탄력 비축.

파생상품 만기 시즌을 마친 시장은 외국인의 속도 조절과 함께 5일째 정체 국면을 이어갔다. 외국인이 선물 매도로 프로그램 차익거래를 유인하면서 상승으로 움직이던 지수는 제자리 걸음이다.

외국인은 선물 매도로 지수를 압박하는 한편, 콜옵션 매수를 늘렸고, 기관과 프로그램 차익거래가 매도하고 일반이 매수를 하였다.

프로그램이 차익거래 매물을 쏟으며 대형주를 약세로 이끌었고, 최근 투매로 업종 하락을 주도하고 있는 투신은 그간 화학, 기계와 은행, 증권 등 금융업종에 매물을 쏟아 이 업종의 하락을 만는 반면, 정유 업종의 매수를 늘려 모처럼 정유업종이 강한 상승을 하였다.

그러나 이런 변동에 무관하게 시멘트, 화학, 철강, 건설 등 건설 연관산업은 충분한 이격 조정과 조정 시간을 거침으로써 탄력을 비축하고 있다.

화학

철강

정유와 가스

건설

한편으로 기관의 매물에서 비켜선 중소 우량 성장주 또는 가치주는 지수의 움직임에 관계없이 탄탄한 상승세를 이어가고 있다. 따라서, 중소 우량 성장주나 가치주에 선별하여 투자를 하는 경우 지수와 무관한 전략을 가져갈 수 있다.

지수는 강한 탄력을 비축하고 있다. 외국인은 1월 20일 이후 종합지수 1950 위에서 (주로 2000~2030 지수 구간) 8조원 규모의 주식을 매집해 두고 상승시킬 시점을 저울질 하고 있다.

이미 충분한 매집으로 강한 탄력을 비축한 만큼 다음 단계의 계단형 상승을 준비하고 있다고 하겠다.

이미 유럽 불안은 핑계 삼아 버블 가격을 형성했던 채권가격이 꺾여, 채권시장에서 주식시장으로 자금 이동이 시작되고, 유로화 강세 전환과 함께 달러가 약세로 움직이며 환율이 하락한다는 점에서 외국인에게는 더할 나위 없는 수익의 계절이다.

지금 장세의 핵심은 건설과 세계 기업 시설투자의 자본재 경기 회복에 바탕을 두는 만큼, 자본재 관련 소재 및 산업재 업종과 함께 은행,증권,건설의 트로이카 업종을 적극적으로 비중을 확대해 보유할 때이다.

건설업, 허가, 착공, 분양 모두 호조 – 50%의 고속 성장

국내 건설 경기 회복이 예상보다 훨씬 강하다. 2월 주택 건축은 허가, 착공, 준공, 분양 모두 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다. 

국토해양부에 따르면 2월 주택건축 인허가 물량은 총 3만 2092 가구로 지난해 같은 기간에 비해 67.4%가 증가했다. 최근 3년간 2월 평균 1만 4956가구보다 114.6%가 많은 규모이다. 전국의 착공 물량은 2만 9699가구로 전년비 79.8% 증가를 나타냈다.

☞ 2월 주택 인·허가 67% 증가  한국경제 경제 2012.03.20 (화) 오후 6:32

공동주택 전체 분양 물량은 1만 6720가구로 지난해에 비해 57.5%가 증가했다.

한편, 3월과 4월 주택 분양 물량도 크게 증가하고 있다.  부동산서브와 같은 업체의 분양 예정 물량을 보면 3월 분양물량은 전년비 60% 이상 증가한 것으로 나타났고,  4월 분양 예정물량 역시 큰 폭으로 증가하고 있다.  지난해 11월부터 증가하기 시작한 건축 허가와 착공이 계속 탄력을 받으며 증가하고 있는 추세이다.

☞ "3월 전국 1만8094가구 분양..전년비 55%↑" 이데일리 경제 2012.02.27 (월) 오후 3:13

☞ 3월 분양…호재를 담은 봄맞이 분양대전 매일경제 경제 2012.02.20 (월) 오전 10:03

☞ 4월 입주물량 8200여가구...9년래 최저 아시아투데이 경제 2012.03.04 (일) 오후 2:50

☞ 4월 전국 분양, 2.4만가구..5천가구 증가  뉴스토마토 2012.03.20 (화) 오전 11:01

자본재 경기는 주택 건설 경기가 이끌게 된다. 2008년 이후 3~4년에 걸쳐 위축된 주택 건설은 주택 수급에 영향을 미치게 되고, 필연적으로 가격 불안으로 나타난다. 이 가격 불안을 안정시키는 길은 주택건설로 공급을 늘리는 방법이 최선이다.

이 때문에 경제성장과 주식시장 역시 이 주택건설 경기를 바탕으로 추세가 형성된다. 전년비 50% 이상의 고속 성장을 하고 있는 건설 경기를 빼고서는 경기의 흐름도, 주식시장의 흐름도 본 모습을 알기 어렵다.  산업중에서 2012년에 전년대비 50% 이상 성장할 수 있는 산업이 있나 살펴 보라. 바로 건설이 그런 성장을 하는 업종이며, 건설과 연관된 자재와 기계 산업이 이에 해당한다.

지금 회복을 시작하는 건설 경기는 주택 건설 위축 기간에, 주택 착공 후 완공까지의 기간을 감안하면 최소 3년에서 5년에 걸쳐 확장국면이 나타난다. 따라서 건설에 연관된 산업, 즉, 시멘트, 목재, 석재, 철강재, 석유화학 건축재, 그리고 이를 실어 나르는 운송과, 기계, 건설, 중공업은 모두 장기 상승 국면으로 가게 된다. 제조업은 전년비 50% 이상 성장하는 업종이 드물지만, 건설의 50% 이상 성장은 이들 관련된 사업에 대해 획기적인 성장으로 작용하게 된다.

이들 업종은 현재 매출액에 과거 호경기 시절의 매출액 순이익률을 곱하여 장래의 이익을 미리 계산해 볼 수 있고, 주가를 매출액으로 나눈 PSR을 과거 호경기시절 매출액순이익률로 나눠서 호경기 실적에 대한 현재 주가의 PER를 미리 계산해 볼 수 있다.

호경기 실적에 대한 현재 주가의 PER = (PSR) / (호경기때의 매출액순이익률)

이런 식으로 경기 확장으로 호경기가 되었을 때의 실적과 그에 대한 현재 주가의 저평가를 평가해 보고 적극 투자를 하는 것이 요령이다.

주택 건설 경기가 이끌 세계 경제

이런 주택건설의 경기 상황은 우리나라 뿐 아니라 미국과 유럽 등 전 세계가 공통이다. 차이점이 있다면 우리는 금융위기에서 은행이 파산하지 않았기 때문에 건설 위축이 덜하다는 점이다.

미국이나 유럽 등 선진국은 은행이 대규모로 파산하고, 이 여파로 제조업이나 건설업이 파산하면서 주택건설이 과도한 침체가 되어 있다. 그만큼 주택수급에 문제가 크다고 할 수 있다.  현재 주택 재고 물량은 이미 2000년 건설경기 회복 이전의 낮은 수준인데, 지난 4년 건축착공의 심각한 침체로 인해 향후 3넌간 주택 공급이 극히 작으니 문제가 된다.

따라서 향후 세계 경제의 가장 큰 과제는 공급이 부족하게 된 주택을 얼마나 빠르게 건설하여 공급을 필요 수준으로 늘리는가 하는 문제이다.

이 때문에 향후 경기에서 가장 빠른 성장 부문은 건설 부문이 될 수 밖에 없고, 이와 관련하여 건설 연관산업이 범 세계적으로 강한 성장을 하게 된다.

주택건설이 4년 이상 50년 최악으로 침체를 이어 온 미국의 경우, 아직도 건설이나 부동산 경기가 활발한 회복을 하지 않은 이유는 은행 파산에 따른 우려로 주택대출이 활발하지 않았기 때문이다. 주택가격과 모기지 금리, 근로자 소득수준을 계량하여 측정하는 주택구입 용이도 지수는 90년대 130에 머물던 지수가 지금은 200을 돌파해 있다. 과거에 비해 훨씬 쉽게 집을 살 수 있는 조건임을 의미한다.

그럼에도 주택경기가 살아나지 않은 것은, 주택구입에 반드시 대출이 필요한데도 은행이 주택대출을 늘리지 않았기 때문이다. 실제 은행의 주택대출 증가율을 보면 유럽위기를 겪었던 2011년 하반기까지 주택대출은 감소하였고 이에 따라 부동산 거래가 침체되었다.

그러나, 2012년 들어 유럽 재정문제가 진정되면서 은행의 주택대출 증가율이 가파르게 치솟고 있다. 이것은 주택 거래가 빠르게 호전됨을 의미하며 급증하는 수요와 부족한 공급으로 인해 조만간 가격 상승 압력이 강화될 여건이다.

이 때문에 앞으로 경기와 장세는 건설에 주안점을 두고 흐름을 판단하는 것이 중요하다.  앞으로 3년~5년은 주택건설이 주도하는 경기와 주택건설이 주도하는 장세이다.