실물 부동산보다 저평가된 K리츠 집중… 높은 배당수익 [이런 펀드 어때요?]

한화K리츠플러스부동산 자투자신탁
글로벌 리츠·채권 병행 투자
리스크 분산해 수익률 방어
설정후 14.23% 성과 기록


한화K리츠플러스부동산 자투자신탁(H)(리츠-재간접형) 펀드는 국내(K)리츠 전체에 투자하는 자산배분형 펀드다. 이에 따라 강화되고 있는 규제로 실물 부동산 보유에 부담을 느끼거나 성장주 상승세에 대한 부담으로 저평가 된 투자 대상을 찾는 투자자들이 관심을 가질만하다. K리츠는 상장 파이프라인의 다각화 및 리츠의 신규 자산 편입 증가로 올해 성장이 예상된다.

■실물 부동산 대비 저평가된 K리츠 투자로 수익률 '好好'

11일 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 지난 1일 기준 한화K리츠플러스부동산자투자신탁(H)(리츠-재간접형)의 C-e 클래스 기준 설정(2020년 10월 21일) 후 수익률은 14.23%에 달했다. 1개월 2.24%, 3개월 9.06%, 6개월 12.23% 순이다.

이같은 수익률은 실물 부동산 시장에 비해 저평가됐고 향후 성장 여력이 높은 K리츠에 투자해 얻은 결과다. 자본시장법 규제로 대부분의 기존 공모 펀드나 상장지수펀드(ETF)는 재간접 리츠(실물 부동산이 아닌 수익증권을 보유한 리츠)를 편입 할 수 없다는 점에서 차별화된다.

K리츠 종목들은 올해 견조한 주가 상승을 보이며 펀드 성과를 끌어올렸다. 미국의 경제 재개 관련 편입하고 있는 대도시의 오피스, 리테일 리츠와 경기 회복에 따른 글로벌 물동량 증가 기대감으로 보유하고 있는 글로벌 항만 등 인프라 종목도 우수한 성과를 내는 데 한 몫 했다.

리츠 투자인 만큼 높은 배당수익률과 자산가격 상승에 따른 자본차익을 기대된다. K리츠는 이제 막 활성화되기 시작한 시장인 만큼 우량한 자산을 보유한 리츠의 상장이 이어질 것으로 전망된다. 아직까지는 투자할 수 있는 K리츠의 종목수가 적어 안정적인 배당 수취가 가능한 글로벌 리츠, 인프라 자산에 병행 투자 중이다.

이 펀드는 리츠 고평가시 채권 비중 확대로 수익률을 방어한다. 위험자산인 리츠, 인프라 대신 안전자산인 채권 등의 비중을 10~40% 가량으로 늘리는 방식이다.

K리츠의 시장이 충분히 커지기 전에는 글로벌 리츠 투자를 병행한다. 국내와 가능한 겹치지 않는 섹터에 투자, 리스크를 분산한다. K리츠는 2019년 리테일, 오피스 위주에서 2020년 리테일, 오피스, 물류, 주유소, 레지덴셜로 다각화됐지만 글로벌 대비 갈길이 멀다. FTSE EPRA MAREIT 글로벌은 특수, 다각화, 헬스케어, 호텔 등 자산도 담는다.

이 펀드의 주요 포트폴리오로는 맥쿼리인프라(13.29%), ESR켄탈스퀘어리츠(12.73%), 신한알파리츠(12.70%), 코람코에너지리츠(12.49%), 롯데리츠(6.33%), 이지스밸류리츠(6.05%), 제이알글로벌리츠(4.62%) 등이 있다. 업종별로는 금융(60.63%), 산업재(13.29%) 순이다.

■하반기 K리츠 IPO 활발 기대

한화자산운용은 올해 하반기에도 K리츠 기업공개(IPO)가 활발할 것으로 예상되는 만큼 우량한 자산을 보유하고 있으면서 높은 밸류에이션 매력을 가진 신규 K리츠 종목을 선별해 편입할 예정이다.

신규 K리츠로는 신한서부티엔디리츠, 디앤디멀티에셋리츠, NH올원리츠, SK리츠, 두산타워리츠 등이 있다.

강희영 한화자산운용 멀티에셋운용팀 팀장은 "기존에 상장된 K리츠 종목들도 우량한 자산을 신규로 편입하는 등 적극적인 자산 리밸런싱을 통해 성장성을 본격적으로 보여주기 시작했다"며 "이러한 선순환 사이클은 K리츠 시장에 긍정적으로 작용할 전망"이라고 설명했다.

실제 리츠 주가는 지난해 투자자들의 관심을 받지 못했다. 코로나19 발생 후 리츠 임대료 수취의 하락 및 배당 삭감으로 글로벌 리츠가 언더퍼폼(시장 수익률 하회) 하면서다. K리츠는 임대료 수취가 정상적으로 이뤄지고 배당 삭감도 없었지만 글로벌 리츠 처럼 주가 부진을 겪었다.

하지만 올해는 다르다는 것이 강 팀장의 생각이다. 리세션(경기후퇴 초기국면에 나타나는 침체) 후 경기 회복의 초입 국면인 것은 물론 저금리 기조가 통상 리츠 주가의 아웃퍼폼(시장 수익률 상회)으로 이어질 가능성이 높다는 시각이다.

강 팀장은 "리츠는 실물 부동산을 기초 자산으로 하고 있는 만큼 실물 부동산 가격에 영향을 받는다. 리츠의 주가가 상업용 부동산 시장에 비해 저평가돼 있기는 하나 실물 부동산 시장이 조정 받을 경우 리츠도 부정적인 영향을 받을 수 있다"며 "현재로서는 저평가된 리츠에서 캐피탈 게인(재무적 수익)의 기회와 평균 예상 배당수익률 6.2%를 누릴 수 있는 적기"라고 말했다.