쥬라기: 늘 행복하십시오.

쥬라기: 2021년의 전반기가 끝나고 이제 하반기로 진입하였습니다.

쥬라기: 전반기 세계 증시는 인플레이션이 강해지면서 통화 긴축에 따른

쥬라기: 유동성 축소와 함께 이격 과열에 따른 조정이 예상되었지만,

쥬라기: 높은 인플레이션 지표에도 불구하고 FRB는 통화정책을 변경하지 않았죠.

쥬라기: 오히려 인플레이션이 일시적으로 앞으로 안정될 것이라는 신호를 주면서

쥬라기: 이격 과열을 나타냈던 주가가 하락하지 않은 채 상승을 하였습니다.

쥬라기: 그러나 과속에 따른 이격 과열은 하락이 미뤄진다고 해도 해소되지 않죠.

쥬라기: 따라서 언제든 시간이 되면 조정이 나타날 수 있으므로 유의해야 합니다.

쥬라기: 뉴욕 종합주가지수 $NYA입니다.

쥬라기: 이 지수를 보면 대략 40개월을 주기로 조정 국면이 반복되고 있습니다.

쥬라기: 이 40개월 경기 사이클을 소비재 경기 사이클인 키친 사이클이라고 하죠.

쥬라기: 지금은 그 주기의 천정권에 위치하고 있죠.
쥬라기: 2008년, 2011년 상반기, 2018년초, 그리고 2021년 중반입니다.

쥬라기: 한편, 2009년 이후 가격 변동을 나타내는 가격 채널의 천정권에 진입했죠.

쥬라기: 가격이 변화하는 변곡점은 정확하게 나타나는 것이 아니라

쥬라기: 상황에 따라 다소 변동을 하므로 그 시점에는 불확실성이 있지만,

쥬라기: 가격 구조에서는 변동 주기와 가격 면에서 조정이 가능한 조건입니다.

쥬라기: 따라서 하반기에는 상반기에 미뤄졌던 조정이 나타날 가능성이 높습니다.

쥬라기: 키친사이클의 영향을 받는 것은 상품 주기가 짧은 소비재입니다.

쥬라기: 필라델피아 반도체 지수도 대체로 이 주기를 따라 등락하는 모습이죠.

쥬라기: 지난해 4분기 반도체 지수가 채널 상단에 접하면서 하락을 우려했지만,

쥬라기: 이후 주가는 상승을 이어간 끝에 채널의 반폭을 더 연장하여 올랐습니다.

쥬라기: 이 결과 주가는 과속하면서 이격 과열 상태가 되어 있습니다.

쥬라기: 이런 주기적인 변동성이 유지된다면 이제 하강 사이클이 대기합니다.

쥬라기: 함께 나타낸 것은 다스닥 대형주 주가지수 $NDX입니다.

쥬라기: $NDX는 나스닥의 대형주로 미국 대형주 500지수 $SPX에 대부분

쥬라기: 포함되어 있으므로 이 기업들이 조정을 받게 된다면 지수가 하락하죠.

쥬라기: 특히 미국 대형주지수의 하락은 세계의 주가지수 하락을 유인하게 되죠.

쥬라기: 전세계 주가지수인 다수세계 주가지수 $DJW는 아래와 같은 모습입니다.

쥬라기: 이전의 분석에서는 2011년 고점과 201년 고점 간격을 기본 주기로 하여

쥬라기: 주기 분석을 하였고, 이 결과 연초 주기 마무리와 함께 고점이라고 봤었죠.

쥬라기: 이 때문에 주가가 조정의 위치에서 조정을 받지 않고 지연된다고 생각했죠.

쥬라기: 그러나 2018년 고점과 현재의 가격인 약 40개월을 주기로 볼 때

쥬라기: 2008년, 2011년, 2014년, 2018년 고점이 비교적 잘 설명이 되고 있습니다.

쥬라기: 따라서 올 6월을 기점으로 40개월 주기가 완성이 되고

쥬라기: 이후 지수의 하락 조정이 시작될 수 있으므로 유의해야 합니다.

쥬라기: 상반기에도 늘 강조했지만 신용이나, 미수, 스탁론과 같은 레버리지는

쥬라기: 하락 국면에서는 대단히 위험합니다.

쥬라기: 따라서 혹여 레버리지 포지션을 줄여야 합니다.

쥬라기: 아울러 포지션의 경우에도 크게 올라서 이격이 큰 기업들은

쥬라기: 일부 차익 실현하여 현금 비중을 다소 가져가는 것이 좋을 수 있습니다.

쥬라기: 특히 지난해 주가가 크게 오르면서 연봉 이격이 과도한 상태가 유지되면

쥬라기: 시장이 조정을 받을 때 하락 위험이 클 수 있으므로 유의해야 합니다.

쥬라기: 한편, 부동산과 건설 사이클은 17년을 주기로 하는 움직입니다.

쥬라기: 한센사이클이라고 합니다.

쥬라기: 이 부동산 사이클에 맞춰서 에너지가격, 금속가격, 광산업, 해운업,

쥬라기: 조선업, 기계업, 건설업, 금융업이 함께 움직입니다.

쥬라기: 아래의 자료는 캐나다 주택가격지수와 조선업 선박가격을 비교하였죠.

쥬라기: 이 둘 사이에는 관련성이 작은 것 같지만 같은 주기를 나타내고 있죠.

쥬라기: 그 이유는 주택가격 상승은 건설업 호황을 만들고

쥬라기: 건설업 호황은 건축 자재의 수요를 만들어 광물, 금속, 목재, 비금속 등

쥬라기: 재료의 운반 수요가 늘면서 운임이 오르고,

쥬라기: 선박 수요 증가와 함께 선박 건조 수요가 늘면서 가격이 오르기 때문이죠.

쥬라기: 소비재 사이클인 키친 사이클이 천정권에서 하락 국면이 진행되어도

쥬라기: 부동산 및 건설 사이클인 한센사이클은 강한 경기 회복국면에 있습니다.

쥬라기: 따라서 건설과 관련된 산업의 주요 기업들은 대세 상승이 계속됩니다.

쥬라기: 물론 기술주는 나스닥 대형주나 종합주가지수의 시가총액 상위업종이므로

쥬라기: 기술주의 하락과 함께 주가지수가 하락하며 그 영향이 나타날 수 있으나

쥬라기: 업황 회복과 함께 실적이 호전되는 경기주는 하락이 제한될 것입니다.

쥬라기: 그래도 이격이 과한 기업은 하락 폭이 클 수 있으므로

쥬라기: 지수의 하락을 감안하여 이격이 큰 기업의 비중은 낮춰가고

쥬라기: 매수하여 보유하는 기업은 이격이 크지 않아 잠재 차익 매물이 많지 않고,

쥬라기: 장기간 충분하게 매집되어 지지권이 형성된 기업이라야 합니다.

쥬라기: 연봉 이격이 크지 않고, 3분기 분기봉 시가3선 근처에서 출발하는

쥬라기: 기업을 중심으로 관심을 두는 전략이 좋을 것입니다.

쥬라기: 이와 관련된 기업들은 6월에 충분히 설명하였으므로 참고하면 좋죠.

쥬라기: 한편, 세계 부동산 경기는 빠르게 호전되고 있습니다.

쥬라기: 그렇지 않아도 장기간 주택건설 위축에 따른 공급 감소로

쥬라기: 세계 부동산 경기는 점차 활황이 될 여건이었으나

쥬라기: 지난해 코로나 팬데믹으로 경기가 위축되면서

쥬라기: 세계 각국이 금리를 낮추고 통화를 늘려 공급하여 가속페달을 밟았죠.

쥬라기: 덕분에 장기 모기지 고정금리는 주택가격 상승률에 비해 크게 낮아졌죠.

쥬라기: 대출로 주택을 사서 보유하면 주택가격 상승률과 금리의 차이만큼

쥬라기: 이익이 발생하니 쉽게 주택을 살 수 있게 됩니다.

쥬라기: 그래서 주택 수요가 증가하면서 주택가격이 오르게 되죠.

쥬라기: 저금리가 원인이 되어 주택가격이 상승할 때는 주택대출이 급증합니다.

쥬라기: 이렇게 주택 대출이 증가와 함께 주택 수요가 늘면서 가격이 오릅니다.

쥬라기: 현재 주택대출이 자유로운 나라는 저금리로 주택대출이 늘면서

쥬라기: 주택 가격이 오르고 있습니다.

쥬라기: 미국은 지난달 케이스실러 주택가격 지수가 14.86%로 과거 활황기였던

쥬라기: 2000년대 상승률이 되었습니다.

쥬라기: 그러나 2000년대에는 주택가격이 10%를 넘으면서 금리를 계속 올렸지만,

쥬라기: 지금은 주택가격 상승률이 15%에 근접하지만 금리를 올리지 않습니다.

쥬라기: 실제 모기지 대출을 받아 매입한 주택의 실거래 가격의 상승률은

쥬라기: 전년동월비 15.7%이고, 전월비 상승률이 1.8%로 연율 23.8가 됩니다.

쥬라기: 연율은 매월 1.8%씩 오를 때 1년 후 얼마가 되는지를 계산한 것으로

쥬라기: 상승률이 계속된다고 할 때 내년 전년비 상승률 예측 값입니다.

쥬라기: 연간 20%가 넘는 주택가격 상승률은 심각한 수준입니다.

쥬라기: 2016년 이후 주택가격이 꾸준히 오르고 있는 유로존도

쥬라기: 2020년 금리를 낮추면서 주택가격 상승률이 확대되고 있을 것입니다.

쥬라기: 이처럼 주택가격이 오르면서 수요가 늘면 주택건설이 증가하게 됩니다.

쥬라기: 즉, 주택가격 상승이 주택 공급을 늘려 상승을 억제하는 효과를 내죠.

쥬라기: 이처럼 주택 건설이 증가하기 때문에 관련 산업의 경기가 호전됩니다.

쥬라기: 금속생산을 위해 광산업, 석탄광업, 해운업, 조선업, 금속산업이 호전되고,

쥬라기: 운송 수요가 증가하고 화학재료 산업이 호전되면서 에너지와 화학산업

쥬라기: 그리고 비금속 광물, 목재, 기계, 중공업과 건설업, 금융업이 호전되죠.

쥬라기: 주택 가격이 급히 오르면 금리를 올려 과열을 막아야 하지만

쥬라기: 지금은 주택가격이 과열 수준인데도 금리를 올릴 생각을 하지 않고 있죠.
쥬라기: 그래서 전세계 주택 경기는 과거 유례가 없는 수준으로 호전되고

쥬라기: 아마도 버블 붐을 만들게 될 것입니다.

쥬라기: 이 기간 주택건설 경기에 민감한 경기 민감주는 장기 상승 추세가 됩니다.

쥬라기: 따라서 이 업종은 판매 상품의 가격을 따라 투자를 하면 되는 것이죠.

쥬라기: 한편, 우리나라 주택가격 상승은 저금리의 영향이 크지 않습니다.

쥬라기: 저금리에 의한 가격 상승은 금리로 인해 주택 대출이 급증해야 하죠.

쥬라기: 그러나 우리나라는 다주택자와 시세차익 목적의 거래 규제가 강합니다.

쥬라기: 따라서 금리가 낮아도 주택 대출이 크게 증가하지 않습니다.

쥬라기: 실제 은행대출 증가율을 보면 주식이나 가상화폐를 사기 위한 신용대출은

쥬라기: 크게 늘지만 주택담보대출은 2017년 이후 증가율이 둔화되다가

쥬라기: 2020년 약간 증가했으나 과거 수준을 넘어서지 않고 있죠. 

쥬라기: 또한 저금리로 주택 가격이 오를 때는 주택 건설도 함께 증가합니다.

쥬라기: 그러나 우리는 주택 신축이 계속 감소하고 있습니다.

쥬라기: 주택 가격이 오를 때 주택 신축이 증가하지 않으면

쥬라기: 가격이 상승해도 공급이 늘지 않아 가격이 안정되지 않고 계속 오르죠.

쥬라기: 우리나라는 2017년 주택정책을 시작한 이후 정부 정책이 공급을 줄여

쥬라기: 지금까지 주택 신축이 계속 감소해왔고

쥬라기: 그 결과 주택 준공입주가 줄면서 전세와 매매가격이 오르고 있습니다.

쥬라기: 저금리와 무관하게 정부의 규제정책이 공급을 줄인 결과입니다.

쥬라기: 그 결과 주택공급을 나타내는 미분양 주택이 역사적 수준으로 줄었죠.
쥬라기: 그만큼 주택이 부족한 상황을 의미하며 가격 상승이 계속됨을 의미합니다.

쥬라기: 한편, 시장이 제대로 작동하는 경우에는 지난해 코로나 팬데믹으로

쥬라기: 경기가 위축되면서 주요국의 임대가격은 안정되었습니다.

쥬라기: 그러나 우리나라는 주택 공급 부족이 원인이기 때문에 오히려 올랐죠.

쥬라기: 저금리에 의해 가격이 오르는 경우와 공급부족으로 오르는 경우가 다르죠.

쥬라기: 우리나라의 주택 가격 상승은 규제 정책이 가져온 공급부족이 원인이므로

쥬라기: 금리를 올려도 주택시장은 별 영향을 받지 않습니다.

쥬라기: 가격을 안정시키는 유일한 길은 공급을 충분하게 늘리는 일인데,

쥬라기: 공급이 늘어나려면 지금까지의 규제를 모두 풀고

쥬라기: 다주택자나 시세차익 투자자에게 당근을 주어 수요를 늘려야 하죠.

쥬라기: 규제가 풀리고 주택 투자에 대해 당근을 제공하여 신축이 늘고

쥬라기: 그렇게 건설한 주택의 입주가 될 때까지 전세와 매매가격은 계속 오릅니다.

쥬라기: 그런데 이렇게 주택 규제 정책에 의해 주택 신축이 낮게 유지되면

쥬라기: 저금리가 원인이 되어 가격이 오르면서 건설이 증가하는 다른 나라와 달리

쥬라기: 우리나라 건설 경기는 회복이 어렵지 않을까 하는 의문이 드는데,

쥬라기: 실제 주택 건설 수주는 매우 빠른 속도로 증가하고 있습니다.

쥬라기: 건설 구주 금액 추이만 보면 건설업 활황이 이어지고 있어서

쥬라기: 세계 건설 경기 활황 국면과 같은 흐름을 보이고 있습니다.

쥬라기: 어떻게 건축 허가가 줄었는데 건설 수주 금액이 증가할 수 있는가?

쥬라기: 하는 의문이 있었는데 오늘 뉴스를 보니 그 이유를 알겠군요.

우리나라 10대 건설사(2020년 시공능력평가액 기준) 중 다섯 곳이 올해 상반기 주택 정비 및 리모델링 시장에서 1조 원 이상 실적을 거둔 것으로 나타났다. 수도권 리모델링사업과 비수도권 대규모 정비사업 시공권을 따낸 것이 이들 실적의 주된 요인으로 분석된다. 리모델링은 노후한 주거 환경을 개선하는 점에서 정비사업과 같지만, 건물 골조를 허물지 않고 고쳐 짓는 차이가 있다.

2021.07.02 상반기 정비사업 수주 '1조 클럽' 건설사 5곳…1위는 디엘이앤씨 비즈한국

쥬라기: 즉, 주택 신축 허가가 아닌 기존 건축물을 수리하는 리모델링 사업이

쥬라기: 활황을 이루면서 주택 허가 동수나 면적을 증가하지 않지만

쥬라기: 건설 수주 금액은 급증하고 있습니다.

쥬라기: 리모델링은 골조만 남긴 채 나머지는 다시 건축하는 것이죠.

쥬라기: 이처럼 리모델링 수주가 급증하면서 전세난은 한층 심화됩니다.

쥬라기: 리모델링과 함께 자기집에 살던 가구가 임대주택을 얻어야 하기 때문이죠.

쥬라기: 올 들어 리모델링 수주가 급격히 증가하고 있는데

쥬라기: 이것은 장차 임대주택 수요 급증과 함께 최악의 주택난이 될 듯 하군요.

쥬라기: 여하튼, 규제로 인해 주택 신축은 줄었지만 정비사업 활황으로 인해

쥬라기: 건설업 경기는 호전됩니다. 이를 반영하며 건설업 주가가 오르고 있죠.

쥬라기: 우리는 일찍 대우건설에 주목하여 건설업을 대표하여 수익을 얻었고

쥬라기: 올 들어 삼성엔지니어링에 관심을 두고 2분기 큰 수익을 얻었습니다.

쥬라기: 아무리 주가가 오를 호조건이라고 해도 주식 매수는 이격을 해소한

쥬라기: 값싼 조건에서 매수를 해야 합니다.

쥬라기: 따라서 앞서서 오른 기업을 다시 매수할 때는 연봉 또는 분기봉

쥬라기: 이격을 메운 후에 관심을 두면 됩니다.

하략.