2020~2021,강남아파트는 몇 %나 폭락할까?...why?

2020~2021,강남아파트는 몇 %나 폭락할까?...why?
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2023년 즉 3년후면 한국에도 제로금리 시대가 될 것으로 보인다.
은행에 예금해도, 대출이자도 ,국채이율도 모두 0%대가 된다.
아무도 경험해 보지 못한 신세계가 열린다.
이런 때에 대출이자가 제로라고 ,돈 빌려서 집사고 주식사고 금덩이 사면 즉,기존의 인플레 투자방법대로 장기투자하면 계속 부가 축척될까?
폭삭 망할까를 미리 알아보는 기회다.
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일본 도쿄의 히로오 가든힐스 30평짜리 아파트는 
1985년부터 1987년까지 약 2년에 걸쳐 1억에서 9억으로 9배나 초급등했다.
그러나 1990년 일본 붕괴 이후 약 60%가 폭락했다.
최저가는 2006년 1.8억엔이었다고 MBC가 보도한 적이 있다..
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이것이 거품이 븡괴된 도쿄 최고지역 아파트의 운명이었다.
곧 있을 붕괴싯점 이후의 강남의 최고지역으로 바꿔서 판단하면 맞다.
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지금 현재 도쿄의  주택 평균 가격은 한화기준 평균 6억 정도이고,
다마신도시(분당과 거의 동일한 직주근접,좋은 학군 ,편리한 교통의 3박자)는 지금현재에도 한화기준 평균 7억이다.
지바신도시(베드타운인 일산 격)는 훨씬 더  싸다.
한국 강남 부동산도 다마신도시.지바신도시처럼 이렇게 된다.
마지막 한차례 폭등 후에는 약 80%의 폭락이 기다리는 것이다.
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웬 뜬금없는  소리냐고 하겠지만 몇 %나 폭락할까,이유는 무엇인가를 검토한다.
우선 한국의 생산활동가능인구가 폭락한다.
WTO에서 발표한 향후 한국의 인구변화다.향후 20년간 17%가 급락하는데,외국은 17%가 급증한다.
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분당, 일산, 중동,  평촌, 산본 등 5개 도시를 1기신도시라 부른다. 총 29만2000가구다.작념말 현재 노인인구는 800만명을 돌파했으며  작년 한 해 동안 38만명이 증가하였다.70대 이상이 보유한 주택수는 210만 채이다.
이제 10년 이내에 이 주택은 전부 상속된다.
분당 전체 아파트가 9만개 정도다.상속 규모를 감안해서 생각해보라.분당신도시 23개 규모다.,
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이 말은 한국은 일본보다 더 급격한 디플레가 온다라는 말과 일맥상통한다.
일본의 도쿄, 나고야, 오사카의 지가는 2018년에 0.1%, 상업지는 4.2%, 주택지는 0.7%가 올랐다. 반면에 지방 소도시 지역의 땅 가격은 27년간 계속해서 내림세다.
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일본은 1990년에 시작된 대세 하락을 2018년에 벗어나지 않았는가? 하고 의심스러울 정도로 땅값이 27년 만에 약간 올랐다. 그것도 3개 대도시권 상업지역과 지방 4개 핵심 도시 상업지역이 올랐다.
롱텀 디플레이션이 이렇게 무서운 것이다. 그동안 주택지는 최고치 대비 평균 80%, 상업지는 평균 90%가 폭락했다.
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이 글은 (한국인의 눈물:월급쟁이이와 가난뱅이가 부자되는 방법)책의 일부이다.
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이처럼 길고 깊은 디플레이션은 모든 경제를 마비시킨다. 일본은 2012년 아베의 취임 이후 아베노믹스로 얼마나 많은 돈을 퍼부었는지 통계조차 밝혀진 게 없다.
EU도 2018년 연말을 끝으로 양적 완화가 종료되었다. 언젠가는 일본도 양적 완화를 중단하고 금리를 올려야만 한다. 그래야만 경기조절 정책수단을 확보하게 된다.
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이렇게 될 경우, 엔화는 다시 강세로 돌아선다. 향후 여러 가지 이유로 촉발되는 달러 가격 인하 즉 약 달러는 원화 위안화 유로화 등의 강세를 초래하게 되어 또다시 세계 경제에 큰 변동을 가져온다.
2008년 미국에서 시작된 금융위기를 돌파하기 위해 미국은 약 4조 5천 억 달러를 퍼부었다. 일단 미국은 부실채권의 신속한 정리로 회생의 기회를 잡아, 2015.12.16일 첫 금리인상을 시작으로 작년 말까지 9회째 연속해서 금리를 인상했다. 빠른 부채 청산은 미국의 비소구형 주택담보대출 제도 때문이었다.
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일본은 지금도 양적 완화 중이지만 한국은 양적 완화를 시행한 적도 없다. 그러나 한국도 이미 일본식 롱텀 디플레이션이 시작되었으나 일반인들은 모르고 있다.
한국은 일본보다 더 급격한 디플레가 온다는 사실을 알아야 한다. 한국도 곧 일본처럼 롱텀 디플레이션 국가가 된다. 정부와 일부 전문가들의 전망이나 기대와는 달리 한국은 일본보다 더 빠르고 깊은 디플레가 올 것이다.
한국이 일본과 다른 점으로 고려해 볼 만한 것은 2천만 명의 인구를 가진 북한과의 통일이다. 그러나 단기간에 통일될 가능성은 거의 없다.
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단지 비자에 의한 자유 왕래만이라도 통일로 본다면 즉 항구적인 평화가 온다면 이것만으로도 다소 완화될 수는 있을 것이지만 그래도 디플레이션을 피할 수는 없다.
디플레가 진행되는 이유는 한마디로 인플레가 더 진행될 수 없기 때문이다. 인플레가 더 이상 진행되지 못하는 이유는 여러 가지가 있지만 우선은 부채와 이자 때문이다.
신용 부족으로 즉 상환에 대한 위험으로, DSR 규제에 따라 원리금 상환액의 과다로 더 이상 인플레이션은 진행될 수 없다.
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현재까지는 정부의 원리금 분할상환 정책으로 인해 원리금을 동시에 상환하는 비율이 약 50%에 달하지만 점점 늘어나게 되며, 1~2년 이내에는 주택담보대출자의 약 70~80%가 월 소득액의 약 30% 이상을 원리금 상환액으로 지불하게 될 것으로 보인다.

소득의 30% 정도를 매월 원리금 상환액으로 본다면 각 가정의 추가 소비 여력은 거의 없는 셈이다.
가계부채 비율이 1% 오르면 경제성장률이 0.1% 줄어든다고, BIS(국제결제은행)이 25년간 54개국 자료를 분석한 결과를 발표한 적이 있다. 그러나 부채는 1년 이내엔 소비와 성장에 ‘+’ 효과가 있는 것으로 밝혀졌다.
한국도 갖은 정책수단을 동원해도 디플레는 피할 수 없을 것으로 보인다. 그 이유를 하나씩 짚어보자.
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우리가 일본처럼 롱텀 디플레이션을 피할 수 없는 것은 바로 이 가계부채 문제가 첫 번째 이유이다.
우선 한국의 디플레를 촉발시키는 것은 일반적으로 생각하는 인구 문제보다도 빛의 속도로 늘어나는 가계부채가 더 큰 원인이 된다. 원리금 상환을 하지 못하면 경매 처분 대상이 되며, 아파트 가격이 50%로 내려도 부채는 그대로 남는다.
이 부채는 상속을 포기하지 않으면 자식들에게까지 상속되며, 경제에 연좌제 같은 해악을 끼친다. 이것이 한국과 일본이 채택하고 있는 소구형 주택담보대출제도의 크나큰 결점이다.
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소구형 주택 담보 대출 채무자의 다른 자산에까지 무차별적으로 강제집행을 가능케 하며, 빚도 상속포기를 하지 않는 한 상속까지 되므로 빚을 갚기 전에는 영원히 헤어날 수 없다.
그래서 소구형 담보대출제도는 감정평가사들이 자산 가격 평가를 대충하는 결과를 유인케 되며, 융자가능금액 산정 시 금융회사의 도덕적 해이를 초래한다. 언제든지 무제한, 무기한으로 채무자의 전 재산을 압류하여 융자금을 회수할 수 있기에 그렇다.
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미국은 한·일과 달리 비소구형 담보대출제도를 시행하고 있다. 이것이 2008년 금융위기에서 미국이 가장 먼저 빠져나온 이유이다. 집을 비우고 열쇠를 은행에 넘기고, 통지만 하면 빚이 전액 없어지는 것이 바로 비소구형주택담보 대출제도이기 때문이다.
2017년 말 한국의 가처분 소득(Disposable income) 대비 금융부채는 무려 185.9%다. OECD국가 중 7번째로 높다.
한국의 가계부채는 2013년(160.2%)→2014년(162.9%)→2015년(169.0%)→2016년(180.4%)→2017년(185.9%) 등으로 증가세를 계속 이어왔다.
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같은 기간 가처분 소득은 599조 4천억 원에서 907조 7천억 원으로 51.4% 늘어나는 데 그쳤다. 매년 가계 소득이 늘어나는 것에 비해 부채가 너무 빠르게 증가하는 것이다.
총 1천 500조 원, 가구당(총 1천 967만 가구) 8천만 원이나 된다.
여기에다가 가계부채를 바라보는 시각이 정부와 시장 사이에 큰 차이를 보인다. 민간에서 보는 가계부채 규모는 2천 343조 원이다.
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한국은행이 집계하는 가계부채에는 전세보증금대출, 사업자대출, 자영업자대출이 포함되지 않았기 때문이다. 가처분 소득 대비 가계부채 증가 폭은 그리스·스위스에 이어 3번째로 크다. OECD 삶의 질 보고서에 따르면 부채를 지탱할 수 없는 수준에 도달하면 경제시스템이 위험하다고 한다. 너무나 당연한 얘기다.
바로 부채로 인해 디플레이션이 유발된다는 점이다.
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부채 디플레이션이란 한마디로 가계의 부채는 증가하는데 가계가 보유하고 있는 자산의 가격은 하락해 가계의 소비여력이 줄어들어 소비가 위축돼 디플레이션이 유발되는 현상을 말한다. 어빙 피셔교수가 대공황의 원인으로 주장하며 유명해진 이론이다.
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전 벤 버냉키 FED 의장도 1930년대의 대공황과 1990년 이후 일본의 디플레이션도 부채 디플레이션 이론에 부합한다고 인정한 바 있다. 보다 더 자세한 부채 디플레이션에 관한 이야기는 제1부 [챕터7]에서 이미 설명한 바 있다.
한편 2017년 당시 GDP 대비 공공부채 비율을 살펴보면, 일본(240.3%), 이탈리아(133.02%), 미국(108.1%), 프랑스(96.8%), 한국(46.1%), 캐나다(98.8%), 영국(92.2%) 순으로 우리나라의 재정은 아직 건전한 것으로 보인다.
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가계부채를 줄일 수 있는 방법은 갚는 길밖에 없다.
갚지 않고 줄이는 방법은 빚 탕감밖에 없다. 전 국민의 개인 빚을 줄여준다는 것은 도덕적 해이는 물론 결국에는 빚이 없는 사람과의 형평성 문제, 세금 증가 문제 등등으로 결국 불가능하다. 그러하면 결국 각 가정의 가처분 소득이 늘어야 한다.
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가처분 소득이 늘려면 결국 취업 문제와 직결되고, 급여인상 문제가 직결되며 취업 인구 증가와 직결된다. 즉 문 정부의 소득주도 성장이 옳은 길임은 자명하다.
신속한 산업구조 조정을 하고, 성장산업 위주로 국제경쟁력을 갖춘 의료산업과 신산업 위주로 성장정책을 과감히 펼쳐야 하는 것이다.
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다음으로 큰 한국의 디플레이션 유발요인은 생산 활동 가능 인구의 감소로 인한 인구 문제다. 한국의 핵심 경제활동 인구(35~55세)는 이미 2012년에 정점을 찍었으며, 생산 활동 가능 인구(15~64세)는 2017년에 정점을 기록했다. 이제 일본보다 더 심각한 인구 감소가 우리나라의 산업 전반에 큰 영향을 끼치기 시작한다.
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일본의 인구 절벽 즉 핵심 경제활동 인구(35~55세) 감소가 시작된 해는 1990년이다. 한국도 2013년부터 이미 시작됐다. 생산 활동 가능 인구(15~64세)의 감소는 일본은 1996년부터, 중국도 이미 2014년에, 생산 활동 가능 인구가 줄어들기 시작했고, 한국은 2018년 즉 작년에 시작되었다.

한국의 핵심 경제활동 인구는 이후 20년간 약 240만 명(14.1%)이 줄어들 예정이다. 한국이 일본보다 더 빠르고 깊은 디플레가 오는 이유는 일본의 단카이 세대, 한국의 베이비붐 세대 숫자와 총 인구 대비 비율을 봐도 알 수 있다.

일본의 단카이 세대(1947~1949년생, 680만 명)는 한국의 베이비붐 세대(1955~1963년생, 720만 명)보다 인구도 40만 명이 더 적다. 총 인구 비중으로 보면 한국의 14.4%보다 더 낮은 5.7%로 1/3 수준이다.
이는 숫자상으로만 계산하면 일본의 디플레 속도보다 한국의 인플레 진행속도가 2.5배나 빨리 진행될 수 있다는 뜻이다. 잃어버린 10년의 현상이 불과 4년 만에 나타날 수 있다는 뜻이 된다. 일본의 인구는 한국의 5천만 명보다 약 2.5배 정도가 많은 1억 2천만 명이나 되기 때문이다.
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단순히 생산 활동 가능 인구의 감소뿐만 아니라 2018년 한국은 주52시간 근무제로 근로시간을 단축하는 조처를 했다. 근로시간 축소도 생산 활동 가능 인구 감소와 같은 효과를 나타내는 것은 당연한 일이다.
인구 감소와 함께 찾아올 충격을 줄이기 해서라도 근로시간 단축 문제는 산업별로 시기별로 탄력적으로 운영하여 그 충격을 최소화하거나 연기해야 한다.
장래를 내다봐도 한국의 인구 감소 문제는 너무나 심각하다.
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현재 한국의 합계출산율(여성 1명이 평생 낳은 아이 수)은 0.96~0.97명만 놓고 봐도 OECD국가 중 한국이 세계에서 제일 낮다. 즉 북한과의 통일을 제외하고는 인구 문제가 해결될 기미가 안 보인다.
그러나 인구적·영토적 통일 아니라면 그들도 내수 감소를 해결해 주지 못한다. 일반적으로 생산 가능 인구라는 단어를 쓰니까, 생산능력의 부족으로 인한 디플레를 생각하지만 사실 이 단어는 소비 가능 인구로 바꿔 써야 맞다.
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마지막으로 우리나라는 작년 즉 2018년 연말 현재 약 83개월째 무역흑자가 지속해서 누적되고 있다. 무역흑자란 결국 국내에서 소비하여야 할 물자를 외국으로 내보낸다는 의미이다.
이만큼 국민의 복지가 줄어든다는 의미가 된다. 또한, 국내 소비를 줄이게 되므로 디플레이션에 영향을 끼친다. 이제는 국제수지의 균형론을 생각해 봐야 할 때가 아닌가 싶다.
크게 봐서 이 3가지가 디플레의 진척과 정도를 주고받는다.
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일본의 디플레 역사를 보면 부동산은 평균적으로 80% 정도가 내렸으며 특히 상업 지역이 더 많이 내렸다.
주식도 평균적으로 80%가 내렸음을 [그림33]으로 확인할 수 있다.
특히 세계 금융위기 중인 2009년에는 약 30년 전 지수인 7,568(1982.2월 7,518→1989.12월 말 사상 최대거품 38,915 기록→1990년 10월 20,221 1차 대바닥→1995년 6월 14,517 2차 대바닥→2009.2월 7,568)까지 내린 바 있다.
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[그림33]의 수직점선(5)를 통해서 2009.7월의 주택지수(2010=100) 최저점(97.71)이 주식 최저점(7,568)을 찍은 2009.2월보다 5개월 늦음도 다시 기억해 두자.
[그림6]을 통해서는 (1974~2007)년 까지 일본의 상업지와 주택지의 토지가격의 개략적인 시세 변동 상황을 볼 수 있다. 지바 신도시 맨션(한국의 아파트와 같다)의 26년 동안 (1993~2018)까지의 폭락한 주택가격 시세는 [그림7]을 통해서 볼 수 있다. 바로 일본 의 토지신화 붕괴 증거와 신도시의 가격 붕괴 결과를 개략적으로나마 그래프로 확인 가능하다. 정말로 가공할 만하다.
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2018년에는 서울 특히 강남의 아파트가 천정부지로 올랐다. 하지만 아직 평당 1억은 되지 못한다.
이번의 9？13조치로 부동산은 일시적인 조정기에 들어섰다고 판단되지만 향후 1~2년 사이에는 다시 평균적으로 즉 주택 지수 상으로는 약 50%~100%의 한 차례 폭등이 있을 것으로 보인다. 즉 강남의 평범한 아파트 기준으로 평당 1억 시대가 열릴 것이다.
그 주원인은 원화 가치 상승에 있다.

지금 달러 강세를 시현하고 있지만 금명간 달러는 약세로 돌아설 운명이다. ECB는 2015년 3월 시작한 2조 6천억 유로 규모의 자산매입 프로그램인 QE를 2018.12월로 종료했다.
양적 완화 중인 일본도 양적 완화를 중단하면 한 차례, 금리를 인상하기 시작하면 또 한 차례 달러 가격이 내려가게 된다.
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게다가 초장기 호황을 지속 중인 미국의 경제성장률이 금년부터는 줄어들 것으로 예상되어 금년 즉 2019년부터는 금리인상을 멈추고 오히려 금리인하에 나설 수도 있다.
또한 우리나라는 장기간의 무역수지 흑자국이다. 현재의 불황형 흑자는 앞으로도 지속될 것으로 보이며,이는 강력한 원화강세요인이다. 일본도 불활형 흑자가 지속되는 동안 엔화강세가 지속되고 있음을 주지하여야 한다.
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달러 가격과 국내 자산 가격은 반비례 관계에 있음은 졸저 《일본인의 눈물: 자식들에게만 전해주는 달러 투자로 재산 4배 불리는 기법》책에서도 약 50년간의 그래프로 입증한 바 있다.
달러 가격 변동이 주원인인 아파트의 일시적 가격 폭등 이후에는 거품 붕괴로 폭락에 이어 2032년 혹은 2033년 정도까지의 지루하고도 지속적인 디플레가 아파트 시장을 지배하게 될 것이다.
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이 시기가 한국의 부가 계층 간에 이동되는 마지막 시기가 된다. 당연히 폭등한 시세에서 평균적으로 80% 정도가 내리므로 강남 지역, 목동 지역도 폭락하지만 다른 지역보다는 적게 내릴 것 또한 뻔한 이치이다.
그러나 이번의 마지막 폭등 이후에는 10년 이상, 강남 불패 신화는 강남도 필패가 된다는 점을 잊지 말자. 흔히들 이미 알려진 악재는 악재가 아니며, 알려진 문제는 못 풀 문제가 없다고 말한다.
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하지만 일본은 아베노믹스로 2012.12.16일 이후부터 양적 완화를 지속하여 인플레로 회귀한 듯한 착각이 들 정도로 경제가 회생하는 조짐을 보이는 것 또한 사실이다. 하지만, 아베노믹스 정책이 중단되고 자금 회수에 나선다면 또다시 디플레로 빠져들 것은 너무나 뻔하다.
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일본은 세계 3위의 경제 대국으로 노벨상 수상자만도 무려 29명으로 기초 기초과학 분야의 수상자들로만 25명이나 된다. 이는 일본이 주요 과학 분야의 원천기술을 가졌음을 의미한다. 물론 경제학상 수상자는 없지만, 이것이 일본이 디플레를 적어도 20년 이상 겪은 이유가 되지 못한다.
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아무도 연구한 적은 없지만 빚이 가처분 소득의 100% 정도로 같아지는 때가 되어야 소비가 살아나는 것을 경험적으로 알 수 있다. 2017년 말 한국의 가계부채는 무려 185.9%나 된다. 우리의 가계부채 산정상의 문제 등은 제4부 [챕터1]을 참조 바란다.
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미국은 2008년 금융위기 당시 135%였던 부채비율을 단기간에 정리하여 100%로 줄였기에 경기가 살아났다. 그들은 비소구형 주택담보대출 제도를 도입한지 오래여서 단기간에 빚을 줄일 수 있었다.
우리나라와 일본은 소구형 담보 주택대출 제도이다.
즉 죽어서라도 빚을 갚아야 하는 제도다. 이는 그만큼 경기회복이 늦어진다는 뜻이다.
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빚을 갚을 방안은 소득이 늘거나 빚을 탕감해 줘야 하지만 이는 현실적이지 않다. 지금의 DSR규제, 원리금 상환제도 등등은 자산 가치 즉 주택 가격을 떨어뜨리기 위한 제도이다.
잘들 알다시피 자산가치가 대폭 상승하면, 즉 자산 가격이 오르면 화폐적 환상(Monetary illusion)에 빠져 소비가 늘어나는 효과를 보이지만, 우리는 반대의 정책을 펴고 있다.
즉 김영란법, 주52시간 근무제 등으로 인한 경기위축 시기에 오히려 부동산 규제책을 쓰고 있고, 한국은행은 미국의 금리인상으로 외화유출을 우려해서, 금리 인하를 해야 할 시기에 오히려 금리를 인상하여 1.75%가 현재의 기준금리이다.
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인구 문제 또한 단기간에 해결될 문제가 아니다. 이런 이유들로 한국의 디플레는 일본의 디플레보다 더 급격히 진행될 수 있어 훨씬 충격적일 수 있음을 감안해야 한다.
개략적으로 2032, 2033년은 지나야 다시 인플레 경제로의 회귀가 가능할 듯하다. 물론 중간에 적자생존의 시기가 온다고 본다. 이는 부의 계층 간 대이동이 기다린다고 보는 이유이기도 하며, 인플레 경제로의 회귀도 한참 더 늦어질 수도 있음을 뜻하기도 한다.
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빅데이터 경기 예측가인 마틴 암스트롱(Martin. A. Armstrong)도 전 세계 경제는 이때쯤에야 부동산은 인플레 경제로 회귀할 것으로 예측한 바 있기는 하지만…

오해하지 말아야 할 것은
1)우리 생애 마지막 폭등세가 주식시장과 아파트 시장에 딱 한 차례 씩 남아있다는 것이다. 지금 마지막 랠리 중이다.
이 때가 언제냐? 즉 폭등 시작점이 언제냐? 폭락 싯점은 언제냐를 거의 확증적으로 맞출 수 있시에 자신있게 책으로 남기는 것임을 주목해주기 바란다.적어도 50%는 폭등했다가,폭등 한 가격에서 80%가 내릴 것으로 본다. 그 이유와 증거가 책에 제시되어있음을 강조한다. 박수무당식의 예언이 아니라 인구를 기반으로 한 예측이다. 과학적으로 분석했다.
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2)Short Term 디플레 시의 투자방법과 롱텀 디플레 시에 주식,아파트,달러,국채 금 등의 투자방법은 완전히 다르다는 점을 반드시 알고 있어야 한다는 점이다.이를 지키지 않으면 폭싹 망한다.세계 최초로 롱텀디플레 중인 48년간의 일본 통계를 실증 분석한 것이어서 맞는 말이다.