[건설] 서울시 도시계획 조례에 따른 제 3종 일반주거지역 용적률

부동산 정책에서 가장 중요한 두 가지 키워드는 LTV 와 용적률이다. 수요 측면에서 최종적인 대출 한도를 결정하는 것은 LTV 규제, 공급 측면에서 실질적인 사업 성과 수익성을 결정하는 핵심 변수는 용적률이다.

건축물의 스카이라인, 개방감, 조망권, 일조권 등을 확보하기 위해 주택법은 건폐율과 용적률의 두 기준을 적용한다. 건폐율은 바닥면적/ 전체 대지면적, 용적률은 건축물 연면적/ 대지면적의 비율을 의미한다. 층수는 (1 / 건폐율 X 용적률)을 통해서 결정되며, 건폐율이 낮고 용적률이 높을수록 층수가 올라가는 구조이다.

지난 2월 23일 서울시청에서 열린 기자 간담회에서 신연희 강남구청장은 은마아파트의 49층 재건축 계획안을 서울시에 다시 요구하겠다고 언급하였다. 재건축 계획안은 구청 심의 이후 서울시의 도시계획의원에 상정해 심의하게 되어 있으나, 서울시는 35층 층수 제한을 현재까지는 거의 예외 없이 적용(광역중심지인 잠실 주공5단지 마저 35층으로 변경 심의 신청)하고 있다.
도시 개발 과정에서 구청과 시의 입장 차이가 나타나는 것도 재미있는 상황이나, 주목해야 할 것은 드러나 있는 35층의 층수 문제가 아니라, 여기에 숨어있는 용적률 규제이다.

재건축 조합이 요구하는 35층 층수 제한을 풀어달라는 요구의 핵심은 종상향을 통해 용적률을 올려달라는 의미이다. 건폐율을 10%, 3종 주거지구에 대한 상한 용적률 300%로 적용할 경우 층수 제한을 풀어주더라도 실제 건축 가능한 평균 층수는 30층에 불과하다. 따라서 극단적으로 건폐율을 낮춰야만 층수를 높일 수 있으나, 단순히 층수만 높일 경우 사업비와 분담금이 크게 증가한다.