[단독][fn마켓워치]잠실 삼성SDS타워 매각 '어벤저스' 뭉쳤다

매각주관사 국내 CBRE·컬리어스, 해외 쿠시먼·에스원
매입가 1兆 이하 자산에 4곳 이례적..NH프라임리츠 자산 매각 기대

삼성SDS 사옥 전경. 삼성SDS 제공

[파이낸셜뉴스] 잠실 삼성SDS타워 매각을 두고 부동산자문사 '어벤저스'들이 뭉쳤다. CBRE코리아를 중심으로 국내, 해외를 합쳐 4곳 선정이다.

매입가격이 부대 비용을 포함해 6700억원으로 1조원 이하 자산에 자문사 4곳은 이례적이라는 평가다. 반드시 매각에 성공한다는 의지로 읽힌다. 이에 삼성SDS타워 수익증권을 주요 자산으로 담은 'NH프라임리츠'의 자산 매각도 기대된다.

5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 유경PSG자산운용은 삼성SDS타워 매각주관사 국내에 CBRE코리아-컬리어스코리아를 선정했다. 해외에는 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, 에스원을 선정했다. 이들 매각주관사는 이날부터 매각 킥오프 회의를 가지고 매각에 본격적으로 착수할 것으로 알려졌다.

이번 매각의 특징은 해외 매각주관사 선정이다. 원·달러 환율이 1400원을 넘어선 상황에서 해외 투자자가 한국 부동산을 매입하기에 유리해졌기 때문이다. 최근 싱가포르의 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)이 적극적으로 한국 내 자산 매입을 검토하는 것도 이번 매각주관사 선정에 영향을 미쳤다는 평가다.

쿠시먼앤드웨이크필드코리아는 영국, AP 본부 등 해외 네트워크와 협업을 할 것으로 보인다. 에스원은 보유하고 있는 네트워크를 활용 마케팅을 할 것으로 알려졌다. 이미 마케팅 대상 A곳을 낙점해 검토하는 것으로 전해졌다.

잠실 삼성SDS타워는 2019년 2월 유경PSG자산운용이 NH투자증권과 컨소시엄을 통해 인수한 자산이다. 삼성SDS가 최소 2030년 6월까지 사옥으로 사용하기로 한 만큼 안정적인 캐시플로우(현금흐름)가 특징이다.

서울시 송파구 올림픽로35길 125 소재다. GBD(잠실업무지구) 내 잠실업무지구 소재 프라임급 오피스다. 지하철 2, 8호선인 잠실역 7번출구 인근이다. 잠실 광역환승센터를 통한 대중교통 접근도 용이하다.

지하7층~지상 30층 규모다. 건축면적은 2784.92㎡, 연면적은 9만9536.94㎡다. 최고 높이는 129.65m다. 2014년 준공 이후 삼성SDS가 전체 면적 100%를 임차해 사옥으로 사용하고 있다. 건폐율은 36.09%, 용적률은 799.96%다.

유경PSG자산운용은 '유경 전문투자형 사모부동산투자신탁 GMK 제11호' 펀드를 통해 삼성SDS타워를 운용하고 있다. 신탁업자는 하나은행이다. 당초 펀드 만기는 5년이다.

삼성SDS타워 인수는 선순위 담보대출 3900억원을 제외하고 펀드 수익증권을 통해 2700억원을 조달했다. 연기금과 공제회가 투자에 참여한 가운데 NH농협리츠운용도 150억원을 투입했다.

NH농협리츠운용은 해당 수익증권을 'NH프라임리츠'의 주요 자산으로 담았다. 포트폴리오에서 차지하는 비중은 16.95%다. NH프라임리츠는 2019년 12월 증시에 입성했다.

이번 매각이 성사되면 NH프라임리츠는 매각 차익을 확보할 것으로 보인다. 부동산투자회사법상 상장리츠 자산 처분 차익은 해당 사업연도에 90% 이상 배당으로 지급해야 하기 때문이다.

추가 자산 편입에 대한 기대감도 높아지고 있다. 매각 차익을 제외한 원금의 경우 통상 재투자로 이어진다.

삼성SDS타워는 임대가능면적의 100%를 삼성SDS가 임차하고 있다. 임대차 만기일까지 공실이 없는 것이 특징이다. 다만 삼성SDS가 삼성SDS타워 매각시 12개월 전 또는 임대차만기 24개월 전에 우선적으로 매입 할 수 있는 우선매수청구권을 보유하고 있다.

한편, 존스랑라살(JLL)에 따르면 올해 2분기 서울 A급 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상) 공실률은 지난 1분기보다 1.6%포인트가량 하락한 3.9%로 집계됐다. 권역별로는 강남권이 약 0.4%로 가장 낮은 수준을 기록했다. 오피스 임대료도 역대 최고치를 경신했다. 2분기 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 11만1300원으로 전분기 대비 8.5% 상승했다. 강남권역은 12만2500원으로 11.8% 올랐다.