다음은 미국 주택 가격 지수 중 하나인 케이스실러 주택가격지수와 상승률이다. 

2020년 하반기 이후 미국의 주택 가격은 대단히 가파른 속도로 상승하고 있다. 전년동기에 비교한 주택 가격 상승률은 19.08%에 이르러 근로자가 부담하기 어려운 가격 상승세를 나타내고 있다. 

전월비 상승률을 보면 지난해 중반 1.0% 상승에 머물던 주택가격은 최근 1.6%대로 상승이 가속되면서 연율 20.09%를 나타내면서 상황이 더욱 악화되고 있음을 나타낸다. 

또한, 주택 매매 뿐 아니라 임대 시장에서도 주택 임대료 상승이 가파르다. 다주택자 규제로 입주 물량 감소와 함께 전세가격이 가파르게 올랐던 한국과 달리, 미국은 코로나 팬데믹이 확산되자 실업자 증가와 함께 임대료가 큰 폭으로 하락하는 등의 변화를 거쳤지만, 실업률이 회복되면서 임대료가  빠르게 오르고 있다. 

미국 주택정보업체인 ZILLOW 임대 가격 지수를 보면 2022년 2월을 기준한 미국 전역 주책 임대료 평균 상승률은 연 17%를 기록하고 있다. 

여기에는 19.4% 상승한 뉴욕이나 32% 상승한 마이애미 로더데일이 포함되어 지역에 따라 매우 심각한 임대료 상승이 나타나고 있다. 

* 여러분의 월세나 전세가 이렇게 오른다고 상상을 해 보라. 
 

이처럼 주택 매매 가격과 임대 가격이  빠르게 치솟는 이유는 근본적으로 주택이 필요 수요에 비하여 매우 부족하기 때문이다. 

미국의 주택 공실률을 보면, 자가 주택 공식률이 자료가 집계된 1955년 이래 최저인 0.5%를 기록한 가운데 향후 더욱 낮아질 가능성이 높고, 임대 주택 공실률은  1955년래 최저인 5.0%에 근접한 5.5%로 1980년 이후 최저를 기록한 가운데 빠른 속도로 감소하고 있다. 

이처럼 공실률이 최저 40년 내지 70년래 최저를 기록할 정도로 주택 수급이 악화되어 있다. 주택 매매 가격이 상승하는 이유는 주택 수급과 더불어 낮은 금리 수준이 작용하지만, 주택 임대료가 오르는 것은 주택 공급이 수요에 비해 크게 부족하기 때문이다. 

과거 임대주택 공실률과 주택 임대료 상승률에 대한 지표로서 소비자물가지수 임대료 지수 상승률을 함께 나타낸 자료가 다음이다. 

2차 세계 대전 이후 베이비부머가 주택 구입 연령인 35세 전후에 진입했던 1970년대 및 1980년대 초반 임대주택 공실률이 5%~6% 수준에 머물면서 주택 임대료 물가지수 상승률은 9.0%까지 치솟았다. 

현재 베이비부머의 자녀들이 주택 구입 연령대에 진입한 미국은 점차 주택 수요가 증가하는데, 금융위기 이후 주택 공급이 충분하지 않았던 미국은 심각한 주택 부족으로 임대주택 공실률이 5.5%에서 더욱 낮아지고 있다.  따라서 지표상 4% 대에 머무는 소비자물가 임대료 지수 상승률은 향후 크게 상승할 가능성이 높고 이것은 17%까지 오른 임대료가 앞으로 더욱 더 오를 수 있음을 의미한다. 

이러한 주거비의 상승은 필연적으로 임금 상승을 유인하며, 이제 상품가격 상승- 임금 상승 - 상품가격 상승으로 순환하며 물가가 오르는 본격적인 인플레이션이 시작되고 있다고 해야 할 것이다. 

이처럼 주택 공급 부족으로 오르는 주택 가격과 임대료(월세)를 안정시키는 유일한 방법은 주택을 신축하여 공급을 늘리는 일이다. 

한국은 박근혜 정부에서 20년래 최대 공급을 하여 세계에서 가장 나은 주택 공급 환경이 조성되었음에도 불구하고, 문재인 정부 들어 북한식 1가구 1주택의 주택 평등 이념과 인플레이션에서 오는 시세차익을 노동 없는 이익으로 척결 대상으로 보는 사회주의 이념에 따라 다주택자 규제, 대출 규제, 거래 규제, 세금 규제 등 온갖 규제를 총동원하였으나 주택 가격 상승을 안정시키기는 커녕 오히려 주택 공급을 더욱 위축시켜 가격 상승의 원인이 되었다. 

※ 박근혜 정부의 "빛을 내서 집을 사라"는 정책으로 주택 공급이 늘면서 우리나라는 1990년 이후 최대 주택 공급을 하였고, 이로 인해 주택 가격이 장기적으로 안정될 수 있는 기반을 마련되었다. 이런 박근혜 정부의 정책이 지속되었다면 세계 각국의 주택 가격이 올라도 우리나라의 주택 가격은 안정되었을 것이다.  이런 좋은 조건에서 출발했음에도 불구하고 문재인 정부의 주택 정책은 가장 빠른 시간에 공급, 특히 임대 주택을 감소시켜 전세 가격 급등과 다른 나라에 앞서는 주택 가격 상승을 만들었다.  

2019.7.30 박근혜정부의 부동산 공급 확대 효과 마감, 문재인 정부의 공급 축소 효과와 주택 가격 상승 전망|부동산시장 전망

여하튼 주택 가격 상승 특히 주택 임대료 상승은 주택 부족에서 비롯되는 것이므로 주택 신축 공급이 늘어야만 가격이 안정된다. 이런 점에서 현재 최악의 미국 주택 수급 상황은 앞으로 대규모 주택 신축을 의미한다. 

따라서 미국의 주택 건설이 앞으로 더욱 빠르게 증가한다는 사실을 전제로 하여 이에 관련된 산업에 투자를 할 필요가 있다. 원자재 채굴 - 운반 - 제련 - 가공 - 조립 - 시공이라는 일련의 프로세스에 관련된 모든 광업, 제조업, 서비스업과 금융업이 모두 이와 관련하여 업황이 호전되며 기업은 판매량 증가 및 판매 단가 상승 그리고 판매 마진 확대를 동반하며 이익이 증가한다. 

참고로 건설 경기가 호전될 때 판매량이 늘고, 판매 단가가 오르며, 판매 마진이 오르는 특성을 가진 업종을 경기 민감주라고 한다. 이런 업종의 순이익은 판매량  x 판매단가 x 판매마진에 의해 결정되므로 경기에 대단히 민감하다. 

미국이 금리를 빠르게 올리는 데도 주택경기 활황이 계속될까? 

다음은 미국의 주택 가격 상승률과 30년 모기지 대출 고정 금리를 나타낸 자료이다. 

주택 가격 상승률이 주택 모기지 대출 고정 금리보다 높았던 좋은 시절은 1970년대 후반 3년, 2005년 전후 2년, 그리고 2013년 이후 지금까지 세 차례이다. 특히 지금은 주택 가격 상승률 19%인 반면 모기지 고정 금리는 4.5%대로 차이는 15%에 달한다. 즉, 4.5%를 고정으로 돈을 빌려 집을 사면 연 19%로 주택 가격이 오르며 역사적인 수준의 빠른 속도로 부를 만들어 준다. 

설령 금리를 3년에 걸쳐 5%를 올린다고 해도 모기지 대출 금리는 7%대에 불과하여 주택 가격 상승률은 금리 비용을 지불하고 남는 구조이다. 

따라서 금리가 오르는 것은 상당한 기간 주택 경기에 영향을 미치지 않는다. 오히려 30년 4.5%에서 대출을 받아 보다 싸게 주택을 사는 것이 3년 후 30년 7.5%에 대출을 받아 더 오른 가격으로 사는 것보다 유리하기 때문에 주택 경기는 금리 인상과 함께 촉진된다. 

더구나 물가가 오르면서 금리를 올리면, 가계는 실질 가처분 소득이 줄어 소비 경기가 위축되어 소비재나 서비스업 경기가 둔화되지만, 주택 구입은 가처분 소득이 아니라 모기지 대출을 통해 이뤄지므로 가처분 소득 감소의 영향을 받지 않는다. 

이런 점에서 미국의 부동산 및 주택 건설업에 주목하고, 주택 건설 프로세스와 관련된 경기 민감 업종에 주목하여 투자를 하라.  

투자는 현재 시점의 가치를 현재 가격으로 사는 것이 아니라, 미래 시점의 증가한 펀더멘털을, 현재 시점에서 비용을 낮춰 사는 것이다. 확실하게 증가할 미래의 가치를 최악의 상황에서 악재를 동반한 현재의 싼 가격으로 사라.