다음의 자료는 미국 부동산 중개인 협회에서 전망한

2013년 분기별 경제전망과 2014년 연간 경제성장 전망입니다.

주택건설을 보면 2012년에 신규주택판매가 21.3%증가, 2013년 46%증가, 2014년 38% 증가 로 전망하고 있습니다

주택착공은 2012년 26.7%, 2013년 42.5%, 2014년은 25.2%로 예상합니다.

주택가격의 경우에는 매년 4.2%가 넘는 자격 상승을 예상하고 있는데

소비자 물가 상승률이 2012년 2.0%, 2013년 2.5%, 2014년 3.7% 점망임에 감안하면 주택가격 상승률 전망은 상당히 높은 편입니다

만일 이렇게 물가지수가 오른다면 2014년이 끝나기 전에 제로 금리를 풀어야 하는 상황이 오고 이럴 경우 금리 상승과 함께 채권에서 주식으로의 자금 이동이 더욱 강화되며 장기 랠리를 하는 흐름이 나오게 됩니다

주가가 주가 차트가 좋기 때문이 아니라 바로 이런 경기 전개를 토대로 오르게 됩니다. 또한 금융주와 건설주 건설에 필요한 자재가 오르는 이유 역시 바로 이 경기의 전망에서 가장 빠른 속도로 성장이 이뤄지는 산업이기 때문입니다

부동산 가격은 버블이 늦게 터진 중국도 오름세입니다

도시별, 평수별로 나눠서 신축주택 가격 상승률을 나타낸 것입니다.

M/M이라는 항목이 전월에 비해 얼마나 올랐는가 인데

예를 들어 베이징의 전월비 상승률이 100.8이니

전월에 비교하여 0.8%가 올랐다는 의미입니다

M/M의 열을 따라 내려가면서 보면

거의 모든 도시에서 주택가격 상승이 나타나고 있죠

도시와 평수 상관없이 거의 모든 도시에서 비교적 큰 폭의 가격 상승입니다

이렇게 중국의 주택가격이 심상치 않은 움직임을 보이고 있으므로

당연히 2~3년 후의 수급을 결정하는 주택착공이 크게 늘 수 밖에 없죠

그래서 중국이 다시 주택건설이 활발해지면 다른 나라와 달리

전세계의 건축자재의 수급을 단숨에 수요 우위로 바꿔버리게 됩니다

우리나라는 아직 부동산 경기가 활발하지 않습니다.

전세가격이 오르는데도 이상하게 주택가격이 하락을 계속하고 있습니다.

그 이유는 다른데 있는 것이 아니라

금융위원회에서 위기라고 하여 은행에 위험관리를 강화하였고,

이에  따라 은행이 대출을 줄이고 대출금 회수를 늘리면서

전체적으로는 주택을 구입할 돈이 부족한 상황이기 때문입니다.

주택은 다른 상품과는 달리 전액 현금으로 살 수 있는 상품이 아닙니다.

반드시 어느정도는 대출이 뒷받침되어야 거래가 이뤄집니다.

그래서 은해의 대출이 원활하지 않으면 주택거래는 위축됩니다.

위의 그래프는 분기별로 조사하는 은행이 신용위험 지수입니다.

은행들이 느끼는 신용 위험입니다.

2003년, 2009년, 2013년이 비슷하게 높은 값을 나타내죠?

그만큼 은행들이 몸을 사리고 대출을 옥죄고 있다는 것을 말합니다.

이렇게 대출을 죄기 때문에 주택구입을 위해

대출하려고 해도 이게 쉽지 않고

그래서 부동산 거래가 충분히 활발하게 이뤄지지 않습니다

그러나 2008년에 5년 거치 일시 상환 조건으로 집을 사서 보유한 사람은

지금 매우 어려운 상황이 되어 있죠

거치기간이 끝나 집을 팔아서 갚아야 하는데

집을 팔지 않으면 대출한 돈을 갚을 길이 없는데,

거래가 죽어서 집을 사는 사람이 없으니 급매물로 내게 되고

그래서 시장에서는 거래가 없는 가운데

가격은 정상가격이 아닌 급매물 가격으로 결정이 됩니다.

마치 주식시장에서 가격이 하락할 때 미수에 의해 가격이 급락하는 것과 같죠

현재 우리나라 상황은 이런 상황을 나타냅니다.

그리고 하락하는 가격은 여유를 가지고

정상적으로 거래하는 사람들의 거래로 결정되는 가격이 아니라,

막다른 골목에 몰려서 어쩔 수 없이 급히 처분해야 하는 거래자들이 만든 가격입니다

은행의 대출태도지수입니다.

얼마나 적극적으로 대출을 해 주느냐를 나타내는 지표이죠.

2005 ~2007년은 은행이 대출태도가 엄청 높죠?

이때 어떤 은행장은 대출 문턱을 없앴다고 공표했습니다.

은행에서 돈 빌리기 이때처럼 쉬울 때가 없었습니다

이 시기 집값이 어떻게 움직였는지 알고 계시지요?

집값은 은행이 얼마나 대출을 잘 해주느냐가 결정합니다.

또 한가지는 급히 집을 팔아야 할 사람이 얼마나 많은가 이죠

2007~2008년에 걸쳐서 많은 사람들이 4년 내지 5년 거치 일시 상환 방식으로

집을 사거나 분양을 받았습니다.

금융위기가 터진 후에는 이렇게 집을 사는 사람이 별로 없었죠

그러니 2008년 주택경기 끝물에 5년 거치로 집을 산 사람은

2013년이 만기가 되니 대부분 만기가 올해로 끝이 납니다.

주로 그것도 상반기에 몰려 있지요,

그래서 하반기에 가면 급매물 자체가 사라집니다.

그래서 전체로 보면 올해 3월경을 기점으로 이런 변화가 나타날 것으로 기대해 봅니다.

주식을 거래해 본 투자자들은 급매물이 가격을 어떻게 변화시키는지를 알죠?

아픈 경험이지만 2008년 금융위기의 급매물을 한번 기억해 봅시다.

2008년 10월 20경 한 종목이 하락하면 점차 하락이 번져나가고

그게 반대 매매가 되면서 한 종목 두 종목 하한가로 늘어가고

결국에는 수백 종목이 하한가에 철석같이 믿었던 대형우량주도

폭락을 면치 못합니다

급매물이 나타날 때의 가격의 흐름이죠

SG세계물산입니다.

이렇게 하락할 때는 끝이 없이 하락한다는 착각을 하기 쉽고

한번 하락하면 오를 가능성이 보이지 않게 느껴지죠

그래서 하락한 후 가격이 회복하려면 오랜 시간이 걸리겠다는 생각을 하기 쉽습니다

그러나 10월 23일까지 하락하면서 대부분의 신용과 담보대출, 미수 물량이

반대매매로 팔려 버리고 나서 가격은 예상과는 달리 빠르게 회복이 됩니다

하락할 때와 거의 같은 속도로 상승하여 원래 가격을 되찾습니다

이 의미는 급매물에 의해 형성된 가격은 정상적인 가격이 아니라

비정상적이고 일시적인 가격이라는 것을 의미합니다

가격은 모든 사람이 여유를 가지고 거래하는 정상적인 가격과

거래자의 일부가 여유를 갖지 못하고 급히 제값보다 싸게 처분하면서

형성되는 비정상적인 가격이 있습니다

사람들은 모든 거래 가격이 정상적이라고 생각하기 쉽지만

이 정상가격과 비정상적 가격의 조건이 다르며 이것을 구분하는 사람에게

커다란 수익의 기회가 생기게 됩니다..

우리가 기업의 가치를 연구하는 것도 결국은 이런 비정상적 가격을 판단하기 위해서입니다.

이와 똑같은 원리를 우리나라 부동산에 적용해서 판단해 보십시오,

지금 거래되는 시장의 조건이 정상가격 상태입니까? 비정상가격 상태입니까?

만일 정상가격 상태에서 형성되는 가격이라면

이런 흐름이 장기화된다고 볼 수 있지만,

비정상적 가격 상태에 의한 것이라면

급매물이 임계수준을 넘어 감소하거나 은행 대출이 확대되면서

비정상 상태가 정상 상태로 바뀌면서 가격은 쉽게 정상 상태로 복원이 됩니다.

우리나라 부동산 시장은 비정상적 가격이 형성될 수 있는 조건에 있습니다

2007~2008년 끝물에 5년 거치 일시 상환 방식으로 주택을 산 사람이

대출 만기가 되면서 집을 팔지 않으면 갚을 수 없는 상황에 몰려 있고,

은행은 대출을 줄여 주택을 사려는 수요가 줄어 거래를 침체시키고 있습니다

그래서 주택은 비정상적이 가격을 형성하며

더 급하게 파는 사람이 나타날 때마다 주택 가격이 하락하는 것처럼 보이게 됩니다.

그러나 이 비정상적 조건이 올 상반기 안에 바뀝니다

대출 만기자가 대부분 올 상반기에 만기가 마무리 되고,

세계 경기가 풀리고 선거나 정치의 불확실성이 사라지면서

은행은 조만간 적극적 대출로 영업전략을 바꿀 것이기 때문입니다.

여기에 올 3월까지 전세계약 만기로 갱신을 해야 하는 물량이 많습니다

그대신 주택 완공으로 신규 입주 물량은 최근 3년래 가장 적습니다

이 때문에 전세가격이 적어도 3~4월까지는 많이 오를 여지가 있죠.

이런 점에서 가격은 자연적인 변화가 아니라

임계전이(Critical Transition)현상처럼 변하게 되어 있습니다

경제만 아는 사람들은 임계전이라는 현상이 뭔지 모르니

그런 가격 변화 역시 알기 어렵겠지요.

분기별로 조사하는 은행의 신용위험 지수를 잘 봐두십시오,

이 은행의 신용위험이 높게 나타날 때 투자를 하면 늘 벌게 됩니다

왜냐하면 이 때 살 수 있는 사람은

극히 제한적인 사람만 살 수 있기 때문입니다

그러나 신용위험이 줄면서 점차 살 수 있는 범위의 사람이 많아지므로

그 범위의 크기가 수요를 결정하면서 가격을 끌어올리게 됩니다.

이것이 가격의 원리입니다

미국과 중국의 부동산 이야기를 하다가

우리나라 부동산 시장의 침체 원인과 그 전망에까지 이르게 되었습니다

부동산시장의 전망에 대해서는 여러분 모두가 관심을 가질 것이고

언론이나 부동산 전문가는 일률적으로

사람들의 예전과 달리 주택에 대한 태도가 달라졌다거나

인구 문제 때문에 한국의 부동산이 끝이 났다는 식의

쉬운 말로 현재의 현상을 이야기해 버리기 때문에

여러분이 올바른 현상을 이래하기 어려울 것이라 봅니다.

이런 점에서 오늘 공부한 내용을 면밀히 연구해 보기 바랍니다.

시장의 조건은 정상적인 가격이 형성되는 조건과

비정상적인 가격이 형성되는 조건이 있고

정상가격과는 달리 비정상적 가격은 일시적이며 쉽게 복원이 된다. 점

그리고 가격 변화는 예측하는 한 미래로의 외삽법이 아니라

물리 화학 변화 중 임계전이현상과 같은 식으로 가격이 변한다는 점입니다

다소 어려운 용어가 포함이 되어 있지만 여러분이 인터넷을 뒤져서

이런 의미와 함께 상세한 내용을 이해해 두고

그로부터 미래의 전망을 하는데 활용하기 바랍니다.