겜블링 장세와 추세 전략 & 주택 매매 및 전세 시장 전망
2013.11.05 22:14:26 조회12018
겜블링 베팅과 추세 전략.
왠일인지 옵션 만기가 한참 남았음에도 개인들의 옵션 베팅이 강하다. 아침이면 콜옵션 2~3만 계약을 사고 풋옵션을 차익 실현하면서 행여 반등을 놀리는 매매가 이어지는데 주식으로 3조원 가까운 포지션을 사 놓고 누군가 올려주는 요행을 바라는 것이라 할 수 있다.
옵션이 10,000계약 이상의 포지션으로 움직이면 주식으로는 1조원이 넘는 포지션이기 때문에, 주식은 경기나 실적도, 호재나 악재도, 수급이나 차트도 모두 무시되고 오로지 옵션에서의 이익을 따라 주가가 움직이게 된다.
오늘도 개인은 270 이상의 콜옵션에 10000계약 이상의 요행을 쌓고, 풋옵션을 매도하여 지수를 한걸음 아래로 내리는데 큰 기여를 했다. 일반이 레버리지를 동원한 옵션으로 이익을 바라고 베팅을 할 때 마치, 함잡이 앞에 놓인 봉투처럼 지수를 그리로 끌로 내려가게 된다.
이런 이유 때문에 옵션의 순매수가 10000계약 이상 이뤄지게 되면, 장세를 분석하는데 다른 것을 참고할 필요가 없다. 만기까지의 단기 변동은 그저 옵션 포지션으로만 보면 된다. 다른 이유나 모멘텀을 동원하거나 차트의 지지선이나 저항선을 기대해봤자 도박의 이익 앞에 무용지물이다.
누적 옵션 포지션은 점차 지수를 262.5~265로 수렴시키고 있다. 개인이 반등을 기대하고 콜을 사고 풋을 파는 한 지수는 조금씩 하락할 뿐 개인에게 이익을 주는 반등은 어렵다.
현재 지수를 좌지우지하는 외국인의 옵션 포지션과 개인의 강한 상승에 대한 베팅을 감안하면 지수는 2000선을 위협하는 선에서 수렴해가며 콜옵션과 풋옵션을 모두 소멸시킬 가능성이 커진다.
추세 전략은 불변.
옵션 만기와 관련한 겜블링과 그에 따른 지수의 변동은 추세 진행중의 잠시 점심 요기나 마찬가지이다. 옵션과 관련한 조정이 있다고 해도 추세와는 무관하며 추세를 기준하여 투자하는 현물 투자자에게는 오히려 좋은 저가 매수 기회가 된다.
옵션 게임 구도상 지수는 만기까지 제한된 박스권에서 움직이기 쉽고, 추세 관점에서 보면 지난 달 상승에 대한 이격 조정이 된다. 이번달 이격조정은 2005까지가 기준으로 이 지수 이하에서는 월중 바겐세일 가격으로 인식하고 매수의 기회가 된다.
주요 대형주의 움직임을 보면 3주간의 조정과 함께 상승 추세 중 조정이 마무리된 모습으로 좋은 저가 매수의 기회를 만들고 있다.
외국인은 옵션 시장에서 점심값을 마련해 주니 그것을 챙길 뿐, 주식 매수 기조가 여전하다. 다만, 프로그램 차익거래가 쌓여 이를 매물로 내면서 이익을 마련할 뿐이다.
미국 증시
미국 증시는 조정을 거치고 있으나 추세가 안정적이다, 한국시장에 모멘텀이 필요할 때 한번씩 모멘텀을 만들면서 제 갈 길을 가고 있다. 뉴욕 시장은 외국인의 옵션 포지션이 유리한 쪽으로 움직임다. 옵션에 베팅하고 뉴욕시장에서 요행을 찾을 일이 없다.
산업별 움직임을 보면 전체 산업이 상승하는 견실한 흐름이 이어지고 있으며, 특히 산업재와 산업소재 업종의 흐름이 강하다.
최근 뉴욕시장에서 두각을 나타내는 것은 산업용 금속업종이다. 장기적인 소재 업종의 강세를 감안한 듯, 철강 원료인 석탄과, 철광석을 포함하는 산업소재, 그리고 철강 업종 등 기초재료와 금속업종이 최근 특히 강한 상승을 나타낸다.
그간 둔화되었던 미국의 기업 설비투자가 다시 활발해지고 있고, 6년간 기업에 대출을 조이던 유로존의 은행들이 기업들에게 대출을 재개하기로 결정하면서 기업의 설비투자와 사회간접자본 투자가 활발해지기 때문일 것이다.
유럽 은행들, 6년만에 기업대출 늘린다 뉴스토마토
미뤄진 양적완화 축소가 다시 대두되면서 그간 급락에 따른 반등을 했던 채권시장이 다시 하락세로 전환이 될 듯 하다. 금리의 상승과 환율의 하락을 동반한 새로운 추세가 준비되는 과정이다.
부동산 시장 전망.
한국감정원이 올 10월 전국주택가격동향 조사를 실시한 결과 전월대비 매매가격은 0.29%, 전세가격은 0.68% 상승한 것으로 나타났다.
관련기사
10월 전국 주택가격 매매ㆍ전세 동반 상승 건설경제신문 2013.10-31
국민은행이 조사하는 전국 매매가격 지수는 2개월째 상승을 하며 뚜렷한 상승 전환의 모습이 나타나고 있고, 전세가격은 가파른 상승세를 나타내고 있다.
국민은행의 월간 가격 동향. 2013년 10월
http://nland.kbstar.com/quics?page=B025949
국민은행의 월간 가격 동향에 따르면, 가을철 이주 수요 및 신혼부부 주택 수요가 꾸준히 발행하면서 전세 매물 부족현상이 심화되고, 중소형 위주로 매매로 전환되는 수요가 증가하고 있다고 한다.
특히 주택 매매가격이 소폭으로 올랐던 9월에 비해 10월 상승은 의미 있는 변화를 보여준다. 지역별 등락 분포를 보면 9월에는 상승지역이 34.9%, 보합 32.2%, 하락지역이 32.9%인 반면 10월에는 상승지역이 63.7%로 늘고 보합지역 24.7%, 하락지역 11.6%로 전국적인 양상의 상승이 시작되고 있다.
지역별로는 대구시가 1.0% 상승으로 가장 높은 상승률을 기록한 가운데 용인,성남,부천, 안양,금천, 수원 등 수도권이 전반적으로 상승률이 높게 나타나고, 지방에서는 경북이 0.92%로 가장 높고, 충남과 세종시의 움직임이 활발하다. 지방 도시 중에는 경산이 1.66%로 높고, 포항과 아산 천안 논산 구미 등이 높은 상승률을 기록했다.
주택 유형별로는 아파트 상승률이 가장 가파른 가운데 아파트와 연립 단독주택이 모두 상승하고 있고, 규모별로는 대형과 중대형이 아직 매기가 약한 가운데 중형, 중소형, 소형아파트가 상승을 선도했다.
각 지역을 매수세우위와 매도세우위의 지표를 통해 나타낸 매수우위지수를 보면 주택의 매매 수급 변화를 읽을 수 있는데, 이를 통해 본 지역별 매매우위지수는 대구가 120을 넘어서 완전히 매수 우위 시장이 되어 있고, 다른 지역도 일제히 매도 우위에서 매수 우위로 돌아서고 있다.
특히 인천시와 광주시는 매수우위 지수가 가파르게 치솟고 있어 조만간 가격 상승세가 가파르게 움직일 준비를 하고 있고, 울산이나 대전, 부산도 매수우위지수의 견실한 상승을 보여준다. 매수우위지수가 가장 뒤쳐진 서울의 경우 강남보다 강북이 먼저 우위지수 호전이 나타나고 있다.
6개 광역시가 대구의 상승에 힘입어 강한 상승을 하고 있고, 수도권 역시 빠른 상승을 보여주며 서울과 기타 지방이 모두 함께 움직이는 양상이다.
관련기사
대구·경북 매매가 상승률 전국 1·2위…분양시장 뜨겁다 아시아경제
매매 거래를 지수화한 매매거래 지수에서도 최근의 부동산 거래 활발함은 2010년 이후 가장 강한 활동을 보여 이전의 움직임과는 크게 다르다고 할 수 있다.
수도권 지역에서는 가격 상승은 상대적으로 약하지만 매매 거래지수는 2010년의 일시적 활황기를 넘어설 정도로 활기가 있다. 강북과 경기, 인천을 중심으로 매우 매매 거래지수가 활발하다.
6개광역시의 경우 이미 거래지수가 활발한 대구 외에도 최근 인천, 대전, 울산과 부산이 거래지수가 가파르게 증가하고 있고 기타 지방 거래지수 오름세가 강하다.
이런 매매시장의 뚜렷한 회복은 전세가격이 가파르게 오르면서 매매가격 상승의 방아쇠를 당길 수준에 이르렀기 때문이다. 다음은 국민은행이 조사하는 전국 아파트 전세가격지수와 매매가격지수 및 전세가격지수를 매매가격지수로 나눈 비율의 추이이다.
외환위기가 발생했던 1998년 이후 매매가격과 전세가격 지수가 일시 조정을 받았으나 이후 매매가격이 정체된 가운데 전세가격이 가파르게 올랐고, 전세가격 지수를 매매가격지수로 나눈 비율이 1.2배가 되면서 10여년간 정체되어 있던 주택가격이 오름세를 시작하여 대단히 가파른 상승세를 시작한다.
이것은 외환위기로 인해 주택착공이 줄면서 전체적으로 주택공급이 부족해지지만, 초기에는 주태구입 자금의 부족과 은행대출의 어려움으로 매입보다 전세를 선호하여 전세가격 중심으로 움직이지만 전세가격 상승이 한계에 이르면 전세수요가 매매수료로 이동하면서 매매가격 급등이 시작된다.
이와 똑같은 상황이 2008년 금융위기 이후 10년의 시차를 두고 나타난 것으로 그간 매매가격 정체와 함께 전세가격 위주의 상승이 가파르게 진행되면서 전세가격지수와 매매가격 지수의 비율이 1.2배의 비율에 이르렀기 때문이다.
주택가격은 17년을 주기로 움직이므로 지금 상승하는 가격 상승의 다음 천정시기는 2023년이 된다. 앞으로 상승 추세로 움직일 시간이 10년에 이른다는 의미가 된다.
혹자는 주택보급률이 100%를 넘고 인구가 감소하니 주택가격이 오르기 어렵다는 말을 하고 있으나, 이에 대해서 2010년 인구 주택 총조사 자료를 토대로 필자가 2030년까지 우리나라 주택 수급에 대해 분석해 둔 자료가 있으니 이를 참고할 만 하다.
참고
쥬라기의 부동산 시장 심층 분석 (향후 10년 크게 오를 수 밖에 없다.)`
지방과 달리 최근 하락세를 이어 온 서울의 아파트 전세가격지수와 매매가격지수도 거의 같은 움직임이라 할 수 있다. 전세가격지수와 매매가격지수의 비율이 110에 접근하면서 하락세를 멈추고 상승으로 전환하고 있으며 전세가격 급등으로 이 비율이 1.2배를 넘어서면 매매가격 상승세가 보다 가파르게 움직이는 문턱을 넘게 된다.
과거의 가격 변동을 보면 전세수요가 매매수요로 전환되어 매매가격이 급격히 오르더라도 전세가격 상승세는 2년 정도는 계속된다. 왜냐하면 전세가격 상승이 주택공급 부족에 기인한 것으로 신규 착공을 늘려 공급을 늘리기까지는 해결되지 않기 때문이다.
따라서 현재 전세가격이 상승도 앞으로 2015년 정도까지 계속 이어지는 것으로 보면 좋다. 오늘 KDI 는 수도권 전세난이 2015년까지 계속될 것이라는 분석을 냈다. 앞서 흐름으로 보면 타당한 결론이다.
관련기사
KDI "수도권 전세난 2015년까지 지속" 뉴스1 2013.11.05
한편, 전세가격은 수도권을 중심으로 가파른 상승세가 이어지고 있다. 성남, 서울, 용인, 수원, 안양, 일산 등 주요 수도권 도시들의 전세가격이 가파르게 오르고 있다.
지방에서는 충남이 전월비 1.2%로 가장 높게 오른 가운데 경북, 세종시, 강원이 0.85% 이상 상승률을 보였고, 지방 도시로는 아산 1.76%, 천안1.67%, 경산,논산, 포항, 세종시 순으로 전세가 상승이 가파르다.
이런 전세가격 상승세는 전세매물이 적은 가운데 전세수요가 많기 때문으로 주택공급 부족인 그 원인이다. 따라서 전세수급 지수로 보면 0~200사이의 지수변동범위에서 대체로 190을 넘어서 있어 전세 문제가 대단히 심각하다.
수도권 전세수급지수는 서울 192, 인천 196, 경기 192로 모두 192를 넘어 있어 전세 수급이 한계 상황이고, 광역시는 대전, 광주 인천, 대구가 특히 심각하다.
전세수급지수 전국평균이 187에 이를 정도로 전국적으로 전세 매물 부족이 심각하여 현재의 전세가격 상승세는 향후 2년은 지속될 가능성이 높다. 또한 시급히 주택 공급을 늘리지 않는 한 주택 문제는 매우 심각한 상황을 맞게 된다.
한편, 동일한 주택에 대한 전세가격을 매매가격으로 나눈 전세/매매 가격비율은 전국평균이 65.2%에 이르고 있고, 서울은 강남의 고가 주택을 반영하며 59.1%를 나타낸다.
전국적으로 대구와 광주가 울산 및 지방이 70%를 넘고, 과천, 양주,동두천, 경기 광주를 제외하고는 모두 55% 이상의 비율을 나타내고 있어서 향후 주택가격 상승은 지역별이 아니라 전국적인 흐름이 되기 쉽다.
이런 점에서 현재의 주택시장의 흐름이 근본적으로 주택공급 부족에 기인한다는 점에서 이른 바탕으로 하여 주택 시장을 전망할 필요가 있다.
다음은 2013년 8월 18일자 필자의 부동산 전망이다. 한국과 미국 시장에 대한 전망과 아울러 향후 주택가격 지수의 상승 목표가 제시되어 있다.
2013.8.18 쥬라기의 한국과 미국 부동산 시장 전망
우리나라는 아파트 시가총액이 2000조원이 넘는 등, 부동산 시가총액이 5000조원수준이다. 따라서 부동산이 1%만 올라도 부동산을 보유한 가계의 부는 50조원이 상승하는 효과가 있다. 이제까지 부동산 하락으로 가계 자산 축소의 효과가 나타났다면 이제 부동산 상승과 함께 증가하는 자산의 가치와 그로 인한 부의 효과로 나타나는 경기의 효과를 감안할 때이다.
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