 주택으로는 카운트 하지 않습니다.

쥬라기: 2010년을 기준 주택의 총 숫자는 1388만 호입입니다.
쥬라기: 가구수는 얼마나 될까요?
쥬라기: 가구에는 보통의 가구라는 의미에서 일반 가구와
쥬라기: 외국인가구, 비혈연 관계의 사람이 6인 이상 집단으로 거주하는 가구,
쥬라기: 기숙사나  사회 시설 같은 집단시설에 거주하는 가구가 있는데
쥬라기: 이중 주택보급률에서 생각하는 가구는
쥬라기: 외국인 가구와, 집단가구를 제외한 일반가구만 따집니다
쥬라기: 일반가구는 1733만 9000가구이죠,
쥬라기: 따라서 1733만 9000가구가 1388,3만  주택에서 살고 있으니
쥬라기: 주택수/가구수로 계산한 실질주택보급률은
쥬라기: 1388만/1733만 = 80.2%입니다.

쥬라기: 방 한 칸을 얻어 사는 것이 아니라
쥬라기: 주택 한 채를 사는 사람은
쥬라기: 전체 가구에서 80% 정도라는 것이죠,
쥬라기: 집이 아닌 방 한 칸에 사는 사람은
쥬라기: 내 집을 갖는 것을 평생의 꿈으로 삽니다

쥬라기: 좀더 정확하게 하면 주택수 계산에서 오피스텔을 주택에 합치고,
쥬라기: 가구수 계산에서 외국인 가구를 일반가구에 합쳐서 보면 낫겠죠
쥬라기: 그럼 아마 실질주택보급률은 80.5% 정도로 조금은 더 높습니다.
쥬라기: 주택보급률 100% 하고는 전혀 다른 상황이지요.
쥬라기: 그러니 주택을 좀 덜 지으면
쥬라기: 주택 전세가격이 그렇게 급등하고
쥬라기: 주택 분양이 11년 최고가 될 정도로 활황을 보일 수 있는 것입니다.

쥬라기: 그러나 정부도, 부동산 전문가도, 일반 국민도
쥬라기: 주택보급률 103%라는 착시에 빠져 있는 것이죠

쥬라기: 주택 1388만 호 중에서 한집에 한 가구가 사는 경우는 1276만 호이고
쥬라기: 나머지는 집 하나에 두 가구, 세 가구, 많게는 열 가구가 살고 있습니다.
쥬라기: 그럼 가구수와 주택수 사이에 345만 이라는 차이가 발생합니다.
쥬라기: 물론 1인 1가구인 사람이 모두가 집을 한 채씩 필요한 것은 아니므로
쥬라기: 실제 수요는 그보다는 작을 것이지만
쥬라기: 전체로써 상당한 물량의 집이 부족상태입니다.

쥬라기: 물론 매년 집을 짓고 있지만
쥬라기: 완공되는 주택수만 늘어나는 것이 아니라 가구도 늘어나죠?
쥬라기: 인구의 동태를 보면, 2013년의 예를 들어 봅시다.

쥬라기: 한해 동안 43만 6000명의 아이가 태어났죠?
쥬라기: 대신 한 해에 26만 6000명이 사망하여 인구 순증가는 17만 명입니다.
쥬라기: 물론 해외에서 한국에 일하러 와서 살거나 
쥬라기: 국제 결혼으로 유입되는 사람도 많으니
쥬라기: 이보다 더 많은 인구가 증가할 것입니다.
.
쥬라기: 결혼은 지난해 32만 2000쌍이 했고,
쥬라기: 이혼도 11말 5000쌍이 했습니다.
쥬라기: 결혼할 때도 집이 필요하고 이혼할 때도 집을 필요하죠?
쥬라기: 자녀가 결혼하면 새집으로 분가하여 살아야 하니 집이 필요하고
쥬라기: 오래 한 집에 살던 부부가 이혼하여  따로 살려면 또 집이 필요하죠
쥬라기: 물론 집을 가진 사람이 재혼을 하거나
쥬라기: 이혼하고 아이들하고 같이 사는 예외도 있습니다.
쥬라기: 따라서 순수하게 결혼과 이혼으로 늘어나는 주택수요만
쥬라기: 연간 30만 ~ 40만호 입니다

쥬라기: 그런데 주택공급이 이 정도 유지되지요?
쥬라기: 한편 주택을 지을 때는 새집을 짓기 위해 옛집을 부수는 경우가 많고
쥬라기: 또 농촌 인구가 나이가 들어 자식의 집으로 가면서 빈집이 늘어나므로
쥬라기: 착공하는 숫자보다 실제 거주할 집이 늘어나는 숫자는 줄어들지요
쥬라기: 이렇기 때문에 기존의 350만 채의 부족분에 더해서
쥬라기: 새로 짓더라도 부족분의 갭이 메워지지 않는 상태가 계속됩니다.

쥬라기: 특히 금융위기나 경기 침체로
쥬라기:  주택 분양이 안되고 따라서 건설이 줄어들면
쥬라기: 늘어나는 가구수에 비해 건설하는 주택수가 부족해지므로
쥬라기: 주택수급은 더욱 악화되어
쥬라기: 전세가격 급등의 원인이 됨과 동시에
쥬라기: 주택가격 상승과 분양 증가가 나타납니다.

쥬라기: 현재 통계청이 발표하는 새로운 주택보급률은
쥬라기: 셋집도 주택 1채로 카운트 하여
쥬라기: 2010년 1767만채의 주택수로 잡고 주택보급률을 계산했지만,
쥬라기: 실제 주택수는 1388.3만 호이고
쥬라기: 따라서 실질적인 주택보급률은 80.2%에 불과합니다

쥬라기: 그보다 5년 전인 2005년의 경우에도 주택, 인구 전수 조사가 있었습니다

쥬라기: 이해 조사된 거주하는 주택의 숫자는 1249만 호인데 비해
쥬라기: 외국인과 집단가구를 제외한 일반가구는 1590만 가구로
쥬라기: 이 주택숫자를 일반가구 숫자로 나눈 실효 주택보급률은
쥬라기: 78.6%입니다.

쥬라기: 그래서 1998년 외환위기로 은행이 망하고 건설회사가 망하는 과정에서
쥬라기: 주택을 정상수준보다 적게 짓자 주택 부족으로 파동이 나서
쥬라기: 2002년 ~ 2007년 주택 가격 급등 국면이 온 것입니다.
쥬라기: .

쥬라기: 지금도 마찬가지이지요?
쥬라기: 실효 주택보급률이 2013년 현재 82.3% 정도 되는 것으로 추정되는데
쥬라기: 정부는 주택보급률이 100%를 넘었다고 생각하고
쥬라기: 주택공급에 적극적이지 않습니다
쥬라기: 일반 국민은 주택보급률이 100%가 넘으니
쥬라기: 전세가격이나  주택가격이 오르지 않는다고 생각하고
쥬라기: 주택을 마련한 생각을 하지 않다가 최근 전세가격 급등의 복병을 만났죠
쥬라기: 아무리 주택을 지어도
쥬라기: 지금은 결혼과 이혼, 그리고 외국인 유입으로 증가하는 가구수를
쥬라기: 크게 넘지 않습니다
쥬라기: 따라서 애초부터 있던 350만 호의 주택부족은 그대로 유지될 수 밖에 없고
쥬라기: 이 상황이 10년 전처럼 주택가격 급등으로 주택 공급이 폭주할 때까지
쥬라기: 그런 상황이 점차 준비된다고 보면 됩니다.

쥬라기: 주택가격이 비싸다고 하지만 결코 사실이 아닙니다ㅓ.

쥬라기: 물론 서울 강남이나 비싼 곳은 매우 비싸지만,
쥬라기: 전국을 기준하고 국민의 소득을 5단계로 구분한 후
쥬라기: 중간 소득자를 기준할 때
쥬라기: 주택가격 범위 중 중간 급의 주택을 살 때
쥬라기: 연간  수입의 5배가 넘지 않습니다
쥬라기: 즉, 중위 소득자가 중간 가격권의 집을 사려면
쥬라기: 5년치 연봉보다 낮은 금액이 되는데 이 수준은 절대적으로 높지 않습니다

쥬라기: 주택을 살 수 있는 조건 역시 지난 5년 동안 크게 개선되어 있습니다.
쥬라기: 주택을 사기 어려운가 쉬운가는,
쥬라기: 첫째, 주택가격 정도, 둘째, 은행의 금리, 셋째, 구매자의 연수입에
쥬라기: 따라 달라집니다
쥬라기: 주택가격이 하락하고 금리가 하락하며 연수입이 몇년 동안 늘었으면
쥬라기: 5년전보다 지금이 주택을 사기 훨씬 쉬워집니다.

쥬라기: 이런 관점에서 만든 지수가
쥬라기: 주택구입능력지수 (Home Affodability Index)라 하는데

쥬라기: 이 지수가 5년 동안 이렇게 상승합니다.
쥬라기: 5년전 100이었던 지수가 지금은 150을 넘었으니
쥬라기: 5년 전보다 1.5배 더 쉽게 집을 구입할 조건이 되었다 이런 의미가 됩니다
쥬라기: 그러니 당연히 주택을 사는 사람이 많아지고 주택가격이 올라서
쥬라기: 주택구입능력이 이전 수준으로 되돌아갈 때까지 추세를 지속하겠지요

쥬라기: 5년 전보다 주택구입하기가 많이 쉬워졌죠?

쥬라기: 그래서 결론적으로 통계청이 발표하는 주택보급률이
쥬라기: 실제 주택 수급 상황을 올바로 나타내지 않기 때문에
쥬라기: 정부도 주택정책을 잘못하여 주택 부족을 해소하는 정책을 취하지 않고
쥬라기: 부동산 전문가들도 주택이 남아 돈다는 생각에
쥬라기: 미래의 부동산 시당에 대해 부정적으로 전망해 왔고,
쥬라기: 대다수 국민들도 이제는 부동산 투가가 끝났다는 생각으로
쥬라기: 실제 살 집이 필요한 사람도 주택 구입을 미루다 보니
쥬라기: 주택이 전반적으로 공급 부족 상황을 초래하게 되었습니다.

쥬라기: 여전히 주택보급률이 100%를 넘었다는 잘못된 생각이 많은데
쥬라기: 주택 공급부족에 따른 주거불안은
쥬라기: 앞으로 시간이 가면 갈수록 더 강하게 나타날 수 밖에 없습니다
쥬라기: 공급을 크게 늘려야 해결될 문제인데
쥬라기: 공급을 크게 늘리지 않고 있으니
쥬라기: 그만큼 문제는 장기화되고 심각하게 변질됩니다
..
쥬라기: 바로 여기에 경기의 흐름과 주식시장의 흐름도 연동되어 움직입니다.
쥬라기: 주택은 수급에 의해 오름세가 시작되면 주택을 늘려 공급하는 것 말고는
쥬라기: 이를 대응할 방법이 없습니다.
쥬라기: .

쥬라기: 미국의 경기와 주식시장도 주택 시장을 보면 알기 쉽죠

쥬라기: 미국의 주택가격 지수인 케이스 실러 주택가격 지수입니다
쥬라기: 이 지수는 선물시장에서 파생상품을 거래하는데 기초자산으로 사용됩니다.
쥬라기: 위에는 전년동기비 증가율이,
쥬라기:  아래에는 전월비 증가율이 함께 그려져 있습니다.

쥬라기: 주택가격 지수가 전월비 기준 1.5%를 넘어서 오르면 과도한 수준으로
쥬라기: 정부의 주택가격 억제 정책이 나오기 쉽죠?
쥬라기: 지난히 동기에 비해 15%를 넘어서는 주택가격 상승은
쥬라기: 과도한 인플레이션이므로
쥬라기: 정부는 주택규제와 금융규제를 강화하고 금리를 올리는 등
쥬라기: 온갖 수단을 사용하여 주택가격 상승을 막습니다

쥬라기: 따라서 2004~006년의 기간이
쥬라기: 바로 주택가격 상승률 전년비 15%에 접근했을 때이고
쥬라기: 이 때 FRB 연준위원들은 설령 경기를 침체로 가더라도
쥬라기: 주택가격을 잡겠다고 공언하고 금리를 올렸었죠

쥬라기: 2013년에도 이런 상황이 전개되지요.
쥬라기: 2011년부터 주택 시장 회복과 함께 
쥬라기: 빠르게 상승하던 미국 주택가격이
쥬라기: 전월비 1.5%를 넘어서고, 전년 동월비를 기준 12%를 넘어서 상승하자
쥬라기: 미국은 서브프라이 모기지 대출을 제한하고
쥬라기: 주택 대출 조건을 매우 까다롭게 정책을 바꾸었습니다.
쥬라기: 그 결과 2013년  5월부터 경기가 둔화되기 시작했고
쥬라기: 부동산 가격도, 주택착공도  판매도 모두 가파른 성장세를 멈추고
쥬라기: 주택가격은 올 하반기 전월비 하락으로 전환되었죠

쥬라기: 이렇게 하락하여 가격이 잡히면 이번에는 부양정책을 써야죠?
쥬라기: 그래서 주택 대출 받을 때 자기 돈으로 일부를 내야 하는 규제를 완전히 없앴죠
쥬라기: 그러니 지난달 주택가격은 전월비 다시 상승으로 움직이고 있죠.
쥬라기: 정부의 의도대로 주택경기가 다시 호전되기 시작하고 있는 것입니다

쥬라기: 미국의 주가는 2011년 주택경기가 호전되어
쥬라기: 활황이 진행된 2013년 1분기까지
쥬라기: 주택가격 상승, 건설 회복과 함께 주가도 계속 상승을 하다가
쥬라기: 2013년 5월 규제가 강화되면서 주택가격 둔화 후 하락 전환
쥬라기: 건설 관련 경기 둔화 주가 조정 등을 순차적으로 거쳤습니다
쥬라기: 그러나 지금은 정부의 주택경기 부양정책이 다시 쏟아지니
쥬라기: 2011년 10월과 똑같이
쥬라기: 2014년도 다시 상승 추세가 시작되는 그런 시기입니다.
쥬라기: 이런 점에서 미국의 은행주,(KBE) 주택건설 (ITB),
쥬라기: 철강, 화학, 목재, 등을 포함한 건축자재가
쥬라기: 절호의 매수 기회가 되는 시점이고,
쥬라기: 우리나라도 같은  환경입니다.
쥬라기: .

쥬라기: 미국의 단독주택 주택판매를 주가처럼 월봉으로 그린 것입니다.
쥬라기: 1991년 저점을 2011년 저점에 맞춰 그려보니 아귀가 잘 맞지요?
쥬라기: 20년 전 그 모습과 현재의 모습은
쥬라기: 월봉 이평선 구조를 비교해 보면 동일한 모습이 전개됩니다

쥬라기: 앞으로 미국의 건설 경기는 대략 저기 그려진 모습으로 가게 됩니다
쥬라기: 다만 움직이는 기울기는 저보다 훨씬 더 가파르고
쥬라기: 상승하는 높이도 저보다 훨씬 더 높게 오를 것으로 봅니다.
쥬라기: 왜냐하면 ,2008년 ~ 2014년의 침체 구간이 너무 심했고 길었습니다.
쥬라기: 따라서 수요 대비 공급의 부족이 그만큼 심화된 상태로
쥬라기: 앞으로 부족한 수요를 메우기 위에서는
쥬라기: 과거와 판이하게 다른 수준의 공급을 필요로 하기 때문입니다
쥬라기: 아마도 다음 발표하는 주택착공과 판매 통계부터는
쥬라기: 이런 모습이 본격 반영되기 쉬울 것입니다.

쥬라기: 2013년 북경의 주택가격 상승률이 전년비 18%,
쥬라기: 미국의 주택가격 상승률이 전년비 16% 수준으로
쥬라기: 두 나라의 주택 가격이 통제 기준을 넘러 가파르게 증가하면서
쥬라기: 우리 모르는 사이 중국 정부와 미국 정부는
쥬라기: 주택 가격을 잡기 위한 긴축정책을 강화했고,
쥬라기: 그 결과 견설과 관련된 경기가 위축되면서
쥬라기: 작년 기대했던 산업재 경기가
쥬라기: 올해까지 길게 이어져 침체하는 과정을 겪었습니다

쥬라기: .그러나 지금은 중국의 주택가격이 하락하면서
쥬라기: 중국정부가 부동산 부양 정책으로 돌아섰고,
쥬라기: 미국의 주택가격이 하락하면서
쥬라기: 미국 정부가 부동산 정책을 부양책으로 돌아선 만큼
쥬라기: 앞으로 작년에 침체했던 이상의 강한 반전 국면이 나타날 것입니다.
.
쥬라기: 이런 점 염두에 두고 미국, 중국, 유럽의 부동산 및 건설 경기 변화를
쥬라기:  주시할 필요가 있습니다.

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 일시 : 2014.12.10(수) 12:10 ~ 14:10

 주제 : 2015년 세계 경제 금융의 여건과 장세 전망
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