- 전략 - 

쥬라기: 우리 시장에서 탄력으로 얻는 것은 건설과 건자재 그리고 철강기업이죠.

쥬라기: 그 이유는 이들이 바로 매출액 대비 시가총액 비율이 낮아 저평가이고,

쥬라기: 주택시장 상황상 향후 반드시 주택 건설을 늘려 건설해야 되기 때문이죠.

쥬라기: 장차 수익을 낼 잠재 능력을 나타내는 매출액에 비교하여 주가가 쌀 때,

쥬라기: 업황이 회복되면서 낮아졌던 매출액순이익률이 회복되고,

쥬라기: 이 때 이익은 매우 빠른 속도로 오르면서 주가 상승을 견인하게 됩니다.

쥬라기: 앞서 PSR 투자 기업에서 설명하였던 바로 그런 상황이죠.

쥬라기: 실제 국내 건설 수주 금액의 추이입니다.

쥬라기: 건설 관련 자료는 월별 등락이 심하기 때문에 추세를 얻기 어렵지만

쥬라기: 12개월 평균을 해서 보면 추세가 나타나 알기 쉽죠.

쥬라기: 국내건설 수주액은 2015년 이후 그야말로 매우 강한 성장을 하고 있죠.
쥬라기: 특히 2020년 이후 건설 수주 평균 증가는 대단히 가파릅니다.

쥬라기: 2013년 월평균 6조원이었던 건설 수주 금액이 2015년 10조원으로 늘고 

쥬라기: 2016년 월평균 12조원으로 증가한 다음 주춤한 후 

쥬라기: 2020년부터 다시 급증하기 시작하여 현재 16조원을 넘어서 신기록이죠. 

쥬라기: 대단히 가파른 성장세이며 이에 따라 건설업과 건자재 산업의

쥬라기: 대세 상승을 위한 펀더멘털 조건이 갖춰져 있습니다.

쥬라기: 그러나 이 자료를 보면 이해가 되지 않는 점이 있을 것입니다.

쥬라기: 왜 이렇게 주택건설 금액이 증가하는데 주택이 부족하여 가격이 오르는가?

쥬라기: 하는 의문이죠.

쥬라기: 물론 수주 금액 증가는 재료와 인건비 건축비 상승에 따른 공사원가의

쥬라기: 상승이 있겠으나 그것만으로는 저와 같은 가파른 상승을 설명하기 힘들죠.

쥬라기: 그 이유는 주택건설이 신규 택지에 건설을 하는 것이 아니라,

쥬라기: 기존의 주택이 있던 곳에 집을 짓는 재건축, 재개발, 리모델링이

쥬라기: 중심이 되기 때문입니다.

쥬라기: 신규 택지에 주택을 지으면 [건설된 주택수= 공급되는 주택수] 이지만,

쥬라기: 기존에 있던 집을 부수고 지으면 공급되는 주택의 수는

쥬라기: [공급되는 주택수 = 신축 주택수 ？ 멸실 주택수]에 의해

쥬라기: 신규로 늘어나는 주택이 많지 않기 때문입니다.

쥬라기: 실제 올해 1월부터 7월까지 합산한 주택건설 통계를 보면

쥬라기: 주택착공 31만 937호로 전년동기비 11.8% 증가

쥬라기: 주택인허가 27만 7354호로 전년동기비 21.1% 늘었지만,

쥬라기: 주택 분양실적은 18만 4321호로 전년동기비 2.2%가 줄었고,

쥬라기: 특히 수도권의 경우 18.5% 감소, 서울은 77%의 감소를 나타냈습니다.

2021.08.31  서울 신규분양 물량 '실종'됐다..7월 주택 거래량 60%↓ 머니투데이

쥬라기: 주택 착공 물량이 신축 물량이라면 분양 물량은 공급 물량인 것이죠.

쥬라기: 7월까지 31만호이므로 연말까지는 50만 호가 넘는 신축이 이뤄지겠지만,

쥬라기: 있던 집을 부수니 자기집 또는 임대 살던 사람이 새로 임대를 얻어야 하고,

쥬라기: 그래서 재건축과 함께 전세 수요가 증가하면서 전세난은 가속되고,

쥬라기: 대신 원래 집주인은 분양을 필요로 하지 않으므로

쥬라기: 신규 분양 물량 = 신축 주택수 ？ 멸실 주택수(원 집주인 입주)가 되죠.

쥬라기: 그래서 신규 분양 물량이 줄어들어 공급이 감소하므로 주택가격은 오르고,

쥬라기: 재건축, 재개발, 리모델링으로 주택 신축 숫자는 증가하고

쥬라기: 여기에 건축비가 오르면서 건설 수주는 가파르게 증가합니다.

쥬라기: 홍남기 경제 부총리가 주택공급이 충분하다는 것은 신축을 말하는 것이고

쥬라기: 시장의 주택 가격 상승은 신규 분양 물량과 입주 물량이 줄기 때문입니다.

쥬라기: 문제는 정부가 그 차이를 구분하지 못한다는 점이죠. 

쥬라기: 서울 금호동에 2001년에 입주한 벽산아파트가 있는데, 리모델링을 합니다.

2021.08.30 현대·삼성, 금호벽산 1707가구 리모델링 7090억에 맡는다 한국경제

쥬라기: 시공능력 1위와 2위인 현대건설과 삼성물산이 컨소시엄을 구성해

쥬라기: 공동 수주한 이 리모델링은 현재 1707가구이지만

쥬라기: 수직, 수평 증축을 통해 1963호가 신축됩니다.

쥬라기: 따라서 주택신축은 1963호(7090억원)이지만 공급되는 주택의 수는

쥬라기: 신축 1963호 ？ 멸실 1707호 = 256호가 되죠.

쥬라기: 즉, 1963호의 주택이 건설되지만 기존의 아파트 1707호가

쥬라기: 있었으므로 신규 증가(분양) 아파트는 고작 256호입니다.

쥬라기: 홍남기 부총리는 1963호를 공급했으니 공급이 충분하다는 것이고,

쥬라기: 시장에서는 256호만 추가로 공급되었으니 부족하다는 것이죠.

쥬라기: 한편, 공사가 시작되면 기존에 자기집 또는 임대 살던 1707 가구가

쥬라기: 건축을 하는 기간 새롭게 전세를 얻어서 살아야 합니다. 
쥬라기: 그래서 가뜩이나 부족한 전세난을 더욱 가속시키게 됩니다.

쥬라기: 다주택자 및 투기 규제가 있는 한 주택 분양 시장이 활성화되기 어렵죠.

쥬라기: 건설업체가 주택을 많이 신축하려 해도 다주택자나 투기를 규제하면 

쥬라기: 청약할 사람이 적어 미분양 때문에 주택 사업을 하기 어렵기 때문이죠.

쥬라기: 그래서 건설사는 신규 분양을 많이 필요로 하지 않는 리모델링, 재건축,

쥬라기: 재개발을 중심으로 주택 사업을 하게 되고 그런 건설업 상황이

쥬라기: 주택 공급을 나타내는 신규 분양은 많지 않으면서 신축 물량은 증가하는

쥬라기: 특이한 상황을 만들고 있다고 봐야죠.

쥬라기: 여하튼 주택 가격이 오르면서 주택 건설은 앞으로 계속 확대되고,

쥬라기: 차기 정부는 규제를 대폭 풀어 주택 건설을 촉진할 수 밖에 없으므로

쥬라기: 코로나에 위축된 다른 산업에 대해 건설업은 대세입니다.

쥬라기: 이런 건설업 업황을 안다면 이제 그 수혜를 받는 건설업, 건설자재,

쥬라기: 철강, 시멘트 등 기업에서 경쟁력이 있고 PSR이 낮아 저평가된

쥬라기: 기업을 골라 투자하면 몇배, 또는 10배 이상의 대박의 기회가 됩니다.

쥬라기: 그래서 여러분은 수요일 강의했던 PSR 투자 기법을 반복 학습하고,
쥬라기: 여러분 스스로 연구하여 대박주를 스스로 발굴해 투자해 보기 바랍니다.

쥬라기: 왜 건설, 시멘트, 철강이 강한 탄력을 보이며 상승하는지 이해가 되죠?

쥬라기: 쉽고 바른 투자를 하려면 주가를 감시하여 추세를 판단하는 것이 아니라

쥬라기: 업황의 장기적인 변화의 방향을 명확하게 알아야 합니다.

쥬라기: 미래의 업황을 알게 되면 기업의 매출액과 이익마진의 변화 방향을 알고,

쥬라기: 그로부터 PSR지표를 이용하여 주가가 몇배 상승할 기회인지를 파악하죠.

쥬라기: 이렇게 미래의 수익 목표가 정해지면 남은 것은 값싸게 매수하는 것이죠.

쥬라기: 그래서 악재와 실적 감소와 일시적 재무 우려와 부정적 리포트를 동반하여

쥬라기: 하락하는 주식을 값싼 가격으로 모아 나가면 됩니다.

쥬라기: 아울러 상승하는 과정에서도 이미 추세 방향이 정해져 있는 것이므로

쥬라기: 추세 판단 없이 이격 판단으로 매수 타이밍과 가격 기준을 조절하고,

쥬라기: 과속과 이격을 이용하여 매매를 통해 수량을 늘리는 전략을 가져갑니다. 

-하략- 

2021년 9월 3일 쥬라기 투자클럽 강의 에서 발췌 +