과매도권 힘 겨루기

종합주가지수가 단기적으로 과매도권에 이른 가운데 늘어선 연휴 때문에 만기까지 4거래일을 남겨 둔 옵션 시장에서 치열한 경합이 이뤄지며 주가가 단기적인 조정을 보이고 있다.

60분 지표로 4개월 지표를 관찰하면 현재 지수는 거래량 지표와 가격 오실레이터 지표상 과매도권으로 반전을 앞둔 저가매수권이다. 거래량 지표인 VR이 매물 마닥권인 70 이하라 되어 있고 매집 지표인 obv가 지지권에 이르러 거래 측면의 매물 바닥권임을 알 수 있고, 가격 변동 지표들이 모두 변동의 하단권에 머물러 상승을 준비하는 과정이다.

그러나 상승의 조건이 완벽해 보일수록 옵션시장에서 개인의 베팅이 증가하면서 상승의 걸림이 되고 있다. 5월 8일 옵션 만기까지 날수로는 9일이 남아 있지만, 휴장일이 많아 거래일로는 4일 밖에 남이 않았음에도 개인의 콜옵션 매수와 풋옵션 매도가 많다.

이 때문에 만기를 앞둔 시장은 추세 흐름을 벗어나 베팅 금액을 두고  치열한 접전이 전개되는 겜블링 국면이 되어 있다.

연결선물 핵심 구조도로는 256을 중심으로 상승이 쉬워 보이는 모습이지만 만기 전 장세는 예상외의 변동이 강하기 때문에 아래와 같은 구도를 예상할 수 있다. 현물주식에 투자하는 투자자에게는 위에서 상승하나 좀더 내렸다 상승하나 별 차이 없이 과매도권 매수 전략이 가능하지만, 휴일이 널려 있는 옵션은 이 차이가 큰 성공과 실패를 가른다.

여하튼 지수가 드문 빈도의 과매도 조건을 만들어 상승을 목전에 두고 있어 저가 매수의 기회가 이어지고 있다.  특히 지수의 상승이 나타날 조건이 형성되어 있어 지수 계산에 기여도가 큰 대형주들이 상승을 앞두고 있다.

미분양의 급감, 부동산장 수급 변화를 의미

다음은 전국, 수도권,서울, 비수도권 광역시, 비수도권 지방으로 구분한 미분양 주택의  연도별(2000년~2007년, 왼편) 월별(2007.1월~2014년 3월) 추이이다. 

먼저 연도별 미분양 추이를 보면 1997년 외환위기와 함께 주택수요가 감소하면서 미부양 주택이 크게 늘었지만  외환위기를 벗어나 수요가 증가하고, 외환위기로 주택 착공이 줄면서 2000년 이후 전세가격 급등과 함께 미분양이 줄기 시작한다. 

이후 미분양이 전국 60,000채를 아래로 돌파하고 전세가 비율이 60%를 넘어서면서 주택 구입 증가와 함께 미분양 주택이 대단히 가파르게 감소한다. 이런 가파른 감소와 함께  2001년 말 1년만에 미분양 주택은 25,000 채에 이를 정도로 급격히 감소했다. 

이후 급격한 주택수급 이상으로 주택가격이 대단히 가파르게 급등하기 시작하여 2002년 김대중 정부는 1년 동안 부동산 가격 오름세를 꺾기 위해 무려 10차례의 부동산 안정대책을 냈다. 거의 매월 한차례 부동산 가격 안정대책을 냈지만 결국 가격 상승을 잡지 못했고 부동산은 공급을 늘리지 않는 한 대책이 없다는 귀중하 깨달음과 함께 주택 착공을 크게 늘리기 시작하면서 건설업이 가파른 회복을 하게 된다.

이런 아파트 건설 확대로 다시 미분양이 늘어 60,000채를 넘어서면 가격이 비교적 안정세로 나타났으나, 행정수도 건설에 의한 수도권 분산정책을 추진하며 2003년 집권했던 노무현 정부가 수도권 주택을 부족을 지방에 분산하는 정책을 추진하였으나 대통령탄핵과 행정수도 위헌심판으로 계획에 차지을 빚으면서 주택착공이 줄어들었고 그 결과 미분양 주택이 다시 60,000채 이하로 감소하면서 이후의 부동산 가격 급등의 원인이 되었다.

2012년말 미분양 주택이 60,000채 이하로 내려설 여건이었으나, 유럽위기에 놀란 금융감독원이 은행 대출을 규제하면서 극심한 부동산 거래 침체가 되었고 이 때문에 일시 미분양이 증가하면서 2013년까지 부동산 및 건설 경기 침체가 되었다.

그러나 유럽위기 진정과 은행의 부실 위험이 줄면서 은행 대출이 다시 늘기 시작하고, 전세가율의 급등과 정부의 부동산 거래 활성화에 대한 일련의 정책이 나오면서 2013년말 드디어 한계선인 60,000채의 경계선이 무너진 후 가파른 미분양 주택 감소가 나타나고 있다. 그 하락 속도는 2001년과 본질적으로 같아 2014년 말이면 미분양 주택은 20,000채를 하회하기 쉽다.

그 이후의 부동산 및 건설 겨기는 2002년 이후의 부동산 시장이 다시 반복된다고 할 수 있다.  결과를 만드는 원인과 과정이 똑같기 때문이다.

다만 수도권은 아직 가격 급등의 기준이라 할 수 있는 20,000채보다는 약간 높은 26,000채 수준이다. 그러나 지난달 감소가 3,196채에 이를 정도로  빨라서 현재 감소가 감소하는 속도를 감안하면 보아 2~3개월 후에는 20,000채를 하회할 수 있을 것 같다. 이때부터 수도권 주택공급 부족이 가격을 움직이는 국면으로 전개될 듯 하다.   

광역시 미분양 추이

주요 광역시의 미분양 주택 추이... 대구, 광주, 대전이 특히 주택 공급이 부족하며 가격 상승 가능성이 크다. 인천은 다소 미분양이 많은 편으로 주택 수급에 다소 여유가 있다.

각 도별 미분양 추이

각 지방의 미분양은 수도권인 경기도를 제외하면 모두 미분양이 최저 수준으로 하락하여 주택 수급이 타이트하다고 할 수 있어 쉽게 부동산 경기가 개선될 여건이다.   

2011~2013년에 걸쳐 부동산 가격 상승 및 주택건설 증가와 함께 미분양이 크게 늘었지만 최근 급감하여 다시 한계 수준에 이르렀다. 이런 점에서 부사 경남은 조만간 다시 부동산 경기가 활발해지기 쉽다. 

경기도는 지방의 미분양이 감소하는 가운데 그간 미분양 주택 증가가 계속 이어졌다. 그 만큼 수도권의 부동산 경기가 위축이 되었음을 의미한다.

그러나, 2014년 들어 전세가격 상승과 부동산 거래 활성화 대책으로 인해 대단히 빠른 속도로 미분양 주택이 줄면서 수급 상황이 개선되고 있다. 지난 연말 24,760채의 미분양주택은 올 1분기 7,251채가 줄면서 17,501채로 감소하였다. 

과거 경기도 미분양 주택이  17,000채 이하로 감소하게 되면 미분양 주택은 가속을 받으며 감소하고 주택 수급은 공급과다에서 공급 부족으로 전환된다. 따라서 현재 감소 추세를 감안하면 경기도도 1~2분기 안에 미분양이 과거 최저  수준으로 줄어든 후 강한 부동산 가격 상승 국면으로 전환하기 쉽다

이러한 전국적인 미분양의 감소는 과거 1997년 외환위기 후 공급 우위 국면에서 수요 우위 국면으로 전환될 때의 모습을 보여 준다. 금융위기 후 공급 우위 국면의 지속과 부동산 시장의 침체, 그리고 시간이 지나면서 수요 우위의 국면으로 전환되는 과정이 그 원인과 과정, 因과 緣에서 같다. 따라서 그 결과 역시 같을 수 밖에 없다. 

급증하는 주택 분양 건설주와 건설 자재를 사라.

28일 국토교통부에 따르면 3월 전국 주택 인허가 실적은 3만8969가구로 작년 동월 3만51가구에 비해 29.7% 늘어난 것으로 집계됐다.

지역별로는 수도권의 증가세가 두드러졌다. 수도권은 1만7438가구로 작년 9853가구에 비해 77%나 늘었다. 1분기 인허가 실적도 작년 2만8279가구에서 올해 4만1854가구로 48% 증가했다.

공동주택 분양승인실적은 전국 2만3902가구로 전년동월대비 11.2% 증가했다. 수도권은 경기지역 동탄2지구, 남양주 별내 등 5.5% 증가한 4913가구였고 지방은 12.8% 증가한 1만8989가구로 집계됐다.

이와 함께 3월 주택 착공실적은 전국 3만9059가구로 전년동월대비 12% 증가했다.

           3월 주택시장 ‘훈풍’…인허가분양실적 증가 이코노믹리뷰

           4월 아파트 분양물량 최대 연합뉴스 2014.04.04

           줄줄이 분양 완판 건설사들 '신바람' 경기신문

           5월 아파트 전국에 1만8375가구 분양 천지일보

'          봄 분양大戰' 시작 건설타임즈

           선거·월드컵 전에 … 분양시장 큰 장 선다 중앙일보

미분양 아파트 추에서 보는 것처럼 주택시장이 공급 우위 시장에서 점차 수요 우위의 시장으로 변함에 따라, 실수요가 바탕인 분양시장이 지난 5년래 가장 강한 회복이 나타나고 있다.

2001년에도 미분양의 급감과 함께 주택시장이 수요 우위 국면으로 전환된 후 주택공급을 늘리기 전에 가격을 안정시키려는 모든 정책이 무위로 돌아가고 결국 공급을 늘리는 길만이 유일한 대안임을 확인했다.

최근 나타나고 있는 주택 분양은 지난 5년래 가장 강한 회복국면이다. 부동산 경기의 회복과 더불어 건설 경기가 본격적인 회복을 하고 있다.  그러므로 건설의 자재와 건설주를 사서 보유할 일이다.

2003년 ~ 2007년 주택건설이 활황이 될 때 건설자재업과 건설업 주가가 1000% 내지 2000%의 상승을 했다.    2001년 ~ 2007년의 주택 수요 우위 국면에서 건설 활황이 나타날 때 건설자재와 건설주가 어떻게 움직였는지 반드시 연구를 해둘 가치가 있다.