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일본인들은 30년 전부터~ 모든 수익성자산에 투자하지 않는다. 집도 사지 않는다. 그 이유

빅맨3 조회886

일본인들은 30년 전부터~ 모든 수익성자산에 투자하지 않는다. 집도 사지 않는다. 그 이유
를 자세히 설명한다.한마디로 투자할 곳이 없어진다.한국도 일본처럼 되는 이유와 이에 대처한 미래투자법을 자세히 설명했다  

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우선,전세파산 ...전세금도 월세도 연기처럼 사라진다
우선 월세가 연기처럼 사라지는 이유입니다.
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앞으로는 가게가 필요 없어진다. 즉 인터넷 쇼핑몰이 그 자리를 대신하게 된다. 나아가서 이제는 스마트폰으로 언제나 어디서나 물건을 살 수 있다. 2015년 기준 전 세계 인구의 43%인 31억 명만이 인터넷을 활용하고 있다.

나머지 57%인 42억 명이 잠재적인 인터넷쇼핑몰 이용 대기자들인 셈이다. 이제 2019년 즉 올해 상반기에 시작될 구글의 Loon Project(성층귄 이용)와 스페이스 X(저궤도 이용) 및 스웜 테크놀로지스의 스페이스비(초소형 위성이용)가 가동된다면 전 세계 인구의 90% 이상이 한 시장을 이용하는 인터넷 쇼핑몰 세상이 된다.

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하늘 위의 기구(대형 풍선)나 위성이 지금의 광케이블 역할을 대신하는 것이다. 이른바 우주인터넷 시대가 개막되는 것이다. 그러면 국내 통신시장의 독과점은 무너지고 국내 통신회사는 이들 회사들의 하청기업이 될 우려까지 있다.

즉, 이 사실은 가까운 장래에 각국의 통신회사와 인터넷을 기반으로 하는 기업들의 엄청난 지각변동을 암시하는 것이다. 따라서 인터넷 쇼핑몰은 앞으로 단기간에 57%나 매출액이 증가할 수 있다.

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얼마 전에는 126년이나 된 미국의 SEARS 백화점이 파산 위기라는 기사가 났다. 인터넷은 아직도 무한 변신 중이다. 한국의 대기업 소속 백화점들이 대형화하는 요즘 추세가 과연 옳은 것일까를 생각해 봐야 한다. 앞으로의 백화점은 단순한 쇼윈도의 역할을 하게 되는 것은 아닐까?

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아마존을 주목해야 하는 이유이기도 하다. 아마존은 신선식품 시장까지 진출했으며 안파는 물건이 없어지고 있다.
현재에는 아프리카 인구의 9.6%만이 인터넷을 사용하고 있다. 이제 룬 프로젝트로 아프리카에도 무료인터넷 시장이 개통되면 아프리카 시장이 열릴 차례인 것이다.

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한국의 자영업자가 망하고 있다는 것은 바로 상가들의 몰락을 의미하는 것이고, 그 주된 이유는 최저임금법뿐만 아니라 바로 인터넷의 무한변신, 김영란법의 시행. 주52 시간 근무제 도입 등등 때문인 것이다.

머지않아서, 상가를 분양받았거나 상속 등으로 획득한 임대업자의 상가는 경매시장에 우후죽순처럼 나타나게 되고, 결국에는 경매를 통해서 적정 가격을 찾게 됨을 의미한다.

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월급쟁이들의 꿈이라는 신도시 지역의 상가 주택도 머잖아 텅 빈 가게가 된다는 뜻이 바로 자영업자의 몰락과 직결되는 것이다.
상가 주택에서 할 수 있는 영업은 음식점, 커피하우스, 부동산, 미용실 등에 불과하지만 이들 업종은 전부 경기와 직결되는 소규모 사업이기에 가장 먼저 경제적 충격이 오는 업종들이다.

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즉 경매를 통해 모든 수익성 부동산의 가격을 재조정해 주는 시기가 다가오고 있다. 현재의 상가 가격을 적어도 50~60% 이하로 재조정해 줄 것이다. 수익성 부동산을 가진 자들은 미리 빠져나와야 한다. 즉 상당 기간 동안 이 빈 가게들은 채워지지 않는다.

거품이 잔뜩 낀 상가 주택의 상가, 골목 상가의 몰락은 이미 정해진 길을 가고 있다. 다만 그 가치가 서서히 사라져 가는 것을 우리가 느끼지 못하고 있는 것이다.

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2~3차례의 주인의 손바뀜과 함께 경매 제도를 통해서 적정 가격으로 회귀한다. 일부 상가들은 영원히 채워지지 않을 것으로도 보인다. 다른 선진국을 여행하면서 본 동네 가게들의 빈 모습을 이제 한국에서도 보게 된다.

나아가 강남, 종로, 명동 등 길거리 1층의 초고가 월세 수입을 보장했던 가게들도 공실로 신음하게 된다. 이 가게들은 자영업자들이 임대하는 상가이기도 하지만 은행, 통신사 대리점, 화장품업체 등 유명기업들의 플래그쉽 자리이기도 하다.

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이마저도 공실화되고 있다. 이 또한 인터넷의 발달과 ATM기기의 확산 등과 관련이 있으며 이 추세는 점점 가속화된다.

결국 한국 자영업자들의 몰락은 빈 상가의 증가를 의미하고 이는 상가 가격의 폭락과 월세 수입의 단절을 의미하는 것이다.그래서 결국 (월세투자자는 바보투자자다)가 책의 제목이 된 것입니다. 그래서 부제는'갭투자 후폭풍....월세파산.전세파산으로 정한 것입니다.
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이 밖에도 월세가 사라지는 이유는 또 많습니다.
바로 금리의 인상과 아파트 등 수익성 자산의 가격하락입니다. 책에는 아파트 가격과 월세가격 하락비율/전세가격 하락비율과 지역별 차이, 향후 추이를 자세히 분석해 두었습니다.
결국 월세가 사라지는 과정은 우주인터넷 등장/금리인상/수익성 자산 가격폭락==>흑자부도==>월세파산==>경매입니다.
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다음으로는 전세파산도 피할수 없다에 관하여...

전세금이 사라지는 과정을 살펴보자..
전세금 역시 주택가격에 비례해서 사라진다.

(월세파산)은 금리인상과 주택가격 폭락시에 주로 발생합니다.향후 10년 이내에 우리의 금리는 일본처럼 0.04%정도가 될 것이지만,주택가격 폭락은 피할 길이 없습니다.지금 일본 대출금리는 0.04%대... 금리가 없어져도 한국 부동산은 내려야만 하는 이유도 당연히 설명한다. 결국에는 월세파산이 옵니다....
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(전세파산)은 이렇게 발생합니다.
갭투자자의 전세파산 이유를 구체적으로 예시한다.

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(가정)어떤이가 갭투자로 아파트 3채를 보유한다고 하자.
각 1채당 가격하락 금액이 5000만원이다.라고 가정한다.
전세가는 5000 x 60%(전세율 최소치 적용)=3000만원의 전세가격이 자동 뽕으로 내린다.
따라서 3000 x 3개 =9000만원을 마련해야 한다.

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갭(Gap)투자한 게 한 채라면 어떻게든 막아 낼 것이다.그러나 두 채 부터는 가슴이 막혀오고,세 채가 되면 만세를 부르게 될 것이다.전국적으로 이런 현상이 즉 주택가격이 5000만원이 내린다면 전세파산이 전국적으로 시작되는 것이다.

그 과정은 이렇다. 디플레 등으로 수익성 자산 가격폭락==>전세가격 비례로 하락==>전세파산==>역월세 또는 경매로 직행하게 된다.
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결국에는  전세파산...전세금도 월세도 해외 배당투자도 주식투자 자금도 연기처럼 사라진다

해외 배당금은 들어오지만 환율하락으로 일본인들의 3조5000억 달러처럼 유열달러가된다. 해외투자의 전제조건을 일본인도 한국인도 모르기 때문인 것이다. 주식투자인구가 줄어드는데 주식은 무사할수 있겠는가?

이것이 바로 디플레이션이다.(월세투자자는 바보투자자다)는 2019.4월에 출간된 국내 최초의 디플레이션을 본격 연구한 책이다.

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이 것들이 바로 일본인들이 30년 전부터~ 모든 수익성자산에 투자하지 않고,

집도 사지 않는 이유이다.더 구체적이고 실제적인 설명을 설명해 뒀다.

투자할 곳이 없어진 것을  인지한 당시 일본의 금융업자들과 일본 정부는 해외투자가 마치 국력의 상징인 양 해외투자를 부추겼다. 지금의 강남 일부 투자자들의 형태와 같은 시절을 30년 전에 일본인들은 맛봤다.

그러나 그후 일본인들의 해외배당투자,주식투자자금.해외부동산투자 자금은 유령달러가 되어 아직도 귀국조차 못한다.한국의 일부 발빠른(?) 해외투자자들이 앞으로 겪어야 할 통과 의례같은 게 오고 있다.ㅎㅎ

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앞으로 한국에서도 은행,보험회사,저축은행,증권회사,건설회사들 부도 엄청날 운명이다.
삼성은 명당으로 알려진 사옥까지 팔아서 현재 현찰 100조를 보유하고 대기중이다.각종규제로 투자할 곳도 없지만 뭔가 생각이 있을 것. 아마도 십년 후 쯤 판 가격의 20-30%에 판 사옥을 되사겠지요? 

창업주의 혼이 깃든 명당이거든요.
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아파트 대세 하락 시의 원리금 동시상환제도도 월세투자, 전세투자를 위험에 빠뜨리게 된다. 책에는 올바른 월세투자 전세투자 방법과 성공의 조건도 정리해 두었다. 모두 무차별적인 갭(Gap)투자가 원인이다.
이제는 갭투자가 아주 위험하다!  이제 Deleverage시대가 온다.

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좀 막말로 이 책을 본 자만이 살아남는 내용과 투자방법과 투자상품을 정리해 두었습니다.

2020 혹은 2021부터~~남들의 재산이 80% 빠질 때 10배로 재산이 늘어나는 짜랏함을 맛볼려면 미리 공부하고 투자해 둬야 합니다. 앞으로 ULTRA GAP SOCIETY(초격차사회)가 옵니다.

평균 90점의 아파트와 주식과 평균 60점의 이등 아파트와 주식 등등의 초격차 사회...가 도래한다.

그러나 2020-2021사이에 주식 부동산은 한 차례의 급등 즉 마지막 버블(bubble)형성기가 남아 있습니다.

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그 답은 환율에 있다.

그러나 곧이어 80% 급락장이 기다리고 있음도 잊지말라.
매도시기도 이미 책에 지정해 두었지만 이 시기를 놓치면 ....큰 문제가 발생하는 것이다.한 때 일본 부동산 가격은 한국의 10배가 넘었었다.지금은 한국 부동산의 3분의 1이면 더 고품위의 멘션(아파트)를 살 수 있음을 알면 한국 아파트이 미래가치를 미리 보는 것이다.
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인구절벽시대.....
절대인구가 줄지만 인구가 급증하는 곳(세종시)
절대인구가 줄지만 인구가 급증하는 산업(바이오.제약 줄기세포는 쇄국정책으로 일본에 이미 졌다-기술 종속우려 커짐.)
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(추신)
우주인터넷 시대가 열리면 전 세계 인터넷은 무료가 된다. 데이터/ 통화료가 무제한 무료다.
단 구글이나 나머지 두개회사 이메일에 가입해야 된다. =INFORMATION MONOPOLY ERA COMES
국내 인터넷 기반이 무너진다는 뜻이다.
아래한글을 우리가 지켰듯이 통신3사,국내 포털이 무사하길 빌어줘야 하는 세상이 온다는 사실... ㅎㅎ
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이것도 저자의 예싱이 틀리길 비는 사항중 하나다.
현재론자 때론 공상가인 공상가적 생각이다.

그러나, 곧 현실이 된다.

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그져 내 자식과 그 자식들이 살아갈 대한민국이 무사하길 빌 뿐이다. 당연히 저자는 상가등에 월세 투자/갭투자/해외투자 하지 않으며 통신사 백화점 포털 등의 주식은 구경하는 종목들이다.

아무래도 빅브라더가 탄생할 것으로 보인다.
그후 오랜시간이 지나면 big bang 할  것 아닌가? 저자도 모른다.
NO BODY KNOWS
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이런 내용을 기반으로  2019.4월 신간(월세투자자는 바보투자자다)   부제:== 갭투자 후폭풍...월세파산,전세파산 ==. 으로 제목을 정하고,이 책의 글을 옮긴 것이기에 저작권도 있음을 알려드립니다.


향후 10년 이상의 한국 부동산 가격,
한국 땅 투자자의 미래

한국 주식의 미래,

해외투자자(주식,배당주)의 운명

금 투자자의 운명
환율추이,
주택정책 추이,
교통비와 인기 주거형태 변화추이,

국민주택 규모 축소,

고급주택 금액 인하 .

재건축,재개발 불가 이유.

디플레 시의 투자 ,

1.2기 신도시에서의 탈출해야하는 이유

임대사업 등록자의 운명  등등 총 35개 Omnibus edition임.

결국 이것들을 다 반영한 앞으로의 아파트.상가.주식.금 달러. 투자법을 안내합니다.


전국도서관 협회에 단체구입 비치를 요청하였으니 10년 후의 내 재산가격과 사회트렌드의 변화를 미리 알고 싶다면 각 지역 도서관에서 빌려보시면 됩니다.

 


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