중국은 2000년 이후 러시아, 브라질, 터키, 인도네시아, 베트남과 함께 빠르게 국민소득이 증가하며 1인당 국민소득 3,000달러를  넘어선 나라이다. 이들 국가의 1인당 국민 소득은 빠른 경제 성장과 함께 도시화가 나타나면서 선진국이나 저개발 국가에 비해 높은 GDP 성장률을 나타내고 있다.

이들 나라는 빠르게 공업화되면서 시골 인구의 도시 유입이 증가하고 있고, 한편으로는 소득의 증가에 따른 주택 구입 능력이 신장되면서 주택 수요가 급증하고 있다. 이에 따라 도시 주택 건설이 증가하면서 경제성장률이 높게 나타나는 것이 특징이다.

이런 높은 주택 수요 증가 때문에 중국은 2000년 이후 주택건설 투자 금액 증가율이 연평균 30%가 넘을 정도로 주택건설이 고속 성장을 해왔다.

그러나 이 과정에서 주택 가격이 가파른 상승을 하며 물가가 급등하였는데 2011년부터 시작된 5차 경제개발 5개년 계획을 성장보다는 주택가격 안정을 포함하는 물가 안정에 두면서 긴축정책을 편 나머지 주택건설 투자가 급격한 감소와 함께 성장률이 제로 수준에 이르렀다.

여기에는 2010년 발생한 라니냐 이상 기후 때문에 러시아와 카자흐스탄 우크라이나 등 동유럽 곡창지대의 작물 수확이 30% 이상 줄면서 이들 나라가 곡물 수출을 금지하면서 촉발된 북유럽의 정치 불안이 중요한 정책변화의 이유가 된다. 러시아의 곡물 수출 금지로 러시아의 곡물을 수입해 생활하던 이집트, 리비아, 알제리 등 40년 이상 독재 정권을 유지했던 국가들이 물가 불안으로 쉽게 전복되는 것을 보면서 중국 당국도 주택가격과 물가 상승에 따른 불가 불안이 정치적 변화의 우려를 주었기 때문일 것이다.

여하튼 북아프리카 및 중동 독재 국가의 전복이 이어진 이후  세계는 주택가격 안정을 포함한 물가 안정에 주안점을 두었고, 9년 동안 주택가격지수가 800% 이상 오른 러시아나 14년에 걸쳐 500% 이상 오른 브라질 등 주요 신흥국이 일제히 주택가격 안정을 위한 긴축 정책을 시행했다.

중국은 2010년 주택 거래 규제와 긴축정책으로 주택가격이 안정되자 2012년 긴축을 완화하자 주택가격이 다시 급등했는데, 이를 본 정책당국자는 투기의 근원을 뿌리뽑으려는 듯 과도하고 필요 이상 장기간 긴축정책을 시행하는 바람에 중국 주택가격과 함께 주택 건설 경기가 급랭되었다.

이런 중국의 건설 경기 급랭과 러시아 브라질 등 신흥국의 긴축정책에 따른 주택건설 부진은 세계의 원자재 시장의 수요 감소의 원인이 되었고, 원유와 석탄 천연가스, 철강과 비철금속 등 원자재와 원자재를 탐사, 채굴, 운반, 정제, 가공, 조립, 이용하는 경기 민감형 산업 전반에 급격한 침체를 가져왔다.

1980년 이후 상품가격 변화를 보면 1980년 이후 상품가격은 점차 하향 안정화되면서 경기에 따른 주기적인 변화를 거쳤지만, 2002년 이후 2008년까지는 예전에 없던 강한 상승을 하고 있다. 

이 이유는 신흥국의 도시화 때문이다.

1980년대까지는 선진국의 도시화와 선진국의 소득 증가에 따른 주택 보급률 확대 차원에서 세계 주택 경기가 완만한 성장을 해 왔지만, 1980년대부터 신흥국의 경제개발과 함께 농촌인구가 도시로 이주하기 시작하면서부터 신흥국 도시인구가 빠르게 증가하기 시작했다.

도시로 이주한 도시 근로자는 충분한 수준의 저축이 쌓이고, 소득 수준이 높아진 후에야 주택 수요를 갖게 되는데 이런 점에서 인구의 도시유입 이후 10년 또는 20년 이후에 주택 수요가 증가한다. 따라서 1990년대 이후의 신흥국 도시인구 증가는 2000년 이후 신흥국의 가파른 주택 수요 증가와 함께 주택건설이 늘면서 원유와 금속 등 상품가격 급등의 원인이 되었다고 할 수 있다. 이 시기 중국, 러시아, 인도, 브라질 등 주요 신흥국 주택가격이 매우 높은 상승을 기록한 점도 이를 뒷받침한다.

사실 주택의 수요는 인구의 증가의 영향을 받기는 하지만, 좀더 정확히 말하면 도시인구의 증가와 관련이 된다. 농촌의 경우 인구가 증가해도 주택 신축의 수요가 그리 크지 않으며 인구 노령화와 함께 주택 멸실의 원인을 제공한다. 

그러나 도시근로자 증가는 주택 신축 수요를 발생시키며 따라서 인구 증가가 없더라도 농촌인구의 도시 이동이 나타나면 농촌 주택은 폐가가 되어 멸실이 이뤄지는 반면,  도시에서는 주택 부족이 나타나게 된다. 따라서 주택 경기는 전체 인구가 아닌 도시 인구의 증가에 밀접하게 관련된다.

유엔이 발표한 1950년부터 2050년까지 전세계 도시인구와 농촌인구의 변화 통계 및 추계 자료를 보면 1990년 이전 농촌인구와 도시인구가 함께 증가했지만, 1990년 이후 농촌인구의 정체 속에 도시 인구가 빠르게 증가하면서 2007년을 기점으로 세계 도시인구가 농촌 인구를 넘어 있다.

이것은 1990년 이후 신흥국의 공업화와 함께 신흥국 농촌 인구가 도시로 이동하면서 나타난 변화이다. 물론 그 이전에는 선진국의 농촌인구가 도시로 이동하는 변화가 있었겠지만 인구 구성비에서 신흥국이 압도적으로 크므로 세계 전체의 변화는 신흥국의 변화를 반영한다.

이 자료에서 세계는 1990년 이후의 신흥국 공업화가 17년 주기로 등락하는 세계 건설 경기 중 처음으로 1990~2007년 주기에 처음으로 신흥국 주택경기 건설 영향이 강하게 나타난 것이라 할 수 있다.

한편, 2014년 유엔의 세계 도시화 관련 보고서를 보면 1990년 세계 인구는  52억 2000만명, 도시 인구는 14억 5000만면, 신흥국(비선진국) 도시인구는 14억 500만명이다.

이로부터 한센 부동산 주기가 지난 후 2014년 세계 인구는 72억 4000만 명으로 18억 8000만 명이 늘었고, 도시거주인구는 38억 8000만 명으로 17억 9000만명이 증가했다. 이중 선진국 도시민은 1억 5000만명이 증가한 9억 8000만명에 불과한 반면, 신흥국 도시민은 15억 5000만명이 증가한 29억 명으로 증가했다.

이 29억명의 신흥국 인구가 2007년 ~ 2023년 부동산 사이클 기간 동안 신규 주택 수요를 발생시키게 된다. 이 때문에 2008~2015년의 세계 주택경기 조정 국면을 마무리하고 2015~2023년으로 이어지는 세계 주택경기 활황 국면에서는 과거 어느 때보다도 강한 세계 주택경기가 나타나기 쉽고, 이 기간 세게 원자재는 파동을 겪기 쉽다.

한편, 2014년으로부터 한센 부동산 주기를 한번 더 지나고 난 후인 2030년에는 세계 인구는 84억 2000만 명으로 늘고, 세계 도시민은 신흥국 40억 명을 포함하여 50억 6000만 명으로 증가한다. 그러나 이런 수준에 맞는 주택 수요를 충족시키는 주택 건설은, 지구에서 채굴하는 원자재의 양이 이런 증가에 맞춰 증가하기 어렵다는 점에서 장기적으로는 문제가 발생한다.

다시 한번 한센사이클을 지난 2050년에는 지구 인구는 95억 5000만명으로 늘며, 도시거주 인구는 신흥국 52억 3000만 명을 포함한 63억 4000만명이 된다고 추정하고 있다.

* 이 도시들이 인류 역사상 가장 큰 토목 공사로 건설되어야 한다.  

여하튼 세계 경제는 불과 8억 이하의 선진국 도시민에 의해 움직이던 20세기와는 판이하게 다르다. 21세기는 신흥국의 공업화와 도시화가 세계 경제를 움직이게 된다.  20세기에 경험하지 못한 세계 경제의 역동적인 성장 환경이다. 따라서 정체된 선진국 성장의 경험과 이론을 잊고 신흥국 경제 성장에 따른 새로운 경제 원리를 연구해야 한다.

2015년 현재 세계가 맞고 있는 경제 환경은, 2007년 한센 부동산 사이클 천정 이후 세계 경제가 6년간의 긴 조정 국면을 거쳤고, 신흥국은 2011년 이후 5년 또는 2012년 이후 3년간의 주택 가격이 조정 국면을 거치면서 주택가격 안정내지 과도한 침체 수준에 이르러 있다. 이제 신흥국들은 도시로 유입되는 인구의 주택 수요를 맞추는 것이 가장 중요한 문제가 될 것이다. 

사실 주택 수요는 도시로 유입되는 인구수 뿐만 아니라 도시 가계의 가구 분화와 도시 가계의 저축 및 소득 수준, 그리고 주택 가격과  은행의 대출 용이도 (대출 태도 및 금리 등 대출조건 )의 영향을 받는다.

특히 주택의 공급에 관계없이 빠르게 증가하는 도시 인구에도 불구하고 지난 수년간은 세계 경기 침체로 인해 세계 각국은 주택 공급이 원활하지 않은 기간을 거쳤다. 이것은 주택의 잠재적 수요와 공급을 크게 왜곡시키며 향후 수요 공급의 차이로 인한 임대료 급증과 주택가격 급상승으로 이어진다.

그렇다면 세계 원자재 가격에 영향을 미친 중국의 주택 경기는 앞으로 어떻게 전개될까?

21일 중국은 농민공을 소시민으로 전환하는 정책을 결정했다. 중국은 농촌에서 도시로 이동하여 거주하면서 공장에 다니는 농민공의 수를 2억 7000만 추산하고 있고 매년  1300만 명씩 증가하고 있다.

그러나 지난해 이전에는 농민동의 호적을 농촌으로 두게 하고, 호적이 도시에 있지 않으면 도시 주택을 구입할 수 없도록 하는 호적제도를 시행하여 농민공은 실질적으로 도시 주택을 구입할 수 없었다. 이 때문에 농민공의 도시 주택 보급률은 1%에 불과하다고 한다.

신화통신은 21일 시진핑(習近平) 국가주석과 리커창(李克强) 총리 등 국가 지도부가 참석한 가운데 18~21일 열린 중앙경제공작회의에서 농민공을 도시민으로 전환하는 정책을 결정했다.

이를 위해 농민공의 도시 거주와 주택 구매를 지원하고, 이를 위해 적극적 재정 정책으로 재정 적자 비율을 점차 높여나가겠다고 밝혔다.

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현재 중국의 농민공은 2억 7000만명으로 연 1300만명이 증가하는데 도시주택보급률은 1%에 불과하다. 중국 정부는 현재 54%인 도시화 비율을 2020년까지 60%로 높여 농민들의 소득 증대를 꾀하는 계획을 추진 중이다.

“집 사세요” 농민공에 미분양주택 안기는 중국 중앙일보 A14면6단 22시간 전

중국 정부는 2013년 도시화율이 54%를 기록할 것으로 전망하여 13억 인구중 7억명이 도시 거주를 하는 것으로 집계하지만, 실상 2014년 이전 시행되던 호적 제도를 감안하면 실질적인 도시인구는 27.6% 수준에 불과하다고 한다. 그러나 2020년 도시화율 목표를 60%로 잡아 놓고 있어 도시인구가 8억명을 넘어서게 된다. 여기에 농민공의 호적차별을 없애고 농민공이 도시 주택을 살 수 있도록 함으로써 향후 농민공의 소득 개선 및 정부의 지원정책과 함께 중국의 주택 수요는 가파르게 증가한다.

27일(현지시간) 신화통신 등 중국 주요 언론들은 중국 사회과학원의 보고서를 인용해 2018년 중국의 도시화율이 60%에 이를 것이라고 전했다. 이는 정부의 목표치보다 2년 이상 앞당겨진 것이다.

중국의 도시 인구는 지난해 처음으로 전체의 절반을 넘어섰고 사회과학원에 따르면 올해 말을 기준으로 중국의 도시화율은 54%를 기록할 전망이다. 지난 30년 동안 2억명도 채 되지 않았던 도시 인구가 7억명 이상으로 크게 늘어난 것이다. 

다만 도시 인구 증가로 중국의 재정 부담이 늘어나는 것은 도시화 과정에서 해결해야 할 문제다. 사회과학원은 농민공이 도시에서 정착하도록 지원하는데 연간 6500억 위안의 비용이 소요된다고 추산했다. 지난해 재정 수입의 5.5%에 달하는 수준이다.

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中 사회과학원 "5년내 도시화율 60% 도달" 뉴스토마토 2013.12.27

중국 칭화(淸華)대학 중경제데이터센터의 최근 조사결과에 따르면 현재 중국 '후커우(戶口ㆍ호적제도)' 도시화율이 27.6%에 불과한 것으로 집계됐다. 

이는 중국 개혁개방 30여년 동안 빠른 발전과 함께 지난해말까지 도시상주인구 기준으로 도시화율이 52.57%에 달했다는 국가통계국의 통계와 사뭇 대조를 이루는 것으로 지난 20년간 7.7%포인트 증가에 그쳐 이목이 집중됐다.

두 통계의 차이는 결국 도시로 유입된 농민공의 수는 급증한 반면 인구이동 억제를 위한 지역별 후커우(호적) 제도의 영향으로 진정한 시민으로 융합된 농민공은 매우 적음을 의미한다.

중국 관련당국의 '2013 중국 유동인구발전보고서'에 따르면 지난해 중국 유동인구는 무려 2억3600만 명으로 6명 중 1명이 유동인구로 집계됐다. 일반적인 도시화 과정 및 특징에 따라 추산하면 20년 뒤 중국 사회에는 3억 이상의 농촌지역 인구가 도시로 이동할 전망이다.

그러나 도시로 이주해 거주하더라도 해당 지역 후커우를 획득할 기회가 거의 없어 대다수의 농민공들이 교육, 보건의료 및 취업, 부동산 매매 등에서 불평등한 대우를 받고 있으며 이는 최근 도시화의 폐단, 사회문제로 부각됐다.

중국 호적 도시화율 27.6%에 불과, 70% 농민공 고향가기 싫어  경제 2013.11.05.

중국 경제의 가장 핵심은 도시로 집중되은 인구에 대한 주택을 포함한 도시 인프라 구축이다. 이 때문에 이제까지 과도하게 빠른 도시 인구 밀집에 다른 문제점을 늦추기 위해 호적제도로 유지하던 도시민과 농민공의 차별을 없애고 실질적인 도시민 확대 정책이 2016년 ~ 2020년 5차 경제개발의 핵심 정책이 될 것 같다.

시진핑 주석은 지난 11월 13차5개년 계획을 설명하는 자리에서 상주인구로 계산한 중국의 도시화율은 55%에 이르지만 도시 거주인구 7억5천 만명 중 2억5천 만명이 농민공 등 외래인구이다. 이들은 주택 관련 혜택 등 복지서비스를 충분히 누리지 못하고 말한 바 있다.

니펑페이(倪鵬飛) 중국 사회과학원 재경전략연구원 소장조리는 재산권과 거주제도를 손질해 주택구매자들은 누구나 동등한 공공 서비스를 누릴 수 있는 제도를 만들어야 한다고 강조했다.

중국 사회과학원은 앞으로 농민공 등 외래인구의 주택 수요가 매년 4억6천만㎡로 향후 5년 동안 23억1천만㎡로 증가할 것으로 예상했다. 이는 5년 동안 1억명의 인구가 도시로 이주하고 이중 70%가 주택을 구매한다는 가정아래 도출한 결과다.

시진핑도 언급한 주택 재고…그 해답은 '도시화' 연합인포맥스 2015.12.15

따라서 최근 중국 정부의 농민공의 도시민 지원 정책은 그간 침체된 중국의 부동산과 건설 경기를 빠르게 호전시킬 가능성이 있다. 즉, 중국이 주택가격 안정과 물가 안정에 역점을 둔 2011~2015년의 5개년 경제 정책으로부터 농민공 도심민화와 경기 부양을 목표로 하는 2016년 ~ 2020년 경제정책으로의 전환이 시작되는 것이다

이런 중국의 5개년 경제개발 정책의 변화, 주택가격이 충분히 안정된 상태에서 경기 부양의 조건을 갖춘 러시아, 브라질, 인도, 인도네시아, 터키의 본격적인 성장은 2011년 ~ 2015년에 이어졌던 정체 국면과는 다른 흐름을 만들게 될 것이다.

2002~2008년 원자재 가격 상승과 세계 경기 민감업종 주식의 강한 상승은 1990년 23억이었던 세계 도시민이 2014년 39억으로 증가하는 과정에서 나타나는 주택수요 때문이었다. 그러나, 2008년 금융위기 때문에 가파른 도시민 증가에도 불구하고 세계적으로는 주택 공급이 침체를 이어왔다.

그러나 2014년 부터 2030년까지 세계 도시민은 39억 명에서 50억명으로 증가하는 역동적인 시기를 맞는다. 더구나 2008년 이후 세계 주택 건설이 장기간 침체를 보였다는 점에서 2007년에 시작되어 2023년에 정점을 거칠 것으로 보이는 세계 부동산 경기는 세계 역사상 유례가 없는 강한 성장 국면이 기대된다.

또한 중국을 포함한 신흥국의 주택 경기 침체를 이유로 2014년 이후 과도하게 하락한 원유를 비롯한 석탄, 천연가스, 철강, 비철금속, 곡물 등 상품 가격이 오르고, 이를 채굴, 운반, 정체, 가공, 사용하는 모든 부문이 서서히 경기가 호전되며 2023년 천정권의 시기까지 역사적으로 대단한 활황이 전개되기 쉽다.

지구촌은 더 이상 국경으로 구분된 개별 국가의 집합이 아니다. 인터넷과 무선통신으로 엮인 네트워크와 세계화로 인해 상품, 여행, 자본이 한 국가의 지방 경계를 넘듯 넘어다니는 지구촌 시대이다. 21세기를 사는 길은 시대의 흐름에 맞춰 국가적 지역적이 흐름을 벗어나 지구촌 전체에 관심을 두고 변화를 조망하고 대응해야 한다.

요즘 우리 사회는 기자들의 삶이 어려워서인지 신문 기사는 부정적인 미래와 비관이 모든 매체을 오염시키고 있다. 네이버에서 부정적인 단어인 저성장, 가계부채, 노령화 등을 넣고 신문기사를 검색하면 2011년 이후 부정적 기사가 압도될 만큼 쏟아지고 있고 이런 기사는 소리없이 국민을 전염시켜 질식시키고 있다.

그러나 시선을 들어 지구촌을 보라. 지구촌은 1990년부터 도시화되기 시작하는 신흥국과 함께 도시마다 주택 수요가 넘치고 있고, 주택을 채울 상품 수요가 넘치고 있다. 1970년 ~ 2000년 세계에서 가장 빠른 속도로 저성장 국가에서 선진국의 성장하면서 무엇이 변하는지를 경험한 한국인들은 그 경험만으로 이런 신흥국의 미래를 읽어 기회를 얻을 수 있다.

우리 나라에서 미처 기회를 잡지 못했던 부동산 투자, 주택 건설, 주택 건설 자재와 관련한 비즈니스를 공업화와 도시화가 빠르게 진행되는 나라에 가서 실시해 본다면, 이미 알고 있는 경험으로 멋진 성공을 할 수 있으며 무한한 가능성이 열려 있다.

다음은 1950년, 2013년, 2050년, 2100년을 기준한 1억명 이상의 인구를 가진 나라들이다. 인구가 증가하면서 세계에 얼마나 역동적으로 성장하는지를 보여준다. 세계는 인류 역사가 가장 빠르게 도시화가 진행되고 있고 이 과정에서 성장하는 세계의 대도시는 엄청난 주택 공급부족으로 부동산이 오르고 주택 건설이 급증한다. 따라서 한국이라는 사고를 가로막은 단어를 잊고 그 자리에 지구촌을 넣고 미래를 보는 안목이 필요하다.

2030년 기준 인구 랭킹 1위~41위 도시들