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광교 등 가짜 신도시에서 탈출해야 하는 이유.

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광교 등 가짜 신도시에서 탈출해야 하는 이유.
3기 신도시 ... 기존 신도시 선택법
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제3기 신도시를 또 짓는다.
앞으로 집은 엄청나게 남아도는데, 국토부는 아는지,모르는지 참 큰일입니다.5세 연령별 인구분포와 아파트 소유현황을 비교 검토하면 현재 70세 이상 인구 중 211만명이 약 314 만 채를 보유 중이다.
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이 아파트들은 3기 신도시 분양과 비슷한 시기에 상속이 본격화 된다.
분당.일산 등 1기 신도시 공급물량이 29만호에 불과함을 알면 상속 물량은 폭탄수준이다.
이를 감안한 3기 신도시 공급일까?
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따라서 갭투자 후폭풍으로 흑자부도=월세파산-전세파산 시대가 오는 것은 당연하다.고 저자는 판단한다.
즉 이 또한 월세투자 금투자 해외투자에 이어 갭투자한 (한국인의 눈물)이 되는 것이다.
그래도 만약 3기 신도시에 청약한다면,
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청약시에는 오리지날 신도시와 가리지날 신도시를 잘 구별하여 청약하여야 된다.이 두 신도시의 차이를 사람들이 제대로 알게되면 현재는 같은 신도시라는 단어를 사용하지만 프리미엄이 엄청나게 차이가 날수 밖에 없다.
토지구획사업법이 폐지되는 바람에 LH가 시행하는 신도시와 실상은 옛날의 토지구획 정리사업인 곳도 신도시 라는 명칭을 쓸 수 밖에 없다.
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그러나,
1)LH가 건설하는 신도시가 진정한 신도시임을 먼저 알아야한다.
LH가 짓는 신도시는 국토 전체와의 균형,타 지역과의 균형 국토 교통종합계획 등을 감안한 종합적인 도시의 건설이며 주로 그린벨트나 농지를 전용하여 건설한다. 규모도 엄청나게 크며 그야말로 종합적인 신도시 건설이어서 기반시설 종합적인 교통문제 등이 국가차원에서 종합적인 검토를 거치게 된다.
판교,동탄,분당,일상 등등이지요. 교통시설,주민 편익시설 공원 등에서 토지구획정리사업과는 비교조차 할 수 없다.
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2)반면에,옛날 토지구획정리사업 방식으로 시행되는 가리지날 신도시는 확연하게 다르다.
예를들면 수원 광교 등은 자투리 땅을 이용하는 토지구획정리사업인데 토지구획정리사업법이 폐지되었으므로 부득이 신도시라는 명칭이 붙는다. 일종의 마이가리 신도시인 셈이지요.
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이것 용어 정리가 필요한데 정부에서 즉 국토부에서 구경만 하고 있다.
보다 더 구체적으로 예기하면 예전이라면 =광교지구 토지구획 정리사업=이 사업명이 되고 지차체 즉 수원시가 개발 하므로 종합적인 검토는 해당시 내에서의 검토만 하면 된다.
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시 자체의 개발이므로 옆 도시와의 협조가 잘 될리도 없다. 심한 경우 옆 동하고도 연계가 안되는 개발을 하게된다.
그래서 난개발이 되는 것이다. 강남 3구도 전부 00지구토지구획정리사업지구 개발사업이었다. 우리나 라 최초의 신도시는 최근 재건축 바람이 불기 시작한 목동신시가지 26000세대의 아파트이다. 즉 강남도 전부 난개발을 했던 곳임을 알고 강남을 바라보면 제대로 된 도시계획이 아님을 알 수 있다.
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따라서,
3시 신도시에 청약시에 잘 구분해서 분양신청을 해야 되겠죠?
투자자들은 마땅히 LH 시행 신도시가 진짜 신도시이므로 이 지역을 선택해야 최대한 신도시 효과를 누리는 것이다. 마이가리 신도시를 선택하는 우를 범해서는 안된다.
프리미엄이 얼마나 차이가 나야 맞을까요?
배 이상은 차이가 나야 맞다고 본다.
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자꾸 광교를 예로 들게되서 광교거주자 들에게는 약간 미안하지만요.
수원시의 광교를 예로 들면 교통문제를 아파트 건설 때부터 국가차원에서 검토한 것이 아닙니다. 그러다 보니 광교까지 신도시 설계 당시 부터 지하철도 국철이 들어가는 것이 아니라 도시가 생긴 후에 사철이 들어가므로 교통비가 전국에서 제일 비싸고 (현재 시청<-->광교 1회 왕복 무려 8400원),도시기반 시설도 빈약할 수 밖에 없습니다.
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현재 국제도시와 비교하여 값이 거져인 한국의 교통비가 앞으로 크게 오를 것은 뻔합니다..
신분당선은 개인회사 소유니까 언제까지 정부의 강압적인 말을 들을지 장담하기 함듭니다. 자율적으로 결정한다면 광교가 아마도 국내에서 제일 먼저 1만원 시대를 열게 될 것입니다. 개인회사가 지하철을 건설하였고, 광교는 진정한 국가 신도시 사업이 아니라 마이가리 신도시 이기 때문입니다..
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잘못 선택한 마이가리 신도시는 10 년 살면 아파트 한 채 값이 교통비로 들어가는 것입니다.앞으로 언제까지 국가에서 세금으로 지하철 운영비를 보조할수 없음을 감안하면 신도시는 신중한 선택이 필요하고 살고 있다면 이주를 고려해야함은 너무나 당연합니다. 특히 국철이 아닌 개인회사 전철료금은 더 이상 가격 통제가 불가능해지는 때가 올 것입니다.
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특히 광교는 판교가 종점이든 신분당선을 광교까지 연장시키는 바람에 항상 앉아 다니는 전철의 편리함을 그대로 다 누리고 있지만,호매실로 종점이 연장되면 지하철은 지옥철로 변할 것입니다.그 이전에 적어도 광교의 70% 가격인 서판교로 나와야 한다고 봅니다.
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참고로
광교는 경기도시공사 작품. 예전으로 말하면 광교지구 토지구획정리사업입니다.
동탄 2는 LH랑 경기도시공사 합작품.
분당.일산 기타 대부분의 신도시는 거의 주택공사 ,합병 후에는 LH 토지공사 작품입니다.
위례신도시의 위용과 규모 도시기반시설,편익시설을 구경해 보세요..
이게 LH의 오리지날 신도시입니다
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게다가 LH토지공사에서 건설하는 신도시는 대개 그린벨트를 해제하거나 농지를 강제 매수하여 용도변경해서 건설하므로 토지값이 싸므로 분양가격도 엄청 쌀 수밖에 없습니다. 34평이라면 4.5억 이상 받는다면 폭리라고 판단합니다.이걸 잘 모르는 투자자들은 같은 신도시로 알고 광교같은 Gariginal 신도시 아파트를 너무 비싸게 투자해선 안되겠습니다.
거품이 많이 낀 것으로 판단합니다.
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1기,2기 신도시에서 탈출해야 하는 이유와 탈출순서도 최초로 정리되어 있습니다.
기존 신도시에서의 탈출 여부 판단기준은 물론 다가오는 3기 신도시 분양에도 참고하세요
이상,Original 신도시와 Gariginal 신도시 (3기 신도시 및 기존 신도시 선택법)편 이었습니다.

또하나
GTX와 지하철역의 차이.
GTX역은 역세권이라고 할 수 없다.
새로운 역세권의 법적 정의와 혜택 등
엄청난 정보가 정리되어 있습니다.
한국인의 눈물(월급쟁이나 가난뱅이가 부자되는 방법)책의 내용 일부다..
저자의 책은 모두 3권이다.
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저자는 KBS에서 교양 전문PD로 30년을 근무했다. 근무 중 수많은 교양프로그램을 제작하였으며
경제관련 교수와 전문가들을 출연시켜 부동산,증권,금 달러 등의 경제관련 프로그램도 꽤 많이 제작하였다.
그 동안의 제작경험과 50년의 투자자 경험과 대학원에서의 총정리 과정을 통해 새로이 경제학적인 측면에서의 투자행위를 재 정립한다.그 결과 새로운 이론과 시각을 책으로 펴 낸 것이다.
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제1권: 자식들에게만 전해주는 재테크비밀수첩....주식,아파트,달러,국채 금,원유 등에 대한 투자총론서
제2권:일본인의 눈물(달러투자로 단기간에 재산을 4배 불리는 방법):달러투자 즉 해외 배당금투자,주식투자,아파트 투자
제3권:한국인의 눈물(월급쟁이와 가난뱅이가 부자가 되는 방법):부자되는 방법 특히 롱텀 디플레에 관한 최초 투자이론서다.단기간에 10배-100배 이상으로 재산을 불릴 수 있다.
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제1권 재테크비밀수첩은
중앙일보추천
제천시청 추천서입니다.
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제3권 한국인의 눈물(월급쟁이와 가난뱅이가 부자가 되는 방법)책은
예스24선정
경제경영분야
38위 베스트셀러로 선정되었습니다.
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특히 제3권을 통해 세계 최초로 디플레이션에 관해서 총 정리하였다.
기존의 책 중 디플레이션에 관한 책은 거의 없으며 있다고 해도 초보적 수준에 그치지만 이 책은 아주 심도깊은 디플레 즉 롱텀 디플레와 숏텀디플레를 집중 분석한 세계 최초(?)의 책으로 봐도 무방하다.
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무엇보다 중요한 것은 롱텀 디플레를 통해 노동자에서 자본가로 변신하는 수단을 [한국인의 눈물]에서 공개한다...
즉 기본적으로 재산을 10배에서 100배까지 띄울 수 있는 비법들이 총망라되어 있다.
그래서 부제도 월급쟁이와 가난뱅이가 부자가 되는 방법이다.
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50년의 투자경험과 이론을 틈틈히 혹은 본격적으로 총정리하면서 느낀 것은
기존의 경제학자 교수,연구소 등등의 경제관련자들의 디플레이션 연구가 너무 빈약하다,
아니 거의 없드라는 점이다..
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공중파 교양PD 출신이라는 명예를 걸고 양심을 걸고 말하면
그 동안 개미들은 은행,증권회사,교수,연구소 등등에게서 합목적적으로 가공된 정보에 의해 투자하고 일정기간 후에는 전부 개미 지옥행을 해 왔다는 것이다.
..
저자는 진실만을 말한다.
그래서 독자들의 이익과 배치되는 말도 자주해서인지 안티도 저절로 많아짐을 알고 있지만 그렇다고 두리뭉실하거나 거짓을 말할 수는 없음을 이해해 주시길..
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재직시에는 KBS를 싫어했지만,직업자체가 평생 진실만을 말할 수 있기에 좋았고, 아직도 진실만을 말하고 사니 행복하다.저자는 많은 카페회원을 몰고다니는 사람도 아니고 교수나 유명인사 또한 아니며,증권회사 출신도 아니다. 따라서 저자의 글들은 전부 팩트를 근거로 분석하고 예측한다.그래야만 독자들이 신뢰할 수 있기 때문이다.
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불황형 흑자의 끝=롱텀디플레 시의 생존학도 3권에서 최초로 정리합니다.
처음 경험하는 현상:::지속되는 무역흑자,원화강세와 부동산,주식 등 모든 자산의 폭락세의 원인과 결과를 예상해 볼수 있습니다.이것이 바로 불황형 흑자이며 롱텀디플레 현상입니다.
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디플레를 제대로 연구 분석한 최초의 책입니다.
다른 책은 없는 것으로 압니다.
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한국인의 눈물 194페이지의 <사라질 조망권 가치와 살아나는 조망권 가치>에 기술한 내용인데.
2018.11월 동판교 푸르지오그랑블 98제곱은 19억,12단지 서판교 101제곱은 12억으로
60% 동판교가 더 비싸다.
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게다가 가짜 신도시인 광교 아파트 가격이 진정한 신도시인 서판교보다도 헐 비쌉니다.
황당합니다.
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이는 정보의 균점화가 안돼서입니다.
한마디로 말도 안되는 것이지요
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현재 동판교가 서?교의 1.5배 이상의 가격이고
동판교와 광교가 가격이 거의 비슷한 이러한 현상은 바로 정보가 골고루 퍼지지 않은 관계이며
곧 바로 잡히게 될 것입니다.

개인적 판단으로 동판교는 서판교의 150% 이하,
광교는 서판교의 70% 이하이면 적당하다고 판단합니다.

기회가 닷는대로
광교에서는 떠나야 큰 폭의 손실을 피할 수 있을 것으로 봅니다. 

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