500만원으로 모텔 인수한 이야기~~~@@@@코멘트1

1부 링크 걸고 그러는거 할 줄 모릅니다.

잘 아시는분이 댓글로 해 주실거라 믿고.

모텔 대출의 비밀

1.신축을 한다

2.감정 업을 작업 한다

3.시설자금으로 대출을 받는다

4.호구에게 매각

호구가 사게 되면 절대....다른 사람에게 비슷한 조건으로 매매를 못합니다.

1차 구입자는

대출 승계 + 여윳돈 25%정도면 구입이 가능하지만

2차 구입자는

대출 승계가 어려워지고

정상적인 감정 평가를 하면 가격이 엄청 하락 되어

은행 대출 + 여윳돈 45%정도는 있어야 됩니다.

암튼 이제 컴으로 하니까 조금은 속이 편하네요

신축 건물에 대한 감정 업의 경우 당연히 불법입니다만 안타깝게도 비일비재하게 이루어지고 있습니다.

감정 1억 올리는데 ???만원 정도 듭니다.

이것도 루트가 있고 업이 가능한 물건이 있고 불가능한 물건이 있습니다.

1차 구입자도 원래 비율로만 보면 40% 정도 현금을 소유 해야 하는데

다운 계약서 등등의 이유로 싸게 구입을 하게 됩니다

그래서 25% 정도면 구입이 가능한겁니다.

이렇게 되면 나중에 실거래 신고 때문에 이 분은 절대 제 가격에 못팝니다.

암튼 호구 되시는거죠.

비밀은 더 많은데 파장이 우려 되니 비밀 부분은 여기까지만 하고..

그렇게 모텔을 정말 많이 보면서 업무를 보았습니다.

모텔이 불법 수수료를 준다는 말에 현혹 되어서 많이 알아 보았지만 성사 되는건 한개도 없고

빌라니 아파트니 그런걸로 연명 하던중

한명의 아줌마를 만나게 됩니다.

모텔을 살건데 좀 대출 많이 나오게 해 달라고

이것 저것 모텔 주소를 알려 줍니다. 감정을 합니다.

한도가 안나옵니다.

죄다 수술? 했던 모텔들 같습니다.

이렇게 이 아줌마가 조회한 모텔만 10개 정도

그러다가 얼마 후 이 아줌마가 또 전화가 옵니다.

별 생각 없이 감정 넣습니다.(이것이 지금의 모텔입니다.)

한도는 좀 나옵니다.

오호 ~~~ 이 아줌마 이제 구입 하겠네.

딸 이름으로 구입을 할건데 아줌마 혼자여기 저기 알아 본 결과 신협이 제일 조건이 좋은것 같습니다.

근데...문제가 발생합니다..

아줌마는 진주 사람

딸은 서울 생활 9년차

대출 문의를 한 신협은 진주의 어떤 지점

서울 생활 10년면 국민임대?공공임대? (서울의 국민과 공공의 입주 자격기준을 몰라요)?자격이 되나 봅니다.

이게 무슨 문제냐 하면

신협의 경우 대출 조건이 주소지가 조합과 같은 지역 또는 물건지가 조합과 같은 시군구일때만 대출이 가능한데

자격이 되는 딸은 등본을 진주쪽으로 옮기기 싫어 합니다.

제가 설명 드리고 그러면 남해의 신협에 문의 하면 되잖아요..

조합마다 조건이 조금씩 다르고 감정 평가회사가 다르니 진주만큼의 한도가 안나옵니다.

방법은 딸의 거주지 변경입니다.

하지만 애석하게도 아줌마는 딸을 이기지 못합니다.

그러던중 물건(모텔)에 대해 자세히 알게 되는데

원래 감정평가 금액이 12억이 넘었었나 봅니다

2012년 경매로 떳는데 그 당시 법사가가 9억 8천....

근데 낙찰가가 4억 2천이었나? 그렇더군요

오호라~~~이거..유치권 작업 한거네 싶더군요

그리고 현재 감정 평가가 7억 9천

이 부분을 설명 제대로 드릴려면 법에 대해서도 좀 알아야 합니다만

패스 하고 암튼

모텔의 매매 금액은 55700만원

감정가와 매매금액이 많이 차이 나네요

그래서 제가 잘 아는 지점장님과 이야기를 했습니다.

매매는 55700인데 감정은 7억 9천입니다.

이거 대출 얼마까지 되겠습니까?

이 부분도 각 은행의 규정집에 따라 조금씩 다릅니다만

제가 아는 지점장님은 5억까지는 가능하겠다더군요

그럼 취등록세 합하면 58800정도면 구입이 가능하겠다 싶고...

근데 전 가진돈이라곤 500만 남짓...

머리속에서 계산기를 굴렸습니다.

대출 5억 + 사업자 내면 신용보증기금에서 3천~5천이 나올거고 후순위 대출 조금만 받으면

살 수도 있겠구나 싶더군요

이 때 많은 생각이 스쳐 지나 갑니다.

(은행 상담사의 어려움, 돈이 일정하지 않음으로서 생기는 불편함, 이 일을 언제까지 할것인가?

나는 불법 수수료를 못 받아 묵는 바보다 저런거 하나 가지면 그래도 내 월급은 잘 나오지 않겠나? )

아줌마에게 이야기 합니다.

"아줌마 저거 안살거면 내가 사도 됩니까?"

"딸년이 저러는데 우짜노? 못사지ㅡㅜ 왜? 니가 살려고???살려고 하면 사라. 내가 뭐 저거 잡고 있을 이유가 있나?"

알았다고 하고

바로 신용 보증 재단에 찾아 갑니다.

상황이 이렇게 되는데 얼마까지 나올 수 있겠냐고? 직접 확인을 합니다.

내 신용 등급 자격이라면 5천은 나오겠다고 합니다.

오케이~

그리고 후순위 은행에 지점장에게 문의를 합니다.

얼마나 나오겠냐고?

9천까지는 무조건 나올거라고 합니다.

오케이~~~~끝

*(후순위는 엄청 부담 되는 금리입니다. 장사가 잘 되는곳이 아니면 함부로 하지 마세요)*

저는 4천 정도만 받고 이자가 부담이 되면 조금씩 대출을 늘리는 방안을 생각 했고

6개월 이후 재감정을 통해 더 많은 돈을 은행에서 대출 받을 수 있을거라는 확신이 섰기에

가능한 것이었습니다.

그렇게 계산이 서고 나니 주저 할 것이 없습니다.

바로 달려 가서 계약서를 작성 합니다.

그리고 모든 레이더를 동원 하고 주변 친구에게 계약서를 토대로 1달만 쓰고 고금리로 이자 쳐 준다는 조건으로

9천을 빌립니다.

하...이때 생각 한게 내가 그래도 인생을 쓰레기 같이 살지는 않았구나....

빌려 주는 친구들이 고맙습니다.

근데 문제가 생깁니다.

해당 지점에서는 애매한 상황이 생겼습니다.

그래서 부랴 부랴 다시 다른곳에 문의를 하다가

4억 7천까지 나오는걸로 이야기가 나옵니다.

하,,,,뭔가 꼬이기 시작 한다.ㅠㅠ

돈을 좀 더 빌립니다.

어쨋든 매매를 합니다.

등기를 칩니다.

등기 치고 사업자 인수 받자 마자 신용보증재단에 달려 갑니다.

1주일 대기 후 신용 보증 재단에서 5천을 받았습니다.

특판으로 금리 2.6퍼랍니다.

후순위 은행에 설정 잡고 7000을 받기로 합니다.

자주 보던 지점장이 안오고 일반 담당자가 옵니다.

좀 찝찝하더만 어쨋든 대출 서류를 작성 하였습니다.

...다음날

서류 작성을 하고 기다리는데 대출 불가가 뜹니다.

대출 상담사 코드 보유자, 단독세대등의 이유로 대출이 거절 됩니다.

좇 됐습니다.

7천.....

7천이 없어서 친구에게 돈을 돌려 줄 수가 없게 되었습니다.

뭐....방법이 있습니까??

집에 손 벌립니다 ㅠㅠ

일단 고금리는 다 갚았습니다.

주거래 은행에 신용 대출 신청 하여 4.8% 금리로 3천 대출 받기로 하고

4천만원은 다음에 주겠다고 이야기를 하고 구입기는 막을 내리게 됩니다.

약간의 금액 오차는 있지만 대체로 여기까지이며

저와 같은 대출 상담사가 아니라 일반인이고 결혼을 하신 분이라면 충분히 가능하기에

글을 올렸습니다.

금융법과 경매 관련법이 들어 가는데 쉽게 설명이 안되어서 그냥 대충 넘어 갔습니다.

요약..

1.감정평가는 좋은데 매매금액이 싼 물건을 우연히 만남

2.여기 저기 돈 땡겨서 구입 함

3.집에 도움으로 마무리

4.나만 아니면 모두가 가능하긴 한 방법

5.시간이 지나면 감정가의 70%또는 자격 유무에 따라 75%까지 대출이 가능하게 되므로

5억 5천 이상 1금융권 대출이 가능해짐

결론은 어쩌다 한번 나오는 좋은 물건과 친구들의 도움으로 구입 하게 된 것임

부모님 버프는 나중에 문제.