쥬라기 : 올해에는 본격적으로 주택경기가 살아나게 되어 있습니다.

쥬라기 : 미국, 유럽, 중국이 함께 경기가 회복되는 국면은

쥬라기 : 세 지역이 모두 침체되었던 지난해와는 180도 다른 경기 국면을 만들게 됩니다

쥬라기 : 더구나 주택경기는 미뤄둔다고 해서 문제가 해소되지 않죠,

쥬라기 : 수급에 의해 오르는 가격은 가격을 누르면 누를수록 수급문제는 심하게 꼬입니다.

쥬라기 : 그래서 경기는 미룰수록 더 강해지고 장기화되는 국면으로 가게 됩니다

쥬라기 : 다음 그림의 위체 있는 선 그래프는 미국의 주택 총 숫자입니다.

쥬라기 : 미국의 주택수는 현재 1억 3350만채정도 되죠?

쥬라기 : 인구는 3억 3000만명쯤 됩니다.

쥬라기 : 인구를 주택수로 나누면 주택당 평균 거주인원수가 되지요?

쥬라기 : 그 그래프가 아래쪽 그래프입니다

쥬라기 : 미국의 인구/주택 비율 즉 평균 거주원수가 몇명입니까?

쥬라기 : 2.39명이지요?

쥬라기 : 그런데 2009년 이후 금융위기와 함께 주택 건축이 침체되면서 주택수가 더지 증가하죠?

쥬라기 : 인구는 주택증가보다 2배 이상 빠르게 증가하고 있습니다.

쥬라기 : 당연히 인구/주택 비율은 증가하겠죠?

쥬라기 : 바로 이 비율이 증가하면서 주택 수급에 문제가 되어

쥬라기 : 임대료가 오르고, 부동산 가격이 오르고, 주택건설이 늘어납니다.

쥬라기 : 우리나라는 인구가 5000만명을 넘었죠?

쥬라기 : 주택수는 몇채입니까?

쥬라기 : 2010년 조사에서 1335만채로 나타났죠?

쥬라기 : 인구/주택 = 2.75배입니다.

쥬라기 : 미국을 기준하면 주택이 매우 부족한 상황이지요?

쥬라기 : 우리가 가난하여 못살 때야 한집에 여덜식고 열식구 살았으니

쥬라기 : 당연히 주택당 가구원수가 많아도 집이 그렇게 부족한줄 모르고 살지만

쥬라기 : 소득이 개선되며 선진화될수록 분가하거나 1인 거주 주택이 많아지니 

쥬라기 : 주택은 미국의 상황을 따라가게 됩니다

쥬라기 : 주택보급률이 아니라 이런 인구/주택 비율로 보면 우리나라는

쥬라기 : 미국 수준에 비해 주택이 대단히 부족한 상황입니다.

쥬라기 : 그래서 전세가격 오르고 주택가격 오르는 것입니다.

쥬라기 : 일본은 이 비율이 2008년을 기준으로 2.22배이고

쥬라기 : 계속 인구는 줄고 주택은 더 지으니 이 비율이 낮아지겠죠

쥬라기 : 일본은 20년 전부터 인구가 줄어들기 시작했고 인구/주택 비율이 매우 낮습니다

쥬라기 : 한국은 20년 후에나 인구가 줄기 시작하고 현재 인구/주택 비율은 과도하게 높습니다

쥬라기 : 이런데도 뭘 모르는 사람들으느 한국과 일본을 비교하면서

쥬라기 : 한국이 일본을 따라간다는 둥 말도 되지 않는 소리를 하고 있죠

쥬라기 : 심지어 경제활동인구가 줄어들어 벌이가 시원치 않고

쥬라기 : 요즘 젊은이의 수익이 시원치 않아 주택을 구입할 수요가 부족하다고 합니다

쥬라기 : 주택시장의 근본을 모르는 이야기입니다.

쥬라기 : 광주에 주택을 많이 보유한 사람은 주택 537채를 가지고 있지요

쥬라기 : 전세가격보다 주택가격이 싸니까 이런 주택보유가 가능합니다.

쥬라기 : 이 주택 537채에는 537가구가 살고 있죠.

쥬라기 : 537채의 주택 공급에 대해 한 사람만 살 능력이 있고,

쥬라기 : 나머지 536가구가 주택을 살 능력이 없어도

쥬라기 : 주택이 필요한 537가구와 주택공급 537이 있으므로 수급이 맞습니다.

쥬라기 : 그러나 만일 주택을 구하는 가구가 540 가구인데

쥬라기 : 주택이 537채 밖에 없는 경우라면

쥬라기 : 이들중 539가구가 주택을 살 능력이 없다고 해도

쥬라기 : 주택은 3개구 부족을 나타내게 되어 있고

쥬라기 : 이 때문에 전월세가 오르고 주택가격이 오릅니다.

쥬라기 : 주택수급은 주택을 살 능력이 되느냐 아니냐와는 아무런 관련이 없습니다.

쥬라기 : 주택수급은 공급하는 집의 숫자와 집이 필요한 가구수만 관계할 뿐

쥬라기 : 그 가구가 주택을 살 능력이 있는지 없는지와는 전혀 상관이 없습니다

쥬라기 : 이 중요한 사실을 모르는 주택 전문가들이 너무 많습니다.

쥬라기 : 예를 들어 대한민국에 한 사람만 주택 살 능력이 있어

쥬라기 : 그 사람이 1400만채의 주택을 모두 사고

쥬라기 : 나머지 1400만 가구가 주택살 능력이 없어도 주택수급은 맞습니다.

쥬라기 : 그래서 경제활동인구가 줄어든다라든지

쥬라기 : 젊은 세대가 주택살 능력이 안된다든지 하는 것은

쥬라기 : 주택 수급과는 전혀 상관없습니다.

쥬라기 : 주택에 거주하는 사람은 월세를 낼 능력만 있으면 됩니다.

쥬라기 : 그러면 주택을 사는 사람은 대출얼 얻어 주택을 사고

쥬라기 : 월세를 받아서 대출 원리금을 내고 나머지를 이익으로 벌면 됩니다.

쥬라기 : 여기서 문제를 하나 풀어봅시다.

쥬라기 : 미국처럼 주택구입비 전액이 모기지로 대출이 된다고 합시다.

쥬라기 : 그럼 월세로 임대해서 사는 것이 좋을까요?

쥬라기 : 아니면 집을 대출로 사서 모기지를 갚아 나가는 것이 좋을까요?

쥬라기 : 즉, 집을 사서 사는 것이 좋으냐, 세를 얻어 사는 것이 좋으냐의 문제입니다.

카페라테7 >> 사는것이 좋을거같아여..

쥬라기 : 모기지를 빌리면 이자가 붙고 여기에 원금을 갚아야 하죠?

카페라테7 >> 이자가 월세보다 싸다면.. 이익

쥬라기 : 원금은 30년을 빌리면 (30 x 12 )개월 분할상환이니 월 0.27%정도 되죠,

카페라테7 >> 그럼 나중에 집이 생기잖아요..

쥬라기 : 그런데 시간이 지나면서 원금이 줄어들므로 이자가 계속 줄게 되죠?

쥬라기 : 이번에는 집을 빌려주는 임대로는 어떻게 구성될까요?

쥬라기 : 임대료 = [주택구입 원리금 + 주택관리비 + 세금] + 임대자 수익

쥬라기 : 이 계산이 맞겠죠?

쥬라기 : 주택을 산 사람은 그 돈을 빌려서 샀을 때의 원리금을 비용으로 보면

쥬라기 : 그 비용에 주택을 관리하는 비용과 제세공과금 비용을 더하고

쥬라기 : 여기에 자신의 임대소득을 더한 가격으로 임대료를 책정하겠죠

쥬라기 : 그러므로 월임대료 > (전액대출)원리금 부담

쥬라기 : 의 조건이 됩니다.

쥬라기 : 그런데 시간이 지나면

쥬라기 : 모기지 대출은 원금이 줄어드니 대출원리금은 점차 감소하죠?

쥬라기 : 그리고 장기적으로는 집값이 오르므로 화폐가치가 하락하여 부담이 줄어듭니다.

쥬라기 : 그러나 임대료는 집값에 비례하여 시간이 갈수록 증가하게 되죠?

쥬라기 : 당장은 비숫해 보일지 모르지만 월임대료와 월 대출원리금은

쥬라기 : 시간이 지날 때 임대료는 점차 증가하고 대출원리금은 점차 감소합니다.

쥬라기 : 그리고 결정적으로 시간이 지나면 주택의 소유권이 확보되죠

쥬라기 : 임대를 사는 사람은 소유권도 없이 오른 집을 빌리느라

쥬라기 : 시간이 갈수록 임대료를 올려주며 살게 됩니다.

쥬라기 : 그래서 젊은 사람들은 다소 무리를 해서라도 주택을 장기 모기지로 사서

쥬라기 : 거주할 주택을 사는 것이 임대로 사는 것보다 훨씬 유리합니다.

쥬라기 : 처음에는 별차이 없어 보이지만 10년 이상 지나고 나면

쥬라기 : 주거 생활의 안정과 가계자산 증시에 있어 천양지차로 결과가 달라집니다.

쥬라기 : 우리나라는 개인이 사업등록을 하지 않도고 집을 빌려주고 세를 받습니다.

쥬라기 : 또한 전세나 월세에 대해 아직 과세 제도가 정립되지 않았습니다.

쥬라기 : 이 때문에 가계는 주택, 상가, 건물을 사서 임대하고 수입을 얻으려 하죠,

쥬라기 : 이 때문에 우리나라는 가계의 자산부채 통계가 왜곡되어 있습니다.

쥬라기 : 건물 임대료가 대출 원리금보다 충분히 많으면

쥬라기 : 돈을 빌려서 부동산을 사고 거기서 나오는 수입을 소득으로 얻습니다.

쥬라기 : 우리나라는 집을 세를 주어도 아직은 국세청에 소득 신고를 하지 않죠

쥬라기 : 집을 살 때 빌린 대출 원리금을 내고도 충분한 수입이 되는

쥬라기 : 월세를 받고세를 내주면

쥬라기 : 매우 안정적인 수입원이 되어 이것이 인기있는 노후 대책입니다

쥬라기 : 대한민국 특유의 노후 대책입니다.

쥬라기 : 그러니 이렇게 세를 받기 위해 대출을 받아 집을 사게 되면

쥬라기 : 그것이 가계 자산으로 잡히고 가계 부채로 잡히지만 소득은 빠져있죠

쥬라기 : 그러니 선진국과 비교하면 가계자산은 과도하게 부동산에 편중된 것으로 나타나고,

쥬라기 : 가계 부채는 선진국에 비해 과도하게 높은 것으로 나타나며

쥬라기 : 소득은 있어도 신고하지 않으니 소득없이  빚을 지는 모습이 되어

쥬라기 : 가계 부채가 위험하다는 말을 하게 됩니다

쥬라기 : 여러분 주변에서 보면 빌딩, 상가, 주택 세놓고 사는 사람들이

쥬라기 : 여유있게 잘 살고 있잖아요.

쥬라기 : 외국같으면 이것이 가계가 아니라 다 기업(법인)이 하죠,

쥬라기 : 그러니 외국에서는 임대 사업이 가계자산과 부채에서 빠져있으니

쥬라기 : 그것을 뺀 가계 자산과 부채는 우리보다 건실하게 보일 뿐입니다

쥬라기 : 우리나라와 다른 나라는 이런 차이가 있는데도

쥬라기 : 경제전문가들이 그런 차이를 고려하지 않고 무턱대고 비교하면서

쥬라기 : "우리나라는 지나치게 가계자산이 부동산에 편평중된다,"

쥬라기 : "가계부채가 선진국 대비 과도하여 위험하다"

쥬라기 : "소득 대비 가계 부채가 많다"
쥬라기 : "경제적으로 소득 능력이 없는 노년층의 부채가 많다."
쥬라기 : 그렇게 말하는 것입니다.

쥬라기 : 이것은 주택이나 상가를 구입하여 월세를 받는 것이 노후 대책이고

쥬라기 : 이렇게 구입하는 부동산이 가계 자산으로 잡히고 부채로 잡히지만

쥬라기 : 소득에는 잡히지 않는 경우가 많다는 것을 이해하면

쥬라기 : 우리만의 특이한 현상일 뿐 위험을 의미하지 않습니다.

쥬라기 : 여하튼 앞에서 본 것처럼 우리나라는 여전히 인구/주택 = 2.75로

쥬라기 : 매우 심각한 수준의 주택 부족 상태입니다.

쥬라기 : 이 수준이 2.3배 이하로 내려설 때가지는 주택 문제는 계속된다고 봐도 되겠죠, 

쥬라기 : 그래서 전세가격이 오르는 것이고 앞으로 주태가격 상승으로 옮겨붙습니다

쥬라기 : 아마도 2020년 ~ 2023년 기간에는 여러분 상상을 초월할 정도로

쥬라기 : 주택가격이 오를 가능성이 있습니다.

쥬라기 : 우리나라 주택 분양입니다.

쥬라기 : 작년 4분기부터 많이 늘었죠?

쥬라기 : 올 연초 한경과 부동산 114가 100대 건설사 설문으로 조사하니

쥬라기 : 올해 분양 물량은 작년보다도 15% 이상 늘어난다고 합니다.

쥬라기 : 작년이 외환위기 이후 최대인 것 같은데 ,

쥬라기 : 올해 분양하는 물량은 아마 노태우 때 200만호 건설 이후 최대가 아닌가 싶네요

쥬라기 : 미국의 경우에도 집값이 내려서 홍역을 치르자

쥬라기 : 사람들이 집을 사지 않고 대신 임대로 살려고 하고 있죠

쥬라기 : 그래서 자기집 보유 비율은 2006년 69.5%에서 계속 감소하여

쥬라기 : 현재 자기집 보유비율은 64.5%로 5.0%가 줄어들어 1985 ~ 1995년 수준입니다.

쥬라기 : 그러나 앞에서 계산해 본 것처럼 모기지 구입이 임대보다 낫죠

쥬라기 : 특히,  주택가격이 오르기 시작하면 임대에 비해 주택 소유가 훨씬 낫습니다.

쥬라기 : 그래서 향후 주택가격이 오르면 너도나도 주택을 사기 시작합니다.

쥬라기 : 그래서 저 등락은 한센주기인 17년을 기점으로 다시 오르고 내리는 반복이 나타납니다.

쥬라기 : 구입보다 임대가 낳겠다는 시행착오를 거쳐 다시 증가하게 됩니다.

쥬라기 : 여러분은 이제 이론으로 배웠으니 임대와 매입의 장단점과

쥬라기 : 한센사이클의 변동을 알고 현명하게 대응할 수 있겠죠?

쥬라기 : 오늘 강의한 내용은 아이들에게 잘 가르쳐 주십시오,

쥬라기 : 사소한 것 같지만 인생의 큰 차이를 만드는 대단히 중요한 내용입니다.

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