현대건설의 매물 소진과 건설업 상승 채비

건설업종은 국내 주택경기 호전에 따라 매출액과 이익이 급증함에도 주가가 오르지 않아 주가수익비율 면에서 전체 업종 중 가장 저평가 상태에 머물러 있다.

과거 축적된 미분양과, 부실채권, 과도한 차입금, 프로젝트 파이낸싱 후 지지부진한 공사 등 다양한 요인에 따라 수익성 문제 뿐 아니라 재무적 안정성이 우려되던 건설기업은 최근 3년 동안 미분양이 줄고, 부실채권이 줄고 차입금이 감소하면서 매출액 금융비용이 줄어 안정도가 크게 개선되어 있다.

2017.11.20 전국, 시도별 미분양 주택 추이 (2000.08 ~ 2017.09)|부동산시장 전망

또한 7~8%대의 영업이익에 대해 금융비용 부담률이 극적으로 감소하면서 수익성이 개선되며 이익이 빠르게 늘고 있다.

그럼에도 불구하고 무슨 이유인지 기관이 업종 대표기업인 현대건설에 대한 매도 물량을 쏟아놓으면서 업종지수의 상승이 지연되며 주가가 정체하는 모습이 이어졌다. 특히 올 들어 국가지자체가 ETF와 보유 주식을 교체하는 차익거래로 현대건설 매물을 쏟아낸 데다가 그간 줄곧 매도해왔던 투신과 증권 등의 매도 물량이 소진되면서 건설주 장기 정체가 마무리될 조건이 되어 있다.

현대건설 2004년 이후 주체별 순매수(수량) 누계 추이 

2004년 이후 현대건설 주체별 누적 순매수 동향을 보면, 투신권이 2004년 이후 매수했던 수량을 거의 전부 매물로 쏟아냈고, 보험권 역시 매수 물량의 대부분이 매도로 나왔다. ETF-주식 차익거래를 하는 국가지자체도 2004년 기준 순매수 물량의 대부분이 매도 물량으로 나왔고, 증권은 2010년 이후 2017년 까지 줄곧 매도하며 매수 물량을 줄인 후, 2017년 ETF 발행과 관련해 국가지자체의 물량을 받으면서 다소 증가해 있을 뿐이다.

이처럼 기관의 이유를 알기 어려운 매도가 이어지면서 현대건설은 매출액이 성장하고 실적이 견실하게 유지되어왔는데 주가는 지루한 조정이 이어졌다. 

장기적으로 매출이 증가하면서 이익이 안정되는 기업은 연봉을 기준해 주가가 상승하는 점에 비추어 매우 이례적인 케이스이다. 그러나 매도를 주도했던 기관들의 매도 물량의 거의 완전한 소진과 함께 주가는 대세 추세의 바닥권이다. 

2010년 이후 주가 하락이 증권, 투신, 보험, 국가지자체, 은행 등의 기관의 매물에 의해 이어져왔으나 이들의 매도 물량이 거의 완전히 소진됨으로써 주가는 주도 매집 세력인 외국인의 의도에 따라 장기 상승할 조건을 갖추었다.

건설업종은 현대건설을 제외하면 기관의 매도가 진행되는 기업은 많지 않다. 업종대표주인 현대건설이 하락하면서 업종지수가 하락하고 나머지 업종 내 기업들도 주가가 오르지 못하는 관계를 가졌을 뿐이다.

건설업의 가치 변화는 단지 주택분양 증가에 '따른 업황 개선과 실적 개선만이 아니다. 아래의 건설업 한라의 수익성에서 보듯, 2013년 매출액 대비 이자비용이 5.42%를 점할 정도로 차입금 부담으로 재무적으로 리스크(부도 우려)가 컸고, 대신 수익성이 열악했다.

그러나 그 후 4년간 차입금이 감소하면서 매출액 대비 이자비용이 2.19% 수준으로 낮아졌고(부도 우려 사라짐), 이에 따라 적자였던 순이익은 3% 수준으로 호전되고 있다. 그간 미분양이 해소되고 부실채권이 정리된데다 차입금 상환으로 재무 안정도가 크게 개선되었기 때문이다. 이제는 순이익이 충분히 늘어 이자 상환에 어려움이 없을 뿐 아니라 이익으로 차입금을 상환하면서 선순환 구조가 된다. 

즉, 아파트 분양이 늘어서가 아니라 기업의 재무구조가 개선되면서 전체적으로 안정도가 몰라보게 개선되었고, 그에 따라 수익성이 개선되고 있다. 한라의 수익성 변화가 보여주는 이 변화가 건설업체 전반에 공통적으로 나타난 가치의 변화이다. 바로 이런 재무안정성의 빠른 호전에 더하여 수익성이 호전되기 때문에 건설업은 크게 오르게 된다.

사실 대형 및 중견건설업체들은 재무구조가 개선되면서 매출액 대비 이익률이 증가하고, 매출액 증가와 함께 이익이 늘면서 주가 상승 여력이 매우 커졌지만 주가는 저평가 상태에 머물고 있다. 기관이 업종 대표주인 현대건설에 대한 매물을 쏟아놓으면서 업종지수와 업종펀드와 업종 선물이 상승하지 못했기 때문이다.

기관의 까닭을 모를 기관의 집중 매도와 대건설 및 건설업 주가 하락

그러나, 줄기차게 쏟아지던 기관의 현대건설 매도 물량이 바닥을 드러내 보임으로써 향후 건설이 오르게 될 때 강한 상승을 할 조건이 되어 있다. 건설업은 재무구족 개선과 실적 개선 및 주가 수익비율에 기준한 가치 저평가 척도로 볼 때 전체 업종 중 가장 저평가이며 가장 상승 여력이 큰 업종이다.

그럼에도 그간 기관의 현대건설에 대한 집중 매도로 주가 하락이 이어지며 업종 전반이 상승이 정체되어 있지만,  향후 기관의 매도 물량이 바닥을 드러내고 대신 공매도가 쌓이게 될 때 건설업은 코스닥 부실 제약주 보다 훨씬 더 큰 상승 여력을 갖게 된다.