지구촌 5대륙 부동산 경기와세계 경기 흐름

경제 성장이란 각국의 도시화의 속도를 반영한다. 이런 관점에서 보면, 40억 신흥국이 도시화가 진행되는 21세기 전반부는 매우 빠른세계 경제의 성장을 생각해 볼 수 있다. 

1990년대 이전에는 주로 선진국 (developed nations)가 도시화되는 과정에서 세계 경제가성장을 이끌었다면 2000년 이후에는 선진국에 더하여 40억 신흥국 인구가 공업화와 도시화되는 과정에서 세계 경제가 성장하고 있다. 이런 점에서 2000년~2011년의빠른 성장과 물가 상승을 이해할 수 있다.

다만 2008년 이후 선진국의금융위기 이후 경기의 수축과, 2012년 주택버블 이후 신흥국의주택 경기 수축이 이후 5년여에 걸쳐 세계 경기의 저성장의 원인으로 작용했지만 이제는 선진국에 이어신흥국의 주택경기가 점차 회복되면서 지구촌 전체는 주택가격이 오르고그에 따라 주택 건설이 늘어나며 경기가 호전되는 국면으로 가고 있다.

다음은 미국 필라델피아 연방준비제도의 전자 통계 자료(FRED)를 통해서 본 세계 여러 국가의 주택 가격 지수 추이이다.

선진국 주택가격지수와 신흥국주택가격 지수

선진국 주택가격 지수

(캐나다,스웨덴,호주,미국,독일,영국,덴마크,일본,프랑스, 포스투칼,이탈리아,스페인)

*2015년이전의 과거와 지금은 세계 경제 환경에 어떤 변화가 있는지를 확인하라.

선진국은 이탈리아를 제외한 나머지 국가들은 모두 주택가격이 비교적빠른 상승 국면으로 접어들었다. 과거 주택 가격이 장기간 안정되었던 일본과 독일 비교적 빠른 주택가격상승을 보이고 있고, 대체로 지중해 중동부 국가인 이탈리아가 아직 상승에 합류하지 않고 있다.

주요 신흥국주택가격 지수

(인도, 터키, 브라질, 인도네시아, 중국( 국가지수가 아닌 북경 주택가격지수), 멕시코, 헝가리, 폴란드,한국, 러시아)

신흥국은 인도와 터키가 빠르게 주택가격 상승하고 있고, 동구권 폴란드와 헝가리, 인도네시아, 중국의 주택가격이 안정적인 상승을 하고 있다. 한국과 폴란드의 국가주택가격 지수의 상승률은 비교적 안정된 상승을 보이고 있다. 2012~2013년 주택가격 급등 후 긴축정책을폈던 브라질과 러시아 가 주택경기가 수축되었으나 원자재 가격 상승과 함께 회복이 기대된다.

세계에서 가장 영향력이 큰 중국이 2011년~2012년, 2017년 주택가격 안정을 위한 긴축 정책으로 세계 원자재시장과 제조업 경기에 중용한 영향을 미치고 있다. 주택건설 경기는2012년 이후 급격히 위축되어 있다가 2016년 이후 일시 회복 후 2017년 대차 둔화가 되고 있으나 준공되는 주택과 주택 재고가 급감하고, 주택신축과 주택건설을 위한 주택사업체의 자금이 늘면서 택지 매입이 빠르게 늘고 있어 향후 중국 주택 경기 활황을 준비 중이다.

전체적으로 세계 주택경기에 영향이 큰 신흥국이 인도와 터키를 제외하면 아직 활발한 수준으로 주택 경기가 호전되지 않은 채 점차 회복을준비하고 있다. 이 회복이 선진국 주택경기 회복 국면에 가세하게 되면 전세계 5대 대륙 전체가 주택 경기 활황이 될 것이다. 세계의 경기와 원자재및 상품 가격은 이 흐름을 반영하며 움직이게 된다.

주요 금융강국 주택가격 지수(홍콩, 싱가포르, 노르웨이, 룩셈부르크, 네덜란드, 아이랜드, 스위스, 뉴질랜드)

과거 영연방 국가였던 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 미국, 남아공등은 주택가격이 빠른 상승을 하는 편에 속한다. 여기서도 뉴질랜드가 호주와 함께 주택가격이 빠른 상승을보이고 있다.

2012년 이후 조정이 이어진후 상승이 시작되는 싱가포르를 제외하면 전반적인 주택가격 상승이 이어지고 있고, 전원 국가인 스위스는비교적 주택가격이 안정된 모습이다. 싱가포르는 2013년이후 주택 가격이 하락세를 보였으나 2017년 하반기 상승세로 전환된 것으로 보인다.

동 유럽권 국가의 주택가격 지수 ( 에스토니아, 라트비아, 오스트리아, 리투아니아, 헝가리, 체코, 슬로바키아, 세르비아, 불가리아, 크로아티아, 슬로베니아, 루마니아)

과거 사회주의 국가 체제를 유지했던 나라가 많아 이들 나라에 자본주의가도입되고 공업화와 도시화가 진전되기 때문인지 대부분 인구가 감소하는 나라들임에도 불구하고 주택가격은 매우 빠르게 오르고 있다.

2008년 이후 가장 주택 경기 침체가 컸던 서유럽을 포함 동유럽이 빠른 속도로 주택경기가 살아나고 있으며 아직 동 지중해 영역인이탈리아, 그리스, 사이프러스, 말타 등이 주택경기 회복이 늦다.

기타 여러 대륙 국가 주택가격 지수 ( 주택가격지수자료가 집계된 아시아 말레이시아, 중동 이스라엘, 아랍에미레이트, 아프리카 모로코와 남아프리카 공화국, 남미 칠레, 지중해 사이프러스와 말타 그리스, 북유럽 지중해)

동 지중해인 그리스와 사이프러스를 제외하면 남미 페루나, 아시아 말레이시아 중동 이스라엘 아프리카 남아공 등의 주택가격이 빠르게 오르고 있고, 말타, 벨기에 필란드, 모로코등은 주택가격 상승이 비교적 완만하다.

주택가격 지수에 대한 통계가 비교적 오랜 기간에 대해 조사된 영국(1968~ ), 캐나다(1970~ ), 미국(1976~ ), 한국과 스웨덴(1986 ~ )의 명목 주택가격 지수의추이이다. 이 추이를 보면 1973~1975년, 1989~1992년, 2006~2008년이 주태각격 급등 이후 상승률이둔화되거나 하락하는 천정권을 볼 수 있다. 대략 이 천정권 사이의 기간은 17년이다.

이런 주기성은 이미 1965년에한센이라는 경제학자가 발견한 적이 있다. 19세기 말인 1860년 이후의 주택가격을 연구하여 대략 주택가격이 17년을 중심으로 등락한다는 17년 주기설을 논문으로 발표했고, 이 때문에 이 주택과 부동산 경기 주기를 한센 주기라고 한다.

이 주기에 따르면 2006년부터 2007년에 걸쳐 천정권이었던 세계 부동산 시장은 다음주기 천정은 대략2023년 내지 2024년이라고 볼 수 있다. 따라서 2007년을 기점으로 8년 이상 조정 또는 수축기를 거쳤던 세계 주택경기는 2016년 이후 7~8년에 걸쳐 회복기가 시작된다. 특히 앞서 본 것처럼 인구가 많은 신흥국의주택경기 회복이 시차를 두고 회복기로 가고 있어 선진국의 주택경기 활황에 신흥국주택경기가 본격 회복되면 세계의 경기는 이전에 볼 수 없는 양상으로 매우 강력한 성장을 할 가능성이 있다.

아시아, 유럽, 아시아, 북미와 남미, 오세아니아 다섯 대륙에서 모두 주택경기가 일제히 회복이되고, 그에 따라 주택 건설이 활황이 될 때 그에 필요한 자재는 과연 충분할 것인가? 그리고 세계 주요 도시에 빠른 속도로 주택 건설이 늘어날 때 세계의 생산은 과연 얼마나 증가할 것인가? 더구나 이제 공업화가 진전되면서 시골에 있던 인구가 도시로 모이고 빠른 도시 건설이 늘어나는 신흥국이 세계 경제에 미치는 성장 파급력은 얼마나 될 것인가? 신흥국과 저개발국가의 공업화와 도시화는 어느 기간 동안 세계 경제에 성장의 모멘텀을 줄 것인가? 각자 깊이 생각하고 연구해야 할 과제이다.

경제를 분석하거나 전망하고 계획을 세우는 사람들 비즈니스를 영위하거나기업에서 성장 계획을 세우는 사람들, 부동산이나 주식 투자를 하는 사람들은 이런 사고의 바탕 위에서세계의 경제를 생각하고, 투자의 미래를 생각해야 할 것이다.

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