천사의 도시 로스 엔젤러스의 주택 문제.

LA는 2006년 주택 버블 이후 2006년부터 2016년 까지 10년 동안 주택을 구입하여 거주하는 가구수는 감소한대신 주택을 임대하여 거주하는 가구수가 꾸준히 증가하였다. 2016년 하반기 들어서야 주택을 사서 거주하는것으로 패러다임이 바뀌면서 임대거주가구가 줄고 주택구입 거주가구가 증가를 보이고 있다.

임대주택 선호 현상은 주택 버블 이후 주택가격 하락으로 주택을 잃게된 때문이거나, 버블 이후 임대 주택 선호의 경향 때문이거나, 아니면주택 대출 금융 규제강화 때문일 것이다. 여하튼 임대주택 선호가 나타나면서 주택 (임대+자가)수요 증가에비해 주택 공급이 충분히 이뤄지지 않았다.

한편, LA는 미국 전체평균과 마찬가지로 일자리가 꾸준히 증가해왔으며 특히 높은 일자리증가를 나타냈다. 2013년을 기준으로일자리 증가를 보면 미국 전역이 8.7%의 일자리 증가가 나타났고, 캘리포니아주는 9.1%로 전국 증가율보다 높은데, LA는 12.1%로 전국에 비해 높은 일자리 증가를 나타내고 있다.

이처럼 일자리 증가하지만 주택 수요가 구입으로 향하지 않고 임대 거주를선호함에 따라 주택임차료는 빠르게 오르고 있다.

2015년초 임차료를 기준하여 LA의 임차료 상승률은 22.5%에 이르고 있으며, 2018년 안정되었던 임차료는 2019년 들어 임차료 급등세가 나타나고있다.

LA 카운티의 지역별 임차료상승률 분포는 다음과 같다.

이처럼 주택임차료가 급등하면서 월소득에서 주택임차료가 차지하는 비율이꾸준히 늘고 있으며 2018년 3분기 현재 보통급 주택에대해 중위소득자의 45.7%가 임차료로 지불되고 있다.

소득수준별로 보면 고소득 층이 소득의 30%를 주택 임차료로 지급하고, 중소득 층은 소득의 48%를 임차료가 차지하는 대신 저소득층은 임차료가 121%로 월소득보다임차료가 21%가 더 많다.

로스엔젤러스는 전국에 비해 임금이 빠르게 오르는 도시이다. 2013년 이후 5년간 미국 전역의 임금 상승률은 6.6%였지만, 캘리포니아주는11.7%로 미국 전역보다 상당히 높았고, 로스엔젤러스는11.8%로 캘리포니아주 평균을 약간 상회하였다.

그럼에도 불구하고 임금보다 훨씬 빠르게 오르는 주택 임차료 때문에소득 중 임차료 비중이 브레이크 없이 오르고 있다. 특히 일자리 증가와 임금 상승률이 높은 LA는 주택임차료 부담률이 미국 중에서도 높다. 미국 전체의 평균소득중 임차료 부담률은 32% 수준이다.

향후 주택 임차료가 더 오른다면 이것은 자가나 임대 모두 불가능한무주택 가구의 증가로 나타난다. 향후 임차료 상승률에 따른 무주택가구 증가수 예측이다. 만일 임차료가 5% 더 오른다면 11,591가구가무주택으로 길거리에 나앉거나 LA를 떠나야 한다.

이런 임차료 문제는 장기간에 걸쳐 필요한 주택 수보다 부족한 주택수준으로 주택을 공급해 왔기 때문일 것이다.

2000년 주택 붐으로 주택 공급이확대되면서 한동안 주택 과잉 현상이 이어졌지만, 장기간에 걸쳐 주택 공급이 과거 평균보다 낮은 상태가이어지면서 지금은 주택공급이 상당부분 부족한 상태에 있을 가능성이 높다. 주택 공급이 충분히 이뤄지지않은 상태에서 인구와 가구수가 늘고 일자리가 늘어난다면 주택 수요에 비해 공급 부족이 심화되며 임차료가 오른다.

이 결과 주택을 모기지로 구입하여 모기지 원리금을 부담하는 것보다임차료를 부담하는 것이 소득의 10% 이상의 차이를 만들고 있다. 즉, 모기지 대출을 받아 주택을 구입한 후 모기지 원리금을 부담하는 것이 주택을 임차하여 임차료를 부담하는 것보다소득의 10% 이상 이득이다.

이와 같은 상황이 되면서 미국의 주거 패러다임은 2006년부터 2016년초까지 주택을 구입하기 보다는 임차하여 거주하는것이었으나, 2016년을 기점으로 주택을 구입하여 거주하는 것으로 바뀌어 있다.

이처럼 주택을 임차하여 거주하는 패러다임이 구입하여 거주하는 패러다임으로바뀌면서 남아 있는 재고 주택을 사서 자가 거주가 증가하고, 대신 임차 수요가 줄어 2016년까지 가파르게 치솟던 임차료는 2018년 말까지 안정된 모습을보였지만, 2019년 들어 임차료가 다시 빠르게 오르기 시작하고 있다.

재고 주택이 어느 정도 소진되며 주택의 공급 부족이 시장에 영향을미치기 시작하기 때문일 수 있다. 이런 상황이라면 주택 임차료 상승은 더욱 강해질 수 있다.

여하튼 주택 임차인이 재고로 남아 있는 공실 주택을 구입하여 거주하면서임차 수요가 줄고, 그로 인해 한동안 주택 임차료 상승이 안정되어 있었지만 임대주택 공실률이 28년래 최저치로 감소하면서 주택 임차료가 다시 급등 조짐을 보이고 있다.

과거 1960년대 후반 임대주택 공실률이 현수준보다 낮아지고, 베트남전과 함께 미국 재정적자가 급증하면서 주택 임차료 소비자 물가지수가 급등했던 시기와 비슷한 조건임을 감안하면미국은 향후 임차료 상승과 함께 주택가격이 오르며 주택 건설 붐이 뒤따르는 국면으로 진입하게 될 듯 하다.

미국 주택을 사라.

미국 주택을 사서 임대업을 하라.(임대기업 주식이나 펀드를 사라)

모기지 금융업과 은행을 사라.

미국 주택 건설업 펀드 ITB를사서 보유하라.

미국 주택건설과 연관된 산업의 업종대표 우량주나 섹터 펀드를 사라.

미국 주택 경기의 천정까지 주식을 사서 보유하라.

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